TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 30 juin 2025

MINUTE N° :

LA/ELF

N° RG 23/02786 – N° Portalis DB2W-W-B7H-L6M5

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [F] [N]

C/

Monsieur [K] [E] exerçant sous l’enseigne M. E.I. RÉNOVATIONS

S.A. GENERALI IARD

S.A.S. FONCIA NORMANDIE

Société MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

DEMANDEUR

Monsieur [F] [N]

né le 02 Février 1969 à ROUEN (76000)

demeurant 114 bis rue de Silly

92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représenté par Maître Florence DELAPORTE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 8

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [E] exerçant sous l’enseigne M. E.I. RÉNOVATIONS, décédé le 20 février 2024

demeurant 2 clos Guillaume de la Mothe – 76710 BOSC GUÉRARD SAINT ADRIEN

non constitué

S.A. GENERALI IARD

dont le siège social est sis 2 rue Pillet Will – 75009 PARIS

représentée par Maître Jean-Marie MALBESIN de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 52

S.A.S. FONCIA NORMANDIE

dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – Le Carré Pasteur

76000 ROUEN

Société MMA IARD

dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon

72000 LE MANS

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

dont le siège social est sis 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon

72000 LE MANS

représentées par Maître Jean-Claude DMITROFF de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 154

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 30 avril 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRÉ, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [N] est propriétaire d’un appartement sis 132 rue Eau de Robec à Rouen.

Par acte sous signature privée du 7 novembre 2019, un mandat de gestion locative a été conclu entre M. [N] et la SAS FONCIA NORMANDIE.

La société FONCIA, assurée par la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, a, par ailleurs, été désignée syndic de la copropriété.

Au mois de décembre 2020, la locataire de M. [N] a contacté Mme [Y] [T], gestionnaire locative de la société FONCIA, en raison d’un affaissement de plancher dans l’appartement.

La société FONCIA a sollicité l’intervention de M. [K] [E], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne MEI RÉNOVATIONS et assuré par la SA GENERALI IARD.

Le 11 janvier 2021, M. [E] a indiqué par courriel à M. [N] et à Mme [T] qu’il était nécessaire de réaliser des travaux en urgence en raison du danger que ce désordre représentait pour les occupants.

Le 4 février 2021, M. [N] a accepté et signé un devis établi par M. [E] prévoyant des travaux de réfection de l’appartement.

Les travaux de dépose du sol existant ont débuté le 12 février 2021.

Le 19 février 2021, M. [L] [X], propriétaire de l’appartement situé en dessous de celui de M. [N], lui a envoyé un courrier le mettant notamment en demeure de remettre en état le plafond de son appartement suite aux désordres qu’il avait constatés la veille.

Par actes du 3 et 4 mai 2021, M. [N] a notamment fait assigner la société FONCIA, les MMA, M. [E] et GENERALI devant le juge des référés aux fins de solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, le juge des référés a désigné M. [U] [M] en qualité d’expert, ultérieurement remplacé par M. [H] [P].

L’expert a déposé son rapport en juin 2022.

Par actes du 5 juin, 6 juin, 9 juin et 6 juillet 2023, M. [N] a fait assigner la société GENERALI, la SA MMA IARD, la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société FONCIA NORMANDIE et M. [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, M. [F] [N] demande au tribunal de :

— condamner in solidum M. [E], GENERALI IARD, FONCIA NORMANDIE et les MMA à lui régler les sommes de :

15.015,14 euros au titre des travaux de reprise, avec indexation sur l’indice BT01 publié à la date du 30 juin 2022 et pendant un délai de six mois suivant le prononcé d’une décision de justice passée en force de chose jugée, puis à l’issue de ce délai avec intérêt au taux légal ; 1.100 euros au titre des frais d’assurance dommage-ouvrage, avec intérêts à compter de l’assignation ;504 euros au titre des frais d’assistance technique, avec intérêts à compter de l’assignation ;9.548 euros avec intérêts à compter de l’assignation ;26.000 euros en réparation des pertes de loyers ;500 euros par mois pour la période postérieure au 30 avril 2025 jusqu’à l’obtention d’une décision de justice passée en force de chose jugée ;3.000 euros au titre des pertes de loyers prévisibles du fait de la durée d’exécution des travaux de reprise ;- ordonner l’anatocisme ;

— condamner in solidum M. [E], GENERALI IARD, FONCIA NORMANDIE et les MMA à lui régler la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— débouter les défendeurs de leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [E], GENERALI IARD, FONCIA NORMANDIE et les MMA à lui régler la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé et de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Florence DELAPORTE-JANNA ;

— condamner in solidum M. [E], GENERALI IARD, FONCIA NORMANDIE et les MMA à lui régler le coût du constat de commissaire de justice dressé par Maître [A] le 3 mars 2021 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Sur le fondement des articles 1231-1, 1240, 1991, 1992 et 1343-2 du code civil ainsi que de l’article L. 124-3 du code des assurances, M. [N] entend engager in solidum la responsabilité des défendeurs, garantis par leurs assureurs.

M. [N] soutient que M. [E] est responsable de plein droit des dommages causés dans son appartement et dans celui de M. [X].

Il ajoute que la société FONCIA, en sa qualité de gestionnaire de bien, engage sa responsabilité dès lors qu’elle a missionné une entreprise qui n’avait pas les compétences pour intervenir et dès lors qu’elle s’est abstenue de faire intervenir un bureau d’études. Il fait également grief à la société FONCIA, en sa qualité de syndic, d’avoir commis une faute en s’abstenant de prendre les mesures appropriées.

M. [N] soutient également que la société GENERALI est tenue de l’indemniser en sa qualité d’assureur responsabilité civile de M. [E], de même que les MMA en leur qualité d’assureurs de la société FONCIA.

M. [N] fait état de divers préjudices dont il sollicite la réparation intégrale.

Il précise avoir dû recourir aux services d’un architecte dans le cadre de l’expertise judiciaire et souligne que les travaux de reprise nécessitent une maîtrise d’œuvre et la souscription obligatoire d’une assurance dommages-ouvrages. Par ailleurs, il expose avoir payé un acompte à M. [E] pour des travaux qui n’ont pas été exécutés. M. [N] fait état de perte de loyers du fait des dégâts causés dans l’appartement et de l’inaction des parties. Enfin, le demandeur allègue un préjudice moral en expliquant que la situation lui a causé de l’inquiétude, que ses démarches de résolution amiable sont restées vaines et que son bien a été dégradé.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la SA GENERALI IARD demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [N] ;

— subsidiairement juger que le remboursement à M. [N] n’excède pas la somme de 6.237 euros et réduire le montant de l’indemnisation accordée au titre de la perte des loyers ;

— condamner in solidum la société FONCIA et les MMA à la relever et garantir à hauteur de 50% de l’ensemble des condamnations, à tout le moins à hauteur de 50% des condamnations aux frais irrépétibles et dépens ;

— la juger bien fondée à opposer ses franchises contractuelles ;

— condamner in solidum FONCIA et les MMA à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement des articles 1134 du code civil ainsi que des articles L124-3 et L112-6 du code des assurances, la société GENERALI soutient que M. [N] n’est pas fondé à formuler une demande au nom de M. [X].

Elle ajoute que seuls les travaux de plâtrerie résultant de la dégradation du plafond de l’appartement de M. [X] peuvent se rattacher, selon elle, aux désordres occasionnés par l’intervention de M. [E], et non les travaux rendus nécessaires par l’état de pourrissement du plancher de l’appartement.

Elle précise que l’assurance dommages-ouvrage n’avait pas été souscrite par le demandeur pour les travaux initiaux et que les frais d’assistance technique découlent d’un choix personnel du demandeur qui ne s’imposait pas.

Concernant l’acompte versé à M. [E], l’assureur fait valoir qu’il fait l’objet d’une exclusion de garantie, que le demandeur doit assumer les conséquences de la rupture du contrat à son initiative et que des travaux correspondant à 3.311 euros ont été effectués par l’entrepreneur.

S’agissant de la perte de loyer liée à l’état de l’appartement, GENERALI réfute le lien de causalité avec les travaux de l’assuré et affirme que le chantier a pris fin à la demande du propriétaire. Relativement à la perte de loyer liée aux travaux, elle affirme que M. [N] devait dans tous les cas entreprendre ces travaux.

Enfin, elle prétend que M. [E] n’est pas responsable d’un éventuel préjudice moral du demandeur en ce qu’il s’est engagé à réparer, à ses frais, l’ensemble des dégradations causées chez M. [X] et a mis tout en œuvre pour pouvoir terminer le chantier.

Au soutien de sa demande de garantie, la société GENERALI fait valoir que la société FONCIA n’a pas appréhendé correctement le sinistre survenu en ne missionnant pas les professionnels adaptés.

Enfin, GENERALI soutient qu’elle est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la société FONCIA et ses assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

— à titre principal, rejeter toutes les demandes de M. [N] et de la société GENERALI formées à leur encontre ;

— à titre subsidiaire :

rejeter les demandes au titre des travaux effectués chez M. [X] et au titre des travaux de démolition, d’évacuation des gravats, de dépose des installations de chauffage, plomberie et électricité ainsi que les honoraires de maîtrise d’œuvre et -à titre infiniment subsidiaire de réduire l’indemnisation au titre des travaux de reprise à la somme de 10.580,71 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du mois suivant la signification ;réduire l’indemnisation au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage à la somme de 666,34 euros HT ; réduire la demande au titre des pertes de loyer liées à l’état du logement à de plus justes proportions ; réduire l’indemnisation au titre du préjudice moral à hauteur de 500 euros maximum ;

— en tout état de cause,

limiter leur condamnation à 5% des sommes allouées ;condamner in solidum de M. [E] et la société GENERALI à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de M. [N] ;condamner les parties perdantes in solidum aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL DPR AVOCATS.

Sur le fondement des articles 1991 et suivants et 1231 et suivants du code civil, FONCIA et les MMA affirment que M. [E], artisan référencé par la société FONCIA, disposait des compétences et des garanties nécessaires pour donner un premier avis technique sur l’affaissement d’un parquet.

Elles ajoutent que Mme [T], chargée de la gestion locative, n’avait pas de mandat pour solliciter l’intervention d’un bureau d’étude ou d’un architecte ce que seul le syndic avait le pouvoir de faire sur autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.

La société FONCIA et ses assureurs expliquent en outre que M. [N] a librement choisi de faire appel à M. [E] pour effectuer les travaux de l’appartement et qu’il a demandé la rénovation intégrale de l’appartement excédant largement la remise en état du plancher existant.

Elles contestent également le lien de causalité entre une éventuelle faute et les désordres causés par M. [E] estimant notamment que si un diagnostic avait été réalisé par un bureau d’études, il n’est pas certain que M. [E] aurait pris des mesures sécuritaires distinctes permettant d’éviter le dommage.

S’agissant des demandes formées contre la société FONCIA en qualité de syndic, les défenderesses prétendent, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du code civil ainsi que de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle a effectué les diligences nécessaires dans un délai raisonnable. Elles précisent que le syndic a ensuite mandaté M. [E] pour faire un premier audit de l’ensemble des planchers de l’immeuble et qu’il n’avait pas à désigner un bureau d’études ou un architecte dès lors que seul le plancher de M. [N], partie privative, était concerné.

Subsidiairement, quant aux préjudices allégués, FONCIA et les MMA soutiennent que les travaux dont l’indemnisation est demandée résultent de l’affaissement initial du sol. Elles considèrent que seuls les travaux de plâtrerie résultant de la dégradation du plafond de l’appartement de M. [X] peuvent se rattacher aux désordres occasionnés par l’intervention de M. [E], mais soulignent que M. [N] n’établit pas avoir indemnisé son voisin.

La société FONCIA et ses assureurs mentionnent que M. [N] avait l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage lors de la conclusion du contrat avec M. [E], qu’en tout état de cause la provision sur assurance dommages-ouvrage devrait être de 666,34 euros HT, et que l’assistance technique relève d’un choix personnel.

Les défenderesses soulignent que la locataire a quitté le logement avant l’intervention de M. [E], que M. [N] a refusé les travaux proposés par l’artisan pour prendre en compte les conséquences du sinistre et que des travaux auraient dû être réalisés dans tous les cas. Elles contestent le mode de calcul de la perte de loyer et affirment que ce poste de préjudice doit s’analyser comme une perte de chance de percevoir les loyers.

Selon elles, le préjudice moral n’a pas été causé par la société FONCIA et M. [N] est en partie responsable de l’étendue de ses préjudices, qui ne sont pas justifiés.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, FONCIA et les MMA sollicitent la garantie de M. [E] exposant que les désordres résultent de manquements imputables à M. [E] assuré par GENERALI.

***

M. [K] [E], partie défenderesse régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 30 avril 2025 puis mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I – Sur la disjonction

Les articles 367 et 368 du code de procédure civile prévoient que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner par mesure d’administration judiciaire la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, les parties constituées ont informé le tribunal du décès de M. [K] [E] qui serait survenu le 20 février 2024.

Il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner la disjonction de l’instance, de statuer sur les demandes formées à l’encontre de GENERALI, de FONCIA et des MMA et de renvoyer à la mise en état les demandes dirigées à l’encontre de M. [E].

II – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur la garantie de la société GENERALI, assureur de M. [E]

L’article L124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il résulte de l’article L112-6 du code des assurances que l’assureur de responsabilité civile peut opposer au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. Ainsi, sauf exceptions légales, les exclusions et les limitations de garantie stipulées au contrat sont susceptibles d’être opposées aux tiers lésés.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société GENERALI garantit M. [E] au titre de la responsabilité civile.

Il y a lieu d’étudier si l’assuré de la société GENERALI est responsable.

Sur la responsabilité de M. [E]

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que M. [E] n’a pas effectué de diagnostic approfondi du plancher avant sa démolition afin de prévoir un mode opératoire pour réaliser cette démolition et a réalisé les travaux sans aucune précaution tant vis-à-vis de l’appartement de M. [N] que de l’appartement de M. [X], causant ainsi des désordres.

M. [E] engage ainsi sa responsabilité contractuelle. Dès lors, M. [N] est bien fondé à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la société GENERALI.

Sur les préjudices et le lien de causalité

S’agissant des travaux de reprise

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’affaissement du plancher chez M. [N] trouve son origine dans la vétusté de l’ouvrage et son mode constructif, plus précisément les panneaux en aggloméré qui formaient le fond de coffrage de la dalle béton étaient pourris. Il en résulte que l’affaissement du plancher n’est pas en lien de causalité avec la faute de l’assuré de GENERALI.

L’expert judiciaire constate, au titre des conséquences des travaux réalisés par M. [E], des dégradations au plafond de l’appartement de M. [X] situé au 2ème étage, avec du plâtre fixé sur le bacula tombé par endroit. Toutefois, les dégradations au plafond de l’appartement de M. [X] ne constituent pas un préjudice personnel de M. [N] de sorte qu’il ne peut pas en solliciter l’indemnisation, étant précisé qu’il ne justifie pas avoir indemnisé M. [X].

L’expert constate également, dans l’appartement de M. [N], que les gravats ne sont pas tous évacués et que la démolition n’est pas terminée. Ces désordres sont imputables à M. [E]. L’expert préconise, afin d’y remédier, de finir la démolition, d’évacuer les gravats et de déposer les installations de chauffage, plomberie et électricité. L’expert a retenu la somme de 7.836,55 euros TTC au titre des travaux de démolition et évacuation ainsi que la somme de 1.430 euros TTC au titre des travaux de dépose des installations de chauffage, plomberie et électricité outre une maîtrise d’œuvre représentant 13% du montant HT de ces travaux soit 1.095,14 euros HT et 1.314,17 euros TTC.

Il en résulte que la somme totale de 10.580,72 euros doit être retenue au titre des travaux de reprise, étant précisé que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 30 juin 2022 et le présent jugement.

S’agissant des frais d’assurance dommages-ouvrage

Il a été démontré que des travaux supplémentaires sont rendus nécessaires pour remédier aux désordres causés par M. [E]. Il est indifférent que M. [N] ait souscrit ou non une assurance dommages-ouvrage pour les travaux initiaux.

Ainsi, l’assurance dommages-ouvrage obligatoire afférente à ces travaux fait partie du préjudice indemnisable.

Sur le montant de l’assurance dommages-ouvrage, l’expert retient qu’il s’élève à 7% « du montant HT des travaux et des honoraires techniques (architecte notamment) », soit 7% de 7.124,14 + 1.300 +1.095,14 = 9.519,28 euros.

Par conséquent, la somme de 666,35 euros sera retenue.

S’agissant des frais d’assistance technique

Il convient de préciser que le choix des parties de se faire assister pendant l’expertise judiciaire relève des frais irrépétibles, de sorte que la demande en paiement des frais d’intervention du conseil technique pendant les opérations d’expertise formée par M. [N] sera examinée ci-après.

S’agissant du remboursement de l’acompte

M. [N] démontre avoir payé à M. [E] la somme de 9.548 euros par virement du 4 février 2021. Cette somme correspond à 40% du montant du devis signé le même jour.

En cours d’expertise, M. [E] a produit une facture de 3.311 euros TTC visant à couvrir les prestations prétendument effectuées, dans laquelle sont comptés :

1.800 euros HT au titre du forfait d’évacuation des gravats par goulotte extérieure en centrale de traitement ;500 euros HT pour le décollage des tomettes et des dalles de béton sur l’ensemble de l’appartement ;210 euros HT pour la fourniture et la pose d’un sol en PVC dans la cuisine ;300 euros HT au titre de la casse des murets existants dans la cuisine ainsi que la dépose et l’évacuation par l’escalier des éléments existants ;200 euros HT au titre de la dépose et l’évacuation du lavabo et des WC.

L’expert judiciaire indique dans son rapport que les travaux réalisés dans l’appartement de M. [N] ont été « la dépose des tomettes, démolition de la dalle de béton, dépose de l’escalier menant à la mezzanine, évacuation partielle des gravats ».

Il ne peut être reproché à M. [N] d’avoir refusé que M. [E] poursuive les travaux compte tenu des désordres occasionnés.

Toutefois, M. [N] ne peut à la fois solliciter le coût des travaux de reprise consistant à finir la démolition, à évacuer les gravats et à déposer les installations de chauffage, plomberie et électricité et le remboursement de l’acompte correspondant à ces travaux.

Il convient par conséquent de retenir la somme de 6.468 euros au titre de l’acompte versé pour des travaux non exécutés (9.548 -3.080).

A ce titre, il convient d’indiquer que le point 2.3 de la clause 5.4 des dispositions générales invoquées par la société GENERALI stipule une exclusion de garantie pour les frais engagés pour les tiers « lorsqu’il ont pour objet : le remboursement […] des produits ou travaux, y compris le coût de ces produits ou travaux :

exécutés ou livrés par [l’assuré], et qui se sont révélés défectueux, même si la défectuosité ne concerne qu’une de leurs composantes ou parties […], y compris du fait d’une résolution, annulation ou rupture des contrats qu’il a conclus ».

En l’espèce, les frais réclamés par M. [N] visent le remboursement de travaux qui n’ont pas été exécutés ou livrés par M. [E]. Ainsi, cette clause d’exclusion n’a pas vocation à s’appliquer.

S’agissant de la perte de loyers

La locataire de l’appartement de M. [N] a notifié sa volonté de résilier le bail le 7 janvier 2021, soit avant l’intervention de M. [E], en raison de l’affaissement du sol de l’appartement.

Indépendamment de l’intervention de M. [E], les travaux nécessaires de réfection du sol et de l’appartement dans son ensemble, conformément au devis de M. [E], étaient prévus, rendant nécessairement l’appartement inhabitable pendant un certain temps.

Il n’y a donc pas lieu d’indemniser la perte de loyers imputable aux travaux nécessaires de réfection du sol mais seulement la perte de loyers en lien de causalité avec les désordres causés par M. [E].

Les travaux ont été suspendus après la constatation des désordres et il ne peut être reproché à M. [N] d’avoir refusé l’intervention de M. [E] compte tenu des désordres occasionnés.

Le préjudice de M. [N] doit donc s’analyser en une perte de chance de percevoir des loyers de l’appartement du fait de la mauvaise exécution des travaux imputable à M. [E]. La perte de chance de jouir des fruits civils du bien peut être évaluée à 80%.

Il résulte d’échanges SMS entre M. [N] et M. [E] que les travaux devaient durer environ 6 semaines. Dès lors, compte tenu de cette durée, de la date de début des travaux et du montant mensuel du loyer (500 euros), il y a lieu de retenir, jusqu’à la date du 30 juin 2025, la somme de 20.400 euros (51 mois x 500 euros x 0,8) à titre de dommages et intérêts pour la perte de loyers.

La présente décision étant de plein droit exécutoire par provision, il n’existe pas de préjudice futur et certain jusqu’à l’obtention d’une décision de justice passée en force de chose jugée de sorte que la demande formée pour la période postérieure au 30 juin 2025 sera rejetée.

Par ailleurs, au regard des travaux de reprise retenus et compte tenu de la durée prévisible de ces travaux, la perte de chance de pouvoir louer le logement pendant la durée d’exécution des travaux de reprise doit être évaluée à 400 euros (1 mois x 500 x 0,8).

S’agissant du préjudice moral

M. [N] ne produit aucune pièce justifiant de l’existence du préjudice moral allégué.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

***

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la société GENERALI sera condamnée à payer à M. [N] les sommes de :

—  10.580,72 euros au titre des travaux de reprise, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 30 juin 2022 et le présent jugement ;

—  666,35 euros au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage ;

—  6.468 euros au titre de l’acompte ;

—  20.800 euros au titre de la perte de loyers.

Ces sommes seront assorties, en application de l’article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La juridiction appelée à statuer sur une demande de capitalisation des intérêts ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation en la matière, dès lors que les conditions légalement posées sont réunies.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par M. [N].

En application de l’article L112-6 du code des assurances, GENERALI est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle.

B – Sur la responsabilité de la société FONCIA et la garantie des MMA

Sur l’existence d’une faute de la société FONCIA

En qualité de syndic

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que dès le 11 janvier 2021, le syndic a pris l’initiative d’effectuer un diagnostic sur les planchers qui a été réalisé le 26 janvier 2021 et a conclu à l’absence de désordres affectant les autres planchers de l’immeuble.

En outre, il ressort du rapport d’expertise que les parties communes de l’immeuble n’ont effectivement pas été affectées par l’affaissement du sol et que les désordres liés à l’intervention de M. [E] ne concernent que des parties privatives. L’expert judiciaire note que « les travaux réalisés par M. [E] n’ont pas touché les éléments structurels ou porteurs de l’immeuble (poutres, solives, poteaux, murs…) ».

Dès lors que les parties communes n’étaient pas concernées, aucune faute ne peut être reprochée à la société FONCIA en qualité de syndic de la copropriété.

En qualité de gestionnaire de bien

L’article 1991 du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il résulte de l’article 1992 du même code que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il ressort de l’examen du mandat de gestion locative conclu entre M. [N] et la société FONCIA que cette dernière est chargée de :

« – Prendre toutes mesures conservatoires, faire exécuter toutes menues réparations dont le montant est inférieur à 200 euros et celles plus importantes et urgentes en avisant rapidement le Mandant, en régler les factures,

— Faire exécuter tous travaux importants après accord du Mandant, en régler les factures,

— Faire appel à un homme de l’art avec accord et aux frais du Mandant (architecte, maître d’œuvre, bureaux d’étude…) pour :

Les livraisons et réception de logements neufs,Tous travaux relevant de la garantie décennale ou d’une autorisation administrative, Ainsi que tous travaux pour lesquels le Mandataire le jugerait nécessaire ».

Il n’est pas contesté que M. [E] a été requis par la société FONCIA pour examiner le problème rencontré par la locataire dans l’appartement de M. [N].

Il résulte d’un mail adressé par M. [E] à FONCIA que ce dernier est intervenu le 11 janvier 2021 et a alerté FONCIA sur l’urgence de ne plus occuper cet appartement qui n’a pas de plancher bois. M. [E] précise qu’il n’existe pas de solidité et de plancher plat entre les solives du sol et le carrelage et qu’il existe un risque de passer au travers du sol.

L’expert considère que « dès lors que Mme [G] a signalé le problème à FONCIA, la situation n’a pas été correctement gérée. En effet, M. [E] n’était pas à la hauteur de la mission qui lui a été confiée, à savoir effectuer un diagnostic technique du problème. Cette mission relevait davantage de l’intervention d’un architecte ou d’un bureau d’étude structure ».

Il est constant que la société FONCIA n’a pas sollicité l’intervention d’un bureau d’étude ou d’un architecte pour effectuer un diagnostic technique du sol mais a fait appel à un professionnel non qualifié à ce titre. La société FONCIA ne peut valablement soutenir que M. [N] ne l’avait pas autorisée à désigner un bureau d’étude ou un architecte dès lors qu’il lui appartenait de solliciter cette autorisation. Elle a donc commis une faute dans sa gestion à ce titre.

Il ne peut cependant être reproché à FONCIA d’avoir mandaté M. [E] pour les travaux de reprise dès lors que le devis a été signé par M. [N], qu’il n’est nullement démontré que FONCIA serait intervenue dans le choix de M. [N] de faire appel à ce professionnel qui a d’ailleurs choisi d’opérer une rénovation complète de l’appartement.

S’agissant du lien de causalité entre la faute reprochée à la société FONCIA et les désordres, l’expert considère qu'« un diagnostic permettant de connaître l’origine du problème et la composition du plancher aurait permis de déterminer un mode opératoire évitant [les] désordres ». Toutefois, il a été précédemment indiqué que M. [N] ne peut nullement solliciter l’indemnisation des désordres concernant le plafond de l’appartement de M. [X]. En outre, M. [N] ne démontre nullement que la désignation d’un bureau d’étude ou d’un architecte pour réaliser un diagnostic de la composition du plancher aurait permis d’éviter les désordres concernant l’appartement du demandeur et les préjudices en découlant. Il n’est en effet pas démontré que Monsieur [E] aurait pris des mesures propres à éviter le dommage.

M. [N] sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société FONCIA et de ses assureurs.

III – Sur la demande de garantie formée par la société GENERALI

Il a été précédemment démontré qu’aucune faute en lien de causalité avec le préjudice subi n’est imputable à la société FONCIA de sorte que la demande en garantie formée par la société GENERALI à l’encontre de la société FONCIA et de ses assureurs sera rejetée.

IV – Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GENERALI, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les dépens du référé-expertise et les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés directement par M^e Florence DELAPORTE-JANNA et la SELARL DPR AVOCATS, avocats au barreau de Rouen.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il sera rappelé que les frais de constat de commissaire de justice et les frais d’assistance technique entrent dans les frais irrépétibles.

La société GENERALI, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à M. [N], une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros.

Compte-tenu de l’équité, la société FONCIA et ses assureurs seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

ORDONNE la disjonction de l’instance en deux instances concernant d’une part les demandes formées à l’encontre de la SA GENERALI IARD, la SAS FONCIA NORMANDIE, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et, d’autre part, les demandes formées à l’encontre de M. [K] [E] ;

CONSTATE que l’instance engagée à l’encontre de M. [K] [E] est interrompue par son décès ;

DIT que l’instance engagée à l’encontre de M. [K] [E] sera rappelée sous un nouveau numéro RG 25/02584, à l’audience d’orientation du 2 décembre 2025 à 9h pour régularisation de la procédure contre les héritiers de M. [K] [E] et à défaut pour radiation ;

CONDAMNE la SA GENERALI IARD à payer à M. [F] [N] les sommes de :

—  10.580,72 euros au titre des travaux de reprise, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 30 juin 2022 et le présent jugement ;

—  666,35 euros au titre des frais d’assurance dommages-ouvrage ;

—  6.468 euros au titre de l’acompte ;

—  20.800 euros au titre de la perte de loyers ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

DIT que la SA GENERALI IARD est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle ;

REJETTE la demande formée par M. [F] [N] en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE les demandes formées par M. [F] [N] à l’encontre de la SAS FONCIA NORMANDIE, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

REJETTE la demande en garantie formée par la SA GENERALI IARD à l’encontre de la SAS FONCIA NORMANDIE, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

CONDAMNE la SA GENERALI IARD aux entiers dépens, en ce compris les dépens du référé-expertise et les frais d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés par M^e Florence DELAPORTE-JANNA et la SELARL DPR AVOCATS, avocats au barreau de Rouen, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA GENERALI IARD à payer à M. [F] [N] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE