TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 23/05663 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LQXM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [L]

née le 09 Janvier 1961 à GRENOBLE (38), demeurant 390 Route de la Gâche – 38530 BARRAUX

représentée par Maître Eléonore CRUZ de la SELARL BALESTAS GRANDGONNET MURIDI et ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SAS FONCIA GRESIVAUDAN, dont le siège social est sis Les Portes de Crolles – RPT du Raffour – 38920 CROLLES

représentée par Maître Sarah DELCROIX, avocat au barreau de GRENOBL

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Septembre 2025 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par mandat de gestion du 6 juin 2004, Madame [Z] [L] a confié à la société FONCIA GRÉSIVAUDAN mandat d’administrer un appartement situé 20 allée du Pré Vert à Pontcharra.

Madame [M] locataire depuis le 1er mars 2016 a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi le 23 mai 2022 par la société CONSTATIMMO mandatée par la société FONCIA GRESIVAUDAN.

Un désaccord est survenu entre Madame [Z] [L] et la société FONCIA GRESIVAUDAN sur des dégradations dans le logement qui n’auraient pas été mentionnées dans l’état des lieux de sortie.

Le 28 septembre 2022, Madame [Z] [L] a résilié le contrat de gestion immobilière.

Après plusieurs échanges de courriers, Madame [Z] [L] a assigné la société FONCIA GRESIVAUDAN devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir condamner cette dernière à lui régler la somme de 2166 euros au titre des dégradations locatives.

Un jugement avant dire droit en date du 12 décembre 2024 a notamment invité les parties à faire leurs observations sur la compétence du juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 septembre 2025 lors de laquelle Madame [Z] [L] représentée par son conseil a repris oralement les demandes formulées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DECLARER l’intégralité des moyens et prétentions de Madame [Z] [L] recevables et bien fondés

ORDONNER un transfert de la procédure au Tribunal judiciaire de Grenoble procédure orale sans représentation obligatoire

DEBOUTER la société FONCIA GRESIVAUDAN de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [L]

CONDAMNER la société FONCIA GRESIVAUDAN à supporter les coûts des réparations de remise en état du logement de Madame [Z] [L] détaillés comme suit :

o Pour la remise en état des murs et portes dans la chambre, le coût est de 1606,00€

o Pour la réparation du volet roulant, le coût est de 130,00€

o Pour la réparation de la porte de la salle de bain, le coût est de 430,00€

Total du coût des réparations à 2 166,00€

CONDAMNER la société FONCIA GRESIVAUDAN à verser à Madame [Z] [L] des dommages et intérêts pour les désagréments subis à la suite de la mauvaise exécution contractuelle de la gestion du logement correspondant au prix payé pour dresser le PV de constat d’huissier soit la somme de 489.20 euros

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER la société FONCIA GRESIVAUDAN au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de cette même audience, la société FONCIA GRESIVAUDAN, représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à l’égard de la société FONCIA GRESIVAUDAN.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [L] à verser à la société FONCIA GRESIVAUDAN la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [L] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

MOTIVATION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Selon les dispositions de l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire « connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction. »

En l’espèce, c’est l’exécution du contrat de mandat qui est critiquée néanmoins, c’est bien le contrat de bail conclu avec Madame [M] qui est à l’origine du litige entre les parties et la compétence du juge des contentieux de la protection sera retenue.

Sur la faute dans l’exécution du mandat

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231 du code civil dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [T] a visité l’appartement litigieux quelques jours avant l’état des lieux de sortie mais que ni lui ni Madame [T] n’étaient présents lors de ce dernier.

L’état des lieux de sortie du 23 mai 2022 mentionne un appartement en bon état général si ce n’est :

Une porte de placard sortie de son rail dans l’entrée,

Un robinet de chasse d’eau grippé,

Des joints moisis dans la cuisine.

Dès le 27 mai 2022, Madame [Z] [L] reproche à son mandataire d’avoir mal exécuté l’état des lieux de sortie en ne notant pas :

L’ampleur des traces sur les murs et la porte de la chambre

Un volet roulant dégradé

Dans le cadre de la présente procédure elle mentionne également le mauvais état de la porte de la salle de bain.

Ces dégradations sont justifiées selon Madame [Z] [L] par un constat d’huissier en date du 2 septembre 2022 qui mentionne :

S’agissant du volet roulant " Je constate que le volet roulant à manivelle de la baie vitrée Sud-est donnant dans la pièce de vie de l’appartement est dégradé. Je relève que la latte inférieure métallique présente en butée du volet roulant comporte un double enfoncement réparti sur les côtés intérieurs et extérieurs de celui-ci.

