COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] c/ S.C.I. GFI INVEST

N°

Du 04 Novembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 24/02195 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXV7

Grosse délivrée à

le Cabinet TALLIANCE AVOCATS

expédition délivrée à

le 04 Novembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet AZUR CONSEIL SALMON, ayant son siège social situé [Adresse 1] à [Localité 4] elle même prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO du Cabinet TALLIANCE AVOCATS (SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES), avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. GFI INVEST

[Adresse 2]

[Localité 4]

immatriculée au RCS de NICE sous le n° 879 518 694 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI GFI Invest est propriétaire du lot n 23 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI GFI de payer la somme de 7.758,51 euros de charges de copropriété dues depuis le 1er juillet 2022 par lettre du 7 novembre 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 14 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner la SCI GFI Invest aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

12.349,22 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2023 avec capitalisation des intérêts, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,les frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire le détail de dépenses de la copropriété et les annexes comptables des exercices 2021, 2022 et 2023, les états de répartition sur les périodes concernées, les procès-verbaux des assemblées générales contenant les résolutions approbatives des comptes, les appels de fonds ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, y compris ceux figurant dans le contrat de syndic. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Il fait valoir enfin que la carence totale de la défenderesse depuis plus de deux ans lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI GFI Invest n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 septembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI GFI Invest est propriétaire du lot de copropriété n 23 de l’état descriptif de division,le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,

l’état des dépenses des exercices clos les 30/06/2022 et 30/06/2023,l’état de répartition au 30/06/2022, et au 30/06/2023les comptes de gestion au 30/06/2022 et au 30/06/2023 et les budgets prévisionnels,les appels de fonds, de charges et de provisions adressés à la SCI GFI Invest,une mise en demeure de payer la somme de 7.758,51 euros de charges de copropriété dues au 7 novembre 2023 adressée à la SCI GFI Invest par lettre du 7 novembre 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 12.349,22 euros au 1er avril 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 12.349,22 euros ne comprend que les frais de la mise en demeure du 7 novembre 2023 d’un montant de 17,36 euros qui constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] justifiant du principe et du montant de sa créance, la SCI GFI Invest sera condamné à lu payer la somme de 12.349,22 euros de charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 1er avril 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie jusqu’à parfait règlement, des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.758,51 euros à compter de la mise en demeure 7 novembre 2023 et sur la totalité à compter de l’assignation du 14 juin 2024.

Enfin, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI GFI Invest s’abstient de régler toute contribution aux charges depuis le 1er juillet 2022 si bien qu’elle impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

La SCI GFI Invest sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI GFI Invest sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI GFI Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 12.349,22 euros de charges de copropriété et frais necessaires arrêtés au 1er avril 2024 avec, jusqu’à parfait règlement, les intérêts au taux calculés sur la somme de 7.758,51 euros à compter du 7 novembre 2023 et sur la totalité à compter du 14 juin 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI GFI Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI GFI Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GFI Invest aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT