TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/01702 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3RZE

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2024

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 16 Juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M]

[Adresse 4]

[Localité 16] (Etats-Unis)

représenté par Maître François DUPUY de la SCP HADENGUE et Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B0873 et par Maître Pascale REGRETTIER, avocate au Barreau de Versailles, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Madame [L] [M]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [B] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous les deux représentés par M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0520

Décision du 16 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/01702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3RZE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame [L] ISRAEL, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

[W] [M] est décédé le [Date décès 1] 2012, laissant pour lui succéder :

[H] [V] [X] veuve [M], son conjoint survivant,Deux enfants issus d’une première union : Mme [H] [M] épouse [D] et M. [N] [M],Trois enfants issus de son union avec [H] [V] [X] : M. [P] [M], Mme [L] [M] épouse [J] et M. [B] [M].

Au jour de l’ouverture de la succession, l’actif successoral comprenait un bien immobilier situé à [Adresse 18] (VAR), [Adresse 12] », évalué à la date du décès de [W] [M] à 2 500 000 euros.

Il ressort de l’attestation de propriété établie le 21 septembre 2012 par Maître [I], notaire à [Localité 17], qu’à la suite du décès de [W] [M], le bien immobilier était détenu par la succession de celui-ci à hauteur de :

[H] [V] [X] veuve [M], pour ¼ en pleine propriété et ¾ en usufruit,Mme [H] [M] épouse [D], pour les 3/20ème en nue-propriété,M. [N] [M], pour les 3/20ème en nue-propriété,M. [P] [M], pour les 3/20ème en nue-propriété,Mme [L] [M] épouse [J], pour les 3/20ème en nue-propriété,M. [B] [M], pour les 3/20ème en nue-propriété.

Par acte du 18 décembre 2012, Mme [H] [M] épouse [D] et M. [N] [M] ont cédé leurs parts en nue-propriété sur l’actif successoral, comportant notamment le bien situé à [Localité 19], à [H] [V] [X] veuve [M].

Par acte du 14 février 2019, [H] [V] [X] veuve [M] a fait donation à ses trois enfants, [P], [B] et [L] [M], en avancement de part successorale, des 11/20ème en nue-propriété du bien situé à [Localité 19], se réservant l’usufruit portant sur ce bien.

[H] [V] [X] veuve [M] est décédée le [Date décès 5] 2020.

Le bien situé à [Adresse 20] » est donc la propriété indivise de M. [P] [M], Mme [L] [M] épouse [J] et M. [B] [M].

Par courriers du 9 octobre 2023 et du 16 novembre 2023, M. [P] [M] a, par l’intermédiaire de son conseil, signifié sa volonté de mettre fin à l’indivision successorale auprès de son frère et de sa sœur.

Par exploits d’huissier en date du 12 janvier et 29 janvier 2024, M. [P] [M] a fait assigner Mme [L] [M] épouse [J] et M. [B] [M] devant le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, aux fins de se voir autoriser à vendre seul le bien immobilier situé à RAYOL CANADEL SUR MER, par l’intermédiaire de toute agence de son choix, au prix minimum de 8 millions d’euros net vendeur, à signer toute promesse de vente et tout acte authentique subséquent et de voir condamner M. [B] [M] et Mme [L] [M] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées le 14 mars 2024, Mme [L] [M] et M. [B] [M] ont demandé au président du tribunal judiciaire de débouter M. [P] [M] de ses demandes et de le condamner à leur payer la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2024, à la demande des parties et le président a proposé une mesure de médiation qui a été acceptée par elles.

Par jugement du 12 avril 2024, le président du tribunal judiciaire a donc ordonné une mesure de médiation.

L’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi le 24 juin 2024 à l’audience du 16 septembre 2024.

Par jugement du 18 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire a prolongé la mesure de médiation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 16 décembre 2024 puis à l’audience du 28 avril 2025.

Les parties ne sont pas parvenues à trouver une solution amiable à leur litige.

Par conclusions signifiées par voie électronique en dernier lieu le 25 avril 2025 et soutenues et développées oralement à l’audience du 28 avril 2025, M. [P] [M] demande au président du tribunal de :

Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de Mme [L] [M] et M. [B] [M] au titre des dépenses de conservation du bien indivis, L’autoriser à vendre seul le bien immobilier situé à [Adresse 20] », par l’intermédiaire de toute agence de son choix, au prix minimum de 7 millions d’euros net vendeur, L’autoriser à signer toute promesse de vente et tout acte authentique subséquent, Débouter M. [B] [M] et Mme [L] [M] de leurs demandes, Condamner M. [B] [M] et Mme [L] [M] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique en dernier lieu le 25 avril 2025 et soutenues et développées oralement à l’audience du 28 avril 2025, Mme [L] [M] et M. [B] [M] demandent au président du tribunal de :

Débouter M. [P] [M] de ses demandes, Déclarer le Président du tribunal compétent pour connaître de leurs demandes au titre des dépenses de conservation du bien indivis, Condamner l’indivision à leur payer la somme de 31 602,82 euros au titre des dépenses de conservation du bien indivis,Par conséquent, condamner M. [P] [M] à leur payer la somme de 10 534,27 euros à ce titre, Le condamner à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 16 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/01702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3RZE

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’autorisation de vendre seul

M. [P] [M] sollicite, sur le fondement des article 815-6 et 815-5 du code civil, l’autorisation de vendre seul le bien indivis.

Il fait valoir que la vente du bien répond à l’intérêt commun des indivisaires, qui détiennent le bien dans des proportions identiques, dès lors que les travaux d’entretien courant et minimum ne sont plus réalisés depuis un certain temps, que la propriété se dégrade (fuites et fissures importantes dans la maison) et que des travaux seront nécessairement à prévoir alors qu’il n’est plus entretenu en raison de la situation de blocage entre les indivisaires.

A l’appui de sa demande, il produit les estimations réalisées par la société [13], évaluant le bien à un prix de 8 à 10 millions d’euros, et la société [15], l’évaluant à un prix situé entre 8 000 000 et 8 500 000 euros. Il ajoute que les défendeurs ont fait évaluer le bien en juillet 2022 et février 2024 par trois agences qui retiennent une valeur comprise entre 5 000 000 euros et 6 750 000 euros, ce qui confirme la perte de valeur du bien en raison de sa dégradation, l’expert mandaté par l’indivision dans le cadre de la médiation ayant quant à lui retenu une valeur de 3 000 000 euros en raison des travaux conséquents qui doivent être réalisés, même s’il conteste cette valeur qui semble trop faible.

Il produit en outre un procès-verbal de constat en date du 18 octobre 2023 qui démontre selon lui l’urgence de vendre, et fait état de :

La présence d’une fissure très importante sur la partie façade de la maison située à droite en montant l’escalier menant à l’entrée, L’existence d’un trou non rebouché au niveau du bâti de la maison, Des dalles extérieures en mauvais état, certaines cassées ou fissurées, De multiples fissures sur le retour de façade à gauche des marches d’accès à la terrasse supérieure, A l’intérieur de la maison, des sceaux contenant de l’eau posées près des doubles fenêtres, Au plafond, la présence de fissures au niveau de la poutre de béton et d’une importante fissure en sous-face, La présence d’auréoles et d’une peinture cloquée en mauvais état dans la 2ème pièce à gauche du séjour, la présence d’une fissure importante à la cueillie du mur et du plafond au-dessus de la porte d’accès, De nombreuses fissures au sol.

Il se prévaut également de l’expertise réalisée en décembre 2024 qui relève la nécessité de procéder à des travaux conséquents de rénovation dans le bien et souligne que l’expert a noté la présence d’importants désordres structurels.

Il ajoute que le bien n’est occupé qu’occasionnellement pendant des vacances, risque d’être squatté et que les pièces produites en défense ne démontrent pas un entretien régulier du bien à l’exception de la piscine.

Il soutient que c’est le refus opposé par les défendeurs de vendre le bien à un prix juste qui met l’indivision en péril, alors qu’ils profitent du bien.

En défense, Mme [L] [M] et M. [B] [M] s’opposent à cette demande et font valoir que :

Ils souhaitent conserver ce bien en raison de ses atouts exceptionnels, notamment sa situation, le seul fait que M. [P] [M] souhaite vendre le bien et sortir de l’indivision ne caractérise par l’intérêt commun de celle-ci, les évaluations qu’il propose sont volontairement gonflées par les agences pour obtenir un mandat de vente, le prix du marché étant bien inférieur ainsi que cela résulte des estimations réalisées par l’agence [22] en juillet 2022, l’agence [25] en février 2024 et l’agence [10] en février 2024 et de l’analyse de la société [8],la villa peut être évaluée en 2024 à une valeur vénale de 5 000 000 euros, M. [P] [M] ne s’est jamais préoccupé de la gestion courante de ce bien alors qu’ils assument tous les deux l’ensemble des charges, dépenses de conservation et entretien dans l’intérêt de l’indivision au moyen d’un compte indivis qu’ils alimentent tous deux, le bien est toujours entretenu et ne menace pas de disparaître, le demandeur ne justifiant pas d’une dégradation exigeant une intervention immédiate, sa vente ne permettrait pas d’éviter une perte puisque la valeur de la villa augmente depuis le décès, M. [P] [M] ne démontre pas l’urgence alors qu’aucune des agences n’indique que la villa est mal entretenue ou en mauvais état mais loue ses qualités exceptionnelles, l’agence [15] indiquant uniquement que la grande majorité des acquéreurs dans cette gamme de prix (soit entre 8 et 8,5 millions d’euros) souhaiterait des travaux, Ils produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 février 2024 qui constate le bon état de la villa et son entretien, Ils ont eux-mêmes effectués des travaux et entretiennent le bien et son jardin, L’expert mandaté par eux suppose que le bâti est à surveiller en raison des anciennes fissures colmatées mais ne conclut nullement que le bâtiment se dégrade en l’absence d’entretien ni qu’il est urgent de réaliser des travaux, il indique au contraire que la situation est stable, de sorte que l’état de la villa ne nécessite pas d’intervention immédiate pour éviter qu’elle ne disparaisse.

Sur ce,

Aux termes de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’article 815-6 du code civil dispose enfin que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes qui requiert l’intérêt commun.

En application de ces dispositions, il appartient à M. [P] [M] de démontrer que le refus de Mme [L] [M] et de M. [B] [M] de vendre le bien indivis met en péril l’intérêt commun, c’est-à-dire l’intérêt de l’indivision, et que cette vente est urgente.

M. [P] [M] invoque le fait que le bien soit inoccupé et le risque qu’il soit squatté. S’il est constant que le bien n’est occupé que comme résidence de vacances, aucune pièce ne vient étayer l’allégation selon laquelle il risque particulièrement d’être squatter, le seul fait que ce bien ne constitue pas la résidence principale des indivisaires ne suffisant pas à justifier que l’un d’entre eux soit autorisé à le vendre, sans l’accord des deux autres.

M. [P] [M] invoque ensuite essentiellement la dégradation du bien indivis qui est, selon lui, non entretenu.

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 18 octobre 2023, que le commissaire de justice a notamment constaté la présence d’une fissure très importante sur la partie façade de la maison et d’autres nombreuses fissures à différents endroits de la villa, au sol, sur les murs et au plafond, notamment au niveau d’une poutre, dans le séjour.

Toutefois, ces seules constations ne sauraient suffire à démontrer que le bien se dégrade et qu’il nécessite des travaux urgents, d’une importance telle que les indivisaires ne pourraient les prendre en charge et qu’il serait de leur intérêt commun de vendre le bien.

En effet, l’évaluation réalisée le lendemain, soit le 19 octobre 2023, par la société [15], mentionne certes « des travaux à réaliser » mais sans pour autant indiquer que le bien est en mauvais état et précise au contraire que ces travaux seraient ceux que souhaiteraient probablement entreprendre la majorité des acheteurs dans cette gamme de prix, ce qui ne correspond donc pas à des travaux urgents de conservation du bien. Elle estime d’ailleurs la valeur du bien à hauteur de 8 950 000 euros.

De même, l’avis de la société [24] du [Date décès 5] 2024, qui retient une mise en vente à environ 6 500 000 euros ou l’avis de la société [11] du 21 février 2024, mentionnent que la villa « devra bénéficier d’assez importants travaux de modernisation : cuisine, sanitaires, etc. » ou que « son état nécessitera à l’avenir des travaux importants, ne serait-ce qu’au niveau de sa fonctionnalité (cuisine, salles de bains, chauffage, huisseries…) », mais sans évoquer des travaux urgents ou de structure et souligne pour la seconde agence que « la maison est entretenue ».

Les autres évaluations réalisées à la demande des parties, c’est à dire celle de la société [14] en date du 6 octobre 2022 qui évalue le bien entre 8 et 10 millions d’euros et l’avis de la société [23] en date du 19 juillet 2022 qui évalue le bien entre 5 000 0000 et 5 250 000 euros, ne précisent pas du tout l’état du bien.

Par ailleurs le constat de commissaire de justice réalisé le 22 février 2024, qui comprend de nombreuses photographies du bien ne fait pas apparaître un bien en état de dégradation nécessitant une intervention immédiate et non entretenu même s’il relève également les fissures intérieures et extérieures.

Si M. [O] [F], expert près la cour d’appel d'[Localité 9]-En-Provence, mandaté par les parties dans le temps de la médiation conclut dans son rapport d’expertise du 21 décembre 2024 que la « structure du bâti [est] à surveiller, audit à entreprendre avant travaux structurels », et fixe la valeur du bien à 3 000 000 euros, soit une valeur nettement inférieure à celles proposées par les parties et les agents immobiliers, il ne saurait pour autant en être déduit que le bien nécessite des travaux urgents et que sa vente elle-même est urgente, dans l’intérêt commun des indivisaires. En effet, l’expert indique uniquement dans son rapport qu’il constate la présence de plusieurs fissures intérieures et extérieures « exprimant des mouvements de sols et du bâti », que les fissures ont été colmatées et que les mandants ont indiqué « que peu ou pas de mouvements ont été constatés ces dernières années, reflétant une stabilisation de la situation » avant d’ajouter : « nous supposons que le bâti est à surveiller, tous travaux structurels à venir devant être précédés d’un audit structurel complet ».

Si cet expert prend donc davantage en compte que les agents immobiliers, la nécessité de surveiller le bâti en raison des mouvements de sol pour évaluer la valeur vénale du bien, il ne décrit toutefois pas un bien qui se dégrade et qui nécessite des travaux urgents.

Enfin, Mme [L] [M] et M. [B] [M] justifient de ce qu’ils ont exposé des dépenses de conservation du bien indivis, notamment d’assurance, de taxes foncières, de plomberie, d’entretien du jardin et de la piscine, ce qui contribue à sa préservation, et il n’est nullement allégué par M. [P] [M] que l’indivision ne serait pas en mesure d’entretenir et de conserver le bien, même s’il souhaite pour sa part, que le bien soit vendu.

Dès lors, M. [P] [M] ne démontre pas que le refus de ses frère et sœur de vendre la villa met l’indivision en péril ni que cette vente soit urgente dans l’intérêt commun.

En conséquence, sa demande tendant à être autorisé à vendre seul le bien indivis sera rejetée.

Sur les dépenses de conservation du bien indivis

Aux termes de l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

Il en résulte qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de connaître des demandes fondées sur d’autres dispositions que celles listées ci-dessus et notamment sur les dispositions de l’article 815-13 du code civil.

Dès lors les demandes formées entre indivisaires au titre des dépenses exposées au titre de la conservation des biens indivis ou afférentes à ces biens relevant des seuls pouvoirs du tribunal judiciaire, dans le cadre des opérations de partage, les demandes de Mme [L] [M] et de M. [B] [M] tendant à voir condamner l’indivision à leur payer la somme de 31 602,82 euros au titre des dépenses de conservation du bien indivis, et par conséquent, M. [P] [M] à leur payer la somme de 10 534,27 euros à ce titre seront donc déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [M], partie succombant principalement à l’instance qu’il a lui-même introduite, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser à Mme [L] [M] et M. [B] [M] pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [L] [M] et de M. [B] [M] tendant à voir condamner :

l’indivision à leur payer la somme de 31 602,82 euros au titre des dépenses de conservation du bien indivis, et par conséquent, M. [P] [M] à leur payer la somme de 10 534,27 euros à ce titre,

Rejette les demandes de M. [P] [M] tendant à :

L’autoriser à vendre seul le bien immobilier situé à [Adresse 21], par l’intermédiaire de toute agence de son choix, au prix minimum de 7 millions d’euros net vendeur, L’autoriser à signer toute promesse de vente et tout acte authentique subséquent,

Condamne M. [P] [M] aux dépens,

Condamne M. [P] [M] à payer à Mme [L] [M] et M. [B] [M] pris ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 17] le 16 Juin 2025

La Greffière La Présidente