Lorsque le volet est complètement fermé, je constate que cette dégradation engendre un léger jour en partie basse de la porte fenêtre. "

Sont jointes à ce constat, une photographie d’un store dont la dernière latte semble légèrement enfoncée.

S’agissant de la porte de la salle de bain " Je relève que la porte de la salle de bain a été dégondée. Madame [T] déclare que la porte de la salle a été déposée par un menuisier en vue d’être réparée. Je constate que le gond inférieur de la porte de la salle de bain est en très mauvais état, le panneau de la porte a été réparé avec du mastic de couleur blanche au niveau dudit gond, je note que le pas de vis de ce gond présente un jeu important. Une fois remise en place, je constate que la porte de la salle de bain frotte sur le sol une fois ouverte au trois quarts, ce frottement ne gêne pas la fermeture de la porte. "

Ce constat n’est pas accompagné de photographie probante de la dégradation de la porte de la salle de bain.

Enfin s’agissant des peintures de la chambre, il est indiqué " Je constate que la porte d’entrée de la chambre de l’appartement présente une multitude de traces de frottement et griffures sur chacun de ses panneaux. Je remarque que le panneau intérieur de cette porte présente deux zones où la peinture a été lessivée laissant apparaître la couleur jaune de la base de la porte.

Je note que l’ensemble des murs de la chambre est dégradé, la tapisserie a été recouverte de peinture de couleur blanche. Je relève la présence d’une multitude de traces de frottement, d’accrocs et de griffures sur l’ensemble des parties basses des murs. Je constate également que du mastic de couleur blanche a été appliqué sur la tapisserie également en partie basse des murs à une multitude d’endroits. "

Les photographies jointes sont assez peu probantes avec semble-t-il des traces de reprise de peinture blanc sur blanc.

Madame [Z] [L] produit un devis de peinture pour un montant de 1606 euros, un devis pour le changement de la lame du volet roulant à hauteur de 130 euros et un devis d’un montant de 430 euros pour le changement de la porte de la salle de bain.

Il convient de noter que s’agissant de la chambre, l’état des lieux de sortie mentionne pour les murs « bon état sauf mal peint – un peu » ainsi que concernant la porte « état d’usage sauf traces (un peu). »

Ainsi, l’état des lieux de sortie mentionne bien ces aplats de peinture et des traces et il doit être tenu compte tenu de la vétusté qui est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et de l’occupation de l’appartement pendant 6 ans par la précédente locataire.

En conséquence, l’appréciation considérée comme minorée par la demanderesse qui a été faite de l’état des peintures par la société FONCIA GRESIVAUDAN ne peut pas être considérée comme fautive.

S’agissant de la porte de la salle de bain, la difficulté n’est pas mentionnée dans le courrier du 27 mai 2022 que la demanderesse a adressé à la société FONCIA GRESIVAUDAN, Monsieur [L] ne l’a pas noté non plus lors de sa pré-visite et si l’huissier constate que la porte a été dégondée pour être réparée, il n’indique pas clairement quelles réparations ont été faites et il n’est pas prouvé que la porte a été dégradée durant la location de Madame [M] puisque le constat d’huissier a lieu plusieurs mois après.

S’agissant du store il apparaît que la dernière latte était déformée et que cela a nécessité son remplacement pour un montant de 130 euros néanmoins, la dépense étant minime et les photographies montrant une légère déformation qui a pu passer inaperçu la responsabilité de l’agence ne sera pas retenue sur ce point, d’autant qu’il n’est pas établi que cette réparation aurait été mis à la charge de la locataire.

Il sera en effet indiqué que le préjudice de Madame [T] n’aurait pu être que celui d’une perte de chance de voir pris en charge des dégradations locatives par le locataire.

Mais en l’absence d’éléments probants permettant d’établir que l’agence a commis une faute en établissant l’état des lieux de sortie, Madame [Z] [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société FONCIA GRESIVAUDAN.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [Z] [L] qui succombe sera tenue au dépens de l’instance.

Madame [Z] [L] sera condamnée à régler la somme de 400 euros à la société FONCIA GRESIVAUDAN sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, telles qu’issues du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Pour les instances introduites avant cette date, les dispositions de l’article 514 et 515 anciens demeurent applicables.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Z] [L] de sa demande de condamnation de la société FONCIA GRÉSIVAUDAN à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à régler la somme de 400 euros à la société FONCIA GRESIVAUDAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 04 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION