TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

Copie certifiée conforme à:

— Maître Sophie BILSKI CERVIER

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/05282

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROB

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet GRIFFATON-MONTREUIL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [F] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non-représenté

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/05282 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ROB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Q] [F] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°12 et 14 d’un immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Q] [F] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 janvier 2025.

Au visa des articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner Monsieur [Q] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  19 842,53 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 et le 2 avril 2024, se décomposant comme suit :

▪ 19 092,53 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 et le 2 avril 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024.

▪ 750 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [Q] [E] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

L’instruction a été close par ordonnance du 9 janvier 2025.

A la suite de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 23 avril 2025 et signifiées le 7 avril 2025 au défendeur non constitué, l’ordonnance de clôture a été révoquée, par décision du 29 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [F] [C] le 18 novembre 2025 et transmises par voie électronique le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Monsieur [Q] [E] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :

—  25 152,26 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2025, appel intitulé « 1er échéance saisie vente Immobilière » du 1er novembre 2025 inclus, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024.

—  1 098 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [Q] [E] aux entiers dépens.

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne, M. [Q] [E] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Q] [E] est propriétaire des lots 12 et 14 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2022, 12 avril 2023, 18 mars 2024 et 14 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022, 2023 et 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté certains travaux notamment de ravalement, étanchéité, zinguerie/couverture de la façade rue,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— un extrait de relevé de compte actualisé au 6 novembre 2025,

— les contrats de syndic pour les périodes successives du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces et notamment du décompte actualisé que le compte individuel de copropriétaire de M. [Q] [F] [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 25.152,26 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure adressée au défendeur le 29 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et présentée le 7 mars 2024.

Monsieur [Q] [F] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 25.152,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2025, appel intitulé « 1er échéance saisie vente immobilière » du 1er novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de :

— la mise en demeure présentée le 7 mars 2024 sur la somme de 19.842,53 euros,

— les conclusions d’actualisation du 18 novembre 2025 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce et aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.098 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, se décomposant comme suit :

08/03/2024 : mise en demeure avocat : 240,00 €02/04/2024 : contentieux : 340,00 €02/04/2024 : constitution hypothèque légale : 170,00 €01/04/2025 : suivi procédure transmission pièces : 348,00 €

Le syndicat justifie de la mise en demeure adressée par son conseil le 29 février 2024 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais d’avocat correspondant à cette mise en demeure sont indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres frais de contentieux, suivi de procédure et transmission de pièces ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes correspondent à des frais de gestion administrative ou de transmission de dossier par le syndic, lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

La demande relative aux frais de "Constitution hypothèque légale » sera rejetée, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas démontré la réalisation effective de cette formalité par la production de l’acte d’hypothèque.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [Q] [F] [C] de ses obligations à hauteur de 4.000 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il est établi que Monsieur [F] [C] ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années ses charges de copropriété et de travaux, alors même qu’il a sollicité et obtenu un échéancier de paiement qu’il n’a pas respecté.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [F] [C], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de signification des conclusions d’actualisation en date du 18 novembre 2025.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [Q] [F] [C] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] les sommes de :

—  25.152,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er octobre 2022 et le 1er novembre 2025, appel intitulé « 1er échéance saisie vente immobilière » du 1er novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 sur la somme de 19.842,53 euros et du 18 novembre 2025 pour le surplus,

—  1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] de ses demandes au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente