TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1929

Références : R.G N° N° RG 24/01399 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNOG

JUGEMENT

DU : 26 Décembre 2024

S.A. [Localité 9]

C/

M. [J] [B]

Mme [V] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 26 Décembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. [Localité 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M. [M] [P] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 9]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 juillet 2017, la société [Localité 9] a donné en location à Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel actualisé à la somme de 693,97 €.

Le 15 janvier 2024, la société [Localité 9] a fait délivrer à Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 346,22 € selon décompte arrêté au 11 janvier 2024.

Par courrier du 16 janvier 2024, la société [Localité 9] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 23 avril 2024, la société [Localité 9] a attrait Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 9] sollicite :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail, et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef,d’être autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] ;de condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] au paiement des sommes suivantes :5 821,70 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024 (échéance de mars 2024 incluse), outre intérêts à compter du 15 janvier 2024;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer et l’assignationd’ordonner l’exécution provisoire

Le 24 avril 2024, la société [Localité 9] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 octobre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société [Localité 9], représentée par Monsieur [M] [P], maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 11 452,00 €, frais déduits.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B].

Cités par acte délivré à étude, Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la reprise du paiement du loyer

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 22 octobre 2024, que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer intégral au jour de l’audience. Par voie de conséquence, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’arriéré de loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Localité 9] verse aux débats un décompte arrêté au 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 11 452,00 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société [Localité 9] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989 et faute pour elle de produire le contrat d’assurance souscrit pour le compte de la défenderesse ainsi qu’un justificatif du montant de la cotisation mensuelle d’assurance, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 9] s’élève désormais à la somme de 11 436,8 €, après déduction des cotisations d’assurance.

Malgré l’absence des défendeurs, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ces derniers que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard des défendeurs, de sorte que celle-ci sera effectuée.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] à verser à la société [Localité 9] la somme de 11 436,80 € actualisée au 22 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 346,22 € à compter du 15 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la solidarité passive

En application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ;

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant expressément la solidarité des locataires, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers et charges dus au bailleur.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation, soit le 16 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas présent, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] le 15 janvier 2024, pour un montant principal de 3 346,22 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

A compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

En application de l’article 220 du code civil, les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux ;

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur l’expulsion

Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024 et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] seront condamnés in solidum à payer à la société [Localité 9] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] à verser à la société [Localité 9] la somme de 11 436,80 € actualisée au 22 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 3 346,22 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONSTATE la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société [Localité 9] ;

CONSTATE que le contrat signé le 4 juillet 2017 entre la société [Localité 9] et Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 10] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] à verser à la société [Localité 9] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024 et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [V] [B] à payer à la société [Localité 9] la somme de 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE