Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 22 janvier 2025, n° 24/01041

TJ Marseille 22 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de remise de documents par le syndic
La cour a constaté que certaines pièces avaient été remises, mais a rejeté la demande d'astreinte, considérant que la SAS LAUGIER-FINE n'était pas en mesure de fournir toutes les pièces demandées.
Accepté
Absence de mandat écrit pour la rémunération
La cour a jugé que la SAS LAUGIER-FINE ne justifiait pas d'un mandat écrit pour les périodes concernées, rendant la demande de provision légitime.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a considéré qu'il était équitable de condamner la SAS LAUGIER-FINE à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de sa défaite dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 22 janv. 2025, n° 24/01041
Numéro(s) :	24/01041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lionel CHARBONNELFabien BOUSQUET
Cabinet(s) :	ATORI AVOCATS
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2024

N° RG 24/01041 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4SX7

PARTIES :

DEMANDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de Me [Z] [W]

La S.C.P. AJILINK [Z] BONETTO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de Me [Z] [W]

représentés par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Cabinet LAUGIER-FINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 10 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Marseille a désigné la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble sis [Adresse 1], en la personne de Maître [W] [Z].

Par ordonnance en date du 18 juillet 2024, la mission ainsi confiée à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO a été renouvelée pour une durée de 12 mois.

Les courriers recommandés avec accusé de réception adressés à la SAS LAUGIER-FINE par la SCP AJILINK-[Z]-BONNETTO de lui remettre les pièces obligatoires comme prévu par les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO ont fait assigner la SAS LAUGIER-FINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à venir à lui remettre les PV d’AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, 2012, les convocations aux AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, les grands livres des années 2020, 2019 2018, 2016, 2014, les états des dépenses et les annexes SRU des années 2017, 2016, 2015, 2012, les factures sur l’état des dépenses de l’année 2021, et les redditions des comptes individuels sur l’ensemble des exercices, de condamnation de la SAS LAUGIER-FINE à lui payer la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 11 décembre 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir les moyens tels que développés dans leurs conclusions auxquelles il conviendra de se référer, la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO et le syndicat des copropriétaires demandent au juge des référés de :

Déclarer irrecevable la demande de compensation de la société LAGIER-FINE ; Condamner la SAS LAUGIER-FINE à lui remettre sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir à leur remettre les PV d’AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, 2012, les convocations aux AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, les factures des exercices 2014 et 2015 et les annexes comptables 1 à 5 des comptes 2021 ; Condamner la SAS LAUGIER-FINE à titre provisionnel à leur payer la somme de 767,43€ au titre des sommes indument versées en l’absence de désignation valable et de mandat de syndic régulier ; Condamner la SAS LAUGIER-FINE au paiement d’une somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En défense, la SAS LAUGIER-FINE, représenté par son conseil, faisant valoir les moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il conviendra de se référer, demande au juge de :

Lui donner acte de ce qu’il a réglé la somme de 725,10€ correspondant à la quote part de la période pendant laquelle le mandat était expiré ; Débouter la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du surplus de leur demande provisionnelle ; Débouter la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires de leur demande de communication de pièces sous astreinte ; Condamner la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 18-2 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, il apparait que certaines des pièces sollicitées par la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO et le syndicat des copropriétaires dans leur assignation lui ont été remises, de sorte que la demande de communication de pièces est limitée aux PV d’AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, 2012, les convocations aux AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, les factures des exercices 2014 et 2015 et les annexes comptables 1 à 5 des comptes 2021.

La SAS LAUGIER-FINE indique ne pas être en capacité de fournir ces pièces qui ne lui auraient pas été remises par la société immobilière KEISERMANN et qu’elle les transmettrait spontanément si elle les détenait. Or, force est de constater qu’elle n’a pas fourni spontanément certaines des pièces sollicitées par courrier par la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO et le syndicat des copropriétaires et qu’il a fallu une assignation pour qu’elle accède finalement à la demande, au moins spontanément.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LAUGIER-FINE à verser à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires les pièces sollicitées si ces dernières sont bien en sa possession.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par décret du 27 mai 2004 dispose que l’assemblée générale par une même décision adoptée dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat,

En outre, pour les syndics professionnels, les dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 imposent au contrat de préciser les conditions de détermination de la rémunération.

L’article 66 du décret du 20 juillet 1972 précise quant à lui que le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération à l’occasion des opérations dont il est chargé que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

Il résulte de ces dispositions que le syndic ne peut demander de rémunération que s’il justifie d’un mandat écrit ou d’une décision d’assemblée générale fixant sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.

Aux termes des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Selon les dispositions de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de désignation d’un administrateur provisoire prévue à l’article 29-1 emporte suspension de l’exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

Aux termes de l’article 29-4 de cette même loi, dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances. A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai de trois mois. Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées. Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais prévus au II sont inopposables à la procédure.

En l’espèce, il apparait que la SAS LAUGIER-FINE reconnait être redevable de la somme globale de 1492,53€ dont 528,60€ au titre de la période du 30 juin 2020 au 31 décembre 2020 et 963,93€ au titre de la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021. En effet, il n’est pas contesté que la SAS LAUGIER-FINE ne justifie pas, pour ces périodes, d’un mandat écrit préalable adopté par une assemblée générale.

Mais elle explique que la copropriété lui doit des honoraires à hauteur de 767,43€ et qu’il convient donc de procéder à une compensation de sorte qu’elle n’est finalement redevable que de la somme de 725,10€, qu’elle a déjà réglé auprès de la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires par chèque transmis par courrier di 27 mai 2024.

Ce paiement de 725,10€ n’est pas contesté.

Pour autant, la SAS LAUGIER-FINE ne justifie pas avoir déclaré la créance qu’elle allègue dans le délai de trois mois à compter de la publication par la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

Cette créance est donc en l’état inopposable à la procédure.

Par conséquent, la SAS LAUGIER-FINE sera condamnée à verser à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires la somme de 767,43€ à titre de provision.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas inéquitable de condamner la SAS LAUGIER-FINE à payer à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO prise en la personne de Me [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

la SAS LAUGIER-FINE, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS LAUGIER-FINE à communiquer à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO les pieces suivantes, sous réserve qu’elles soient en sa possession :

PV d’AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, 2012, les convocations aux AG des années 2022, 2020, 2018, 2017, 2016, les factures des exercices 2014 et 2015, les annexes comptables 1 à 5 des comptes 2021;

DEBOUTONS la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO de sa demande de condamnation sous astreinte ;

CONDAMNONS la SAS LAUGIER-FINE à payer la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO la somme provisionnelle de 767,43€ au titre de rémunérations indues;

CONDAMNONS la SAS LAUGIER-FINE à payer à la SCP AJILINK-[Z]-BONETTO, prise en la personne de Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité de liquidateur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par la SCP AJILINK [Z] BONETTO la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS LAUGIER-FINE aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT