COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MICK J c/ [N] [O], S.C.P. DE CARBON DEBUSIGNE

MINUTE N° 24/864

Du 29 Novembre 2024

2ème Chambre civile

N° RG 20/01405 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MZF4

Grosse délivrée à:

Maître Hélène BERLINER

M^e Julien DUCLOUX

expédition délivrée à:

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

le 29/11/2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt neuf Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Vice-Présidente (rapporteur)

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Greffier : Estelle AYADI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente (rapporteur)

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

Greffier : Estelle AYADI,

DEBATS

A l’audience du 22 avril 2024,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 29 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort.

DEMANDERESSE:

S.C.I. MICK J

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

M. [N] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.C.P. DE CARBON DEBUSIGNE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date des 5 et 9 mars 2020, par lequel la SCI MICK J a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de céans monsieur [N] [O],et la SCP DE CARBON DEBUSIGNE sur le fondement des articles 1792-1 et suivants du Code civil et L243 alinéas deux et suivants du code des assurances aux fins de voir déclarer M.[O] responsable de plein droit des conséquences des désordres constatés tant dans leur aspect matériel : 1 414 000€, que dans leur aspect immatériel : 2 ans de privation de jouissance équivalant à 660 000 € de préjudice, dire et juger que M^e DE CARBON a commis une faute délictuelle, retenir sa responsabilité à concurrence du montant des condamnations, le condamner donc solidairement avec le vendeur aux montants précités, condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu le jugement avant dire droit en date du 22 avril 2024 par lequel le tribunal a :

Prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Admis les pièces et conclusions notifiées par la SCI MICK J le 22 septembre 2023 ;

Ordonné la réouverture des débats ;

Renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2024 à 9h00 ;

Fixé le calendrier de procédure comme suit :

— conclusions en réplique des défendeurs avant le 22 mai 2024 ;

— réplique du demandeur avant le 6 juin 2024 ;

— clôture de la procédure le 12 juin 2024 ;

Réservé l’ensemble des demandes y compris les frais irrépétibles et les dépens ;

Vu les dernières conclusions de la SCI MICK J (rpva 31 mai 2024) qui sollicite de voir :

Sur le fondement des dispositions des articles 1240, 1792-1 et suivants du code civil et L 243 al.2 et suivants du code des assurances,

DEBOUTER monsieur [O] de sa demande de libération des sommes séquestrées entre les mains du notaire

DECLARER monsieur [O] responsable de plein droit des conséquences des désordres constatés :

— Tant dans leur aspect matériel : 1 414 000 euros

— Que dans leur aspect immatériel : 2 ans de privation de jouissance équivalent à 660 000 euros de préjudice.

CONDAMNER monsieur [O] à la somme de 1 414 000 euros en réparation du préjudice matériel et la somme de 660 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNER la SCP FABRICE BOURSIER DE CARBON DE PREVINQUIERE ET SABINE DEBUSIGNE à lui remettre les sommes séquestrées entre ses mains

JUGER que M^e DE CARBON a commis une faute délictuelle

RETENIR sa responsabilité à concurrence du montant des condamnations

CONDAMNER la SCP FABRICE BOURSIER DE CARBON DE PREVINQUIERE ET SABINE DEBUSIGNE donc solidairement avec le vendeur aux montants précités soit la somme de 1.414.000 euros en réparation du préjudice matériel et la somme de 660 000 euros en réparation du préjudice de jouissance

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

DEBOUTER la SCP FABRICE BOURSIER DE CARBON DE PREVINQUIERE ET SABINE DEBUSIGNE de l’ensemble de ses demandes

DEBOUTER monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [N] [O] (rpva 17 mai 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 9 et 16 du Code de Procédure Civile ;

Vu la jurisprudence de la Cour de cassation ;

DEBOUTER la SCI MICK J de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

ORDONNER la libération des sommes séquestrées entre les mains de la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE, d’un montant principal de 235.000 euros, outre les intérêts et les lui remettre.

CONDAMNER la SCI MICK à lui payer la somme 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de la SCP FABRICE BOURSIER DE CARBON DE PREVINQUIERE ET SABINE DEBUSIGNE Notaires associés (rpva 13 avril 2023) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 14 du code de procédure civile,

Vu l’article 16 de la loi du 29 novembre 1966

A titre principal,

DIRE ET JUGER que l’action est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel ;

En conséquence,

DEBOUTER la SCI MICK J de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER qu’elle n’a commis aucun manquement fautif, ayant causé le préjudice invoqué par la SCI MICK J ;

DIRE ET JUGER que la SCI MICK J ne justifie d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de sa part ;

DEBOUTER la SCI MICK J de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

A titre principal et subsidiaire,

CONDAMNER la SCI MICK J ou tout succombant, à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit,

DIRE n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En date du 26 juin 2018, monsieur [N] [O], professionnel de l’immobilier a signé une promesse de vente avec madame [M], alors qu’il faisait l’objet d’une procédure de saisie immobilière initiée par la banque, la bénéficiaire acceptant de verser à titre de prêt au promettant la somme de 2.650.000 euros permettant à ce dernier de faire face à ses obligations vis-à-vis de ses créanciers.

La vente est intervenue par acte notarié en date du 26 juillet 2018, lors de laquelle la SCI MICK J s’est substituée à madame [M].

La SCI MICK J acquéreur expose qu’immédiatement après la prise de possession du bien, elle a fait procéder à un constat d’huissier matérialisant l’état du bien acquis, avec des problèmes structurels graves, et des constructions non autorisées réalisées par le vendeur, indiquant avoir fait réaliser une expertise qui évalue à la somme de 1 414 000 euros le montant des travaux nécessaires.

Elle conclut à la responsabilité de monsieur [O], au motif qu’il a fait réaliser des travaux datant de moins de 10 ans et pour lesquels des autorisations administratives ont été obtenues, invoque le non-respect de certaines d’entre elles avec la réalisation de constructions infractionnelles, conclut que le vendeur est responsable de plein droit de l’ensemble des désordres aff ectant les travaux réalisés en vertu de la jurisprudence du « castor » selon laquelle, indépendamment même de la qualité de professionnel ou pas de monsieur [O], toute personne qui réalise des travaux de rénovation est responsable de plein droit pendant 10 ans.

Elle fait valoir qu’il s’agit de désordres d’une gravité importante de nature décennale engageant sa responsabilité de plein droit, évoquant notamment:

la réfection du plancher et des évacuations, sur la terrasse l’épaisseur de la murette constitue un appui précaire, la hauteur des volumes verriers est insuffisante et leur fixation non satisfaisante, l’escalier a été modifié de manière aléatoire et non sécurisée, les baies en façades présentent de nombreuses anomalies et qu’il y a en plusieurs endroits des remontées capillaires, sans ouvrage permettant de remédier auxdites remontées, des travaux de confortement irrationnels, plusieurs murs de refend ont été supprimés dans la villa et remplacés par des portiques métalliques de section trop faible pour les charges appliquées et sans ancrage spécifiques, la fixation de l’ensemble des menuiseries extérieures non conforme, la fixation des volets roulants bricolée et coffres non isolés, canalisations posées en contrepente et de manière aléatoire, installations électriques volantes avec filerie apparente, certains éclairages exposés aux intempéries, boitiers non connectés, importantes traces de remontées capillaires dans l’appartement aménagé sous la terrasse, humidité, gardes corps instables et impropres à leur fonction, étanchéité des parois verticales non assurée, réfection de la couverture de la villa inévitable.

Elle conclut que l’affirmation du notaire selon laquelle aucune assurance Dommages Ouvrage n’aurait été nécessaire en l’absence alléguée de qualité de professionnel de monsieur [O] ne correspond pas à la réalité juridique du dossier dans la mesure où monsieur [O] a réalisé des travaux relevant de la responsabilité décennale et avait donc l’obligation sinon de souscrire une DO(ce qui constitue une obligation légale indépendamment d’une qualité de professionnel), de justifier des marchés de travaux et des assurances des entreprises intervenantes.

Elle ajoute qu’elle a obtenu communication des autorisations administratives délivrées à l’exclusion du permis de construire de 2014 autorisant l’extension du bâtiment et qu’elle a constaté qu’elles portaient sur des travaux de construction substantiels aboutissant en réalité à une rénovation et restructuration de la propriété, que monsieur [O] a également procédé à de nombreux travaux non autorisés.

Elle indique que le rapport de monsieur [L] est corroboré par les attestations du BET COCET INGENIERIE des 26 janvier et 10 mai 2019, qui atteste que des travaux récents avant la vente ont fragilisé les structures de la propriété en cause et par l’entreprise TECHN’ART.

Elle fait valoir que les attestations qu’elle produit sont établies sur son papier en-tête, datées et signées, qu’il n’y a aucune raison de les écarter, qu’elles confirment la gravité de la situation.

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle de monsieur [O] visant à obtenir la libération des sommes séquestrées entre les mains du notaire.

Elle invoque également la responsabilité du notaire, arguant qu’il a une obligation de conseil vis-à-vis de l’ensemble des parties à l’acte qu’il reçoit, que les renseignements contenus dans l’acte notarié concernant les travaux réalisés étaient notoirement insuffi sants en l’absence de toute communication des autorisations administratives relatives aux travaux réalisés permettant à l’acquéreur de connaître les caractéristiques exactes de ces derniers, et que le notaire, parfaitement informé de la réalisation de travaux par le libellé des autorisations administratives avait l’obligation d’exiger du vendeur la communication des marchés de travaux et des attestations d’assurance et à défaut d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques résultant d’une telle absence de communication qui le privait des garanties légales dont il aurait dû disposer.

Elle soutient que la responsabilité délictuelle du Notaire est bien engagée vis-à-vis de l’acquéreur pour manquement à son obligation de conseil et à son devoir d’efficacité de l’acte, ajoutant qu’informée par le notaire, elle n’aurait pas agi de la même façon eu égard à l’importance particulière des désordres affectant le bien et nécessitant des travaux substantiels pour y remédier.

En réponse, monsieur [O] expose que s’il faisait à l’époque l’objet d’une procédure de saisie immobilière, les créances dont il était débiteur étaient uniquement fiscales et bancaires.

Il conteste avoir effectué de travaux d’extension ou de restructuration de la villa vendue, qu’il n’a jamais demandé, ni obtenu de permis de construire, ni réalisé de travaux d’extension ou de restructuration de sa villa après son acquisition en 2007, que les seuls travaux qu’il a réalisés étaient mineurs et concernaient la création d’une terrasse, l’aménagement de la plage de la piscine en mise en place d’un jacuzzi, et la mise en place d’une pergola (structure légère) sur une terrasse existante, lequels ont fait l’objet de simples déclarations préalables, ont été portés à la connaissance de la SCI MICK J, que les déclarations préalables et les travaux y afférents sont mentionnés dans la promesse de vente du 26 juin 2018 et dans l’acte de vente du 26 juillet 2018.

Il indique que concernant l’état du bien, il est expressément convenu une vente en l’état, que la villa qui a été visité à de multiples reprise, et était en état d’usage et parfaitement habitable.

Il soutient que le prétendu problème structurel dont il n’est pas prouvé qu’il existe date manifestement de l’origine de la construction avant 2007, date à laquelle il est devenu

propriétaire, qu’il n’a jamais fait réaliser de travaux de structure et/ou de gros-œuvre à l’intérieur de la villa, qu’il n’a jamais existé de sinistre, ni de dommages qui auraient laissé supposer de prétendus problèmes structurels.

Il fait valoir que près de 2 ans après la vente, la SCI MIJK J qui ne l’a jamais contacté a fait établir un rapport non-contradictoire laissant apparaître une villa totalement détruite, en cours de reconstruction, que ce rapport non-probant et non-contradictoire ne peut servir seul de fondement pour solliciter sa condamnation au paiement d’une somme de 1.414.000 euros qui correspondrait aux coûts nécessaires pour remédier à de prétendus désordres, outre plus de 600.000 euros au titre d’un prétendu préjudice de jouissance, que ces travaux correspondent en réalité à la démolition et à la reconstruction de la totalité de la villa et ne le concerne en rien.

Il soutient que le régime de la garantie décennale est sans lien avec la qualité de professionnel du vendeur, ou les compétences du vendeur.

Il conclut à l’absence de preuve de désordres de nature décennale qui seraient imputables à des travaux qu’il aurait réalisés,

A titre reconventionnel, il sollicite la libération de la somme séquestrée chez le notaire à son profit qui aurait û être libérée à son profit dés le mois de décembre 2019.

Il explique qu’il découvre aujourd’hui avec stupéfaction que suivant acte authentique en date

du 20 décembre 2019, la société SNCF RESEAU a vendu à la société MICK J, la parcelle AS N°[Cadastre 5] au prix de 170.000 Euros, soit bien dessous du prix de 200.000 euros mentionné dans la convention de séquestre, que la SCI MICK J n’a jamais averti la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE, ni lui-même de cette vente en violation de la convention de séquestre qui précisait : « Néanmoins, le VENDEUR entendant être étroitement associé à la négociation du rachat de cette parcelle, il est convenu que l’acceptation d’un prix de cession par SNCF RESEAU relativement à cette parcelle devra résulter d’un accord conjoint des deux parties comparant au présent acte ».

En réponse, la SCP FABRICE BOURSIER DE CARBON DE PREVINQUIERE ET SABINE

DEBUSIGNE Notaires associés conclut s’en rapporter sur les demandes de la société MICK J vis-à-vis du vendeur Monsieur [O].

Elle fait observer que les désordres invoqués par la SCI MICK J concernent l’état général de la villa, et n’ont aucun rapport avec les travaux mineurs déclarés par Monsieur [O], tenant au réaménagement de la façade, à la modification de la piscine, à la création d’un SPA, d’une pergola et à la modification des extérieures et de la clôture, que c’est sur le fondement de la garantie des vices cachés que l’acquéreur aurait du fonder sa demande d’indemnisation et non sur la responsabilité de Monsieur [O] en qualité de constructeur d’ouvrage, ce dernier n’ayant pas construit la villa, cette dernière étant construite suivant permis obtenu par la SCI LA PITCHOUNE le 25 août 1994.

Elle ajoute que la SCI MICK J a déclaré page 27 de l’acte de vente prendre le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, que le bien vendu par Monsieur [O] constitue son domicile acquis le 29 mai 2006, que l’exonération des vices cachés trouve à s’appliquer, sauf à démontrer qu’il avait connaissance de ces vices, qu’une telle preuve n’est pas rapportée, s’agissant de problème prenant leur origine lors de la construction même de la villa, bien avant que M. [O] n’en devienne le propriétaire en 2007.

Elle fait valoir à titre principal que l’action de la SCI MICK J est mal fondée dans la mesure où la responsabilité du Notaire ne saurait être recherchée sur le fondement contractuel, car il n’est pas un co-contractant du client, qu’il est investi d’une fonction d’officier ministériel qu’il exerce par délégation de l’autorité publique.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’absence de responsabilité de sa part, argauant que pour que sa responsabilité puisse être retenue, il est nécessaire que la SCI MICK J démontre un manquement fautif de sa part et subir un préjudice indemnisable en lien direct avec ce manquement, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle fait observer que vendeur et acquéreur ont négocié les conditions de la vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière CAP MARTIN PROPERTIES, sans intervention de sa part, que la SCI MICK J a été informée des travaux suivants : Travaux d’extension d’un bâtiment à usage d’habitation, travaux de modification de façade, travaux de réaménagement de la façade, modification de la piscine et création d’un SPA et travaux de création d’une pergola, modifications extérieures et clôture et qu’elle a également été informée de l’infraction concernant le manquement à la déclaration préalable n°006 104 15H0001 pour réaménagement de la façade, modification de la piscine et création d’un SPA du fait de la présence d’un construction neuve de 9 m² de surface de plancher à l’état gros œuvre en limite sud-ouest de la propriété, et qu’elle été informée à travers les diagnostics repris dans l’acte que l’installation intérieure d’électricité avait plus de 15 ans et comportait des anomalies et que la piscine ne disposait d’aucun dispositif de sécurité.

S’agissant du reproche tenant au fait de ne pas avoir exigé du vendeur la communication des

marchés de travaux et des attestations d’assurance, elle soutient que seuls les travaux ayant moins de dix ans qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil, sont susceptibles d’être pris en charge par une assurance décennale ou dommage ouvrage, que monsieur [O] a déclaré qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé les dix dernières années, que M^e DE CARBON n’avait aucune raison de douter de cette déclaration, parfaitement cohérente avec les travaux mentionnés, ces derniers n’ayant pas nécessité l’obtention de permis de construire mais simplement des déclarations préalables, de telles autorisations n’étant réservées qu’à des travaux mineurs.

Elle ajoute, concernant le marché de travaux, qu’il appartenait à l’acquéreur de les solliciter s’il le souhaitait, ce qu’il n’a pas fait alors qu’il était parfaitement informé de ces derniers.

A titre superfétatoire, elle fait valoir que le préjudice matériel invoqué au titre du cout des travaux de remise en état se fonde sur un rapport d’information non contradictoire et non sur une expertise judiciaire, que le préjudice n’est pas certain, que le préjudice de jouissance n’est pas justifié dans son quantum.

Sur la demande principale de la SCI MICK J :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver

conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de

plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant

d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de

ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa

destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages

proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage

par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait

construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de

l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

Aux termes de l’article 1792-4-1 du même code, toute personne physique ou morale dont la

responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est

déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792

à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article

1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la chronologie des faits est primordiale.

Ainsi, la promesse de vente entre les parties a été signée le 26 juin 2018, l’acte authentique a été signé le 26 juillet 2018.

Entre temps, la SCI MICK J s’est valablement substituée à madame [M], gérante de la SCI MICK J qui avait signé la promesse.

En page 12 de la promesse de vente, il est clairement indiqué que « Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il a été vu et visité, le PROMETTANT

s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques ».

L’acte de vente précise en page 27 que le bien est vendu en l’état, que « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause QUE ce soit notamment en raison des vices apparents, ou des vices cachés.

Classiquement, il est également prévu s’agissant des vices cachés, que l’exonération de garantie ne s’applique pas si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par le VENDEUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étalent en réalité connus du PROMETTANT.

Monsieur [O] ne dénie pas avoir été un professionnel de l’immobilier (marchand de biens) à l’époque de la vente litigieuse.

La société MICK J dans ses écritures, cette dernière a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier dés le 24 août 2018, juste après la vente, qui au vu des photographies produites, et en l’absence de toute constatation démontrant des désordres, peut permettre de retenir que la villa objet de la vente était en bon état un mois après la vente.

Elle produit à l’appui de ses demandes un procès-verbal de constat daté du 10 avril 2019, soit prés de 8 mois plus tard qui démontre que d’importants travaux sont en cours de réalisation, la structure du plancher du 1er étage a été mise à nu.

Elle produit également un « rapport d’information» non-contradictoire réalisé par monsieur [L] le 3 mars 2020, soit 11 mois plus tard, soit un an et demi après la vente, pour prouver que la villa est atteinte d’importants désordres.

Enfin, elle a produit tardivement aux débats de nouvelles pièces, notamment deux attestations d’un entrepreneur individuel COCET en date des 26 janvier et 10 mai 2019, et l’attestation d’une entreprise TECHN’ART en date du 21 septembre 2023 (alors que la procédure était clôturée depuis le 4 septembre 2023), dépourvues de pièce d’identité des témoins, lequels évoquent des « vices cachés » affectant la villa en cause.

La SCI MICK J a donc omis d’invoquer les désordres dont elle sollicite l’indemnisation avant d’engager de lourds travaux, les photographies produites dans les constats d’huissier et dans le rapport de monsieur [L] démontrant que le gros œuvre est à nu, que des percements ont été réalisés dans les poutres, que les huisseries ont été retirées, de même que les cloisons et doublages, l’électricité et la plomberie.

Les éléments produits par la SCI MICK J ne peuvent permettre de retenir les désordres qu’elle invoque, dans la mesure où l’ensemble de la villa a été littéralement désossée.

Or, comme le fait remarquer le notaire rédacteur, la SCI MICK J et monsieur [O] ont négocié les conditions de la vente lors de laquelle la SCI MICK J a été informée des travaux réalisés par monsieur [O], soit des travaux d’extension d’un bâtiment à usage d’habitation, des travaux de modification et de réaménagement de façade, la modification de la piscine et création d’un SPA et des travaux de création d’une pergola, des modifications extérieures de clôture et elle a également été informée de l’infraction concernant le manquement à la déclaration préalable n°006 104 15H0001 pour réaménagement de la façade, modification de la piscine et création d’un SPA du fait de la présence d’un construction neuve de 9 m² de surface de plancher à l’état gros œuvre en limite sud-ouest de la propriété.

La promesse de vente et l’acte authentique de vente stipulent que le bien vendu a fait l’objet:

— d’un permis de construire n°06 104 93H0247 pour extension d’un bâtiment à usage

d’habitation ;

— d’une déclaration préalable n°006 104 14H0015 pour modification des façades

— d’une déclaration préalable n°006 104 15H0001 pour réaménagement de la façade, modification piscine et création d’un SPA

— d’une déclaration préalable n°006 104 15H010 pour création d’une pergola, modifications extérieures, clôture pour laquelle une attestation de conformité délivrée par la Mairie de [Localité 7] le 04 août 2016. » (Pièces adverses n°1 & 2)

La SCI MICK a également été informée à travers les diagnostics repris dans l’acte que l’installation

intérieure d’électricité avait plus de 15 ans et comportait des anomalies et que la piscine ne disposait d’aucun dispositif de sécurité.

Ainsi, eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que le tribunal ne saurait retenir l’existence d’un sinistre et/ou l’existence de désordres de nature décennale, au sens de l’article 1792 du Code Civil, l’état de la maison ayant été totalement modifié et dégradé par les travaux entrepris par la SCI [O], ni que ces désordres seraient imputables à des travaux réalisés par monsieur [O].

Le tribunal ne saurait retenir l’existence de vices cachés que monsieur [O] aurait volontairement dissimulé à la SCI MICK J, selon la même argumentation.

En conséquence, la SCI MICK J sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes fà l’encontre de monsieur [O] et du notaire rédacteur, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande reconventionnelle de monsieur [O] :

Il n’est pas contesté qu’une somme a été séquestrée chez le notaire, la SCI MICK J se contentant de faire observer que le Notaire n’a jamais adressé de décompte permettant de connaître le montant des sommes restant séquestrées entre ses mains.

Elle n’oppose aucun argument juridique permettant de retenir que la somme séquestrée chez le notaire puisse être encore retenue et non versée à monsieur [O].

En conséquence, il convient d’ordonner la libération des sommes séquestrées entre les mains de la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE au bénéfice de monsieur [O], sur présentation de la présente décision devenue définitive.

Sur les demandes accessoires:

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [O] et de la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE.

La SCI MICK J sera condamnée à leur payer respectivement la somme de 5.000 euros et de 3.000 euros.

Partie succombant à l’instance, la SCI MICK J sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI MICK J de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la libération des sommes séquestrées entre les mains de la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE au bénéfice de monsieur [O], sur présentation de la présente décision devenue définitive,

CONDAMNE la SCI MICK J à payer à monsieur [N] [O] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MICK J à payer à la SCP FABRICE DE CARBON DE PREVINQUIERE ET DABINE DEBUSIGNE la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MICK J aux entiers dépens de l’instance, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT