Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 28 avril 2025, n° 24/02070

TJ Nice 28 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.C.I. ERKAN n'a pas contesté l'approbation des comptes et du budget, et qu'elle n'a pas acquitté sa quote-part des charges, rendant la créance du Syndicat justifiée.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a jugé que le Syndicat a fait preuve de légèreté dans le calcul des sommes réclamées, ce qui ne justifie pas l'octroi de dommages-intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière a demandé le paiement de charges impayées par la S.C.I. ERKAN, s'élevant à 3.188,29 €, ainsi que des dommages-intérêts. Les questions juridiques posées concernaient la validité des demandes de paiement et la contestation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires. La Cour a constaté que la S.C.I. ERKAN n'avait pas contesté l'approbation des comptes et du budget, rendant la créance du syndicat certaine et exigible. En conséquence, la Cour a condamné la S.C.I. ERKAN à payer 1.152,09 € au titre des charges impayées, tout en déboutant le syndicat de ses demandes de dommages-intérêts et de frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 28 avr. 2025, n° 24/02070
Numéro(s) :	24/02070
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence ALZIARICéline CIRIANI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière sise11 [ Adresse 7 ] c/ S.C.I. ERKAN

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 28 Avril 2025

N° RG 24/02070 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWDA

Grosse délivrée

à Me [F]

Expédition délivrée

à M^e CIRIANI

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière sise11 [Adresse 7]

pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET MJM

[Adresse 5]

représenté par M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. ERKAN

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline CIRIANI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

La Sté SCI ERKAN est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire du 16 avril 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, a fait assigner La Sté SCI ERKAN devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées, appels et frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, pour un montant total, en principal, de 3.188,29 €, arrêté au 1er avril 2024, outre demandes de dommages-intérêts et accessoires.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3] a été représenté par son conseil ;

. La Sté SCI ERKAN a été représentée par son conseil.

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, et vu les dernières écritures pour La Sté SCI ERKAN, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, justifie :

— que La Sté SCI ERKAN est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure La Sté SCI ERKAN par lettre recommandée du 27 mars 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.188,29 €.

Il n’est donc pas justifié que La Sté SCI ERKAN aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3] produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures, notamment celles des 24 novembre 2022 et 12 novembre 2021.

Si, aux termes de ses dernières pièces produites au débat, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, a ajusté ses prétentions en en retirant la somme de 840,00 € (facture d’avocat) pour parvenir à une somme de 1.504,09 € restant selon lui à la charge de la La Sté SCI ERKAN arrêtée au 18 novembre 2024, cette dernière demande à la juridiction de débouter purement et simplement le Syndicat demandeur de ses demandes en paiement.

Une analyse scrupuleuse des éléments produits et débattus -et notamment des décomptes, des appels de fonds et des justificatifs de versements- révèle que, pour la période allant du 13 mai 2022 au 18 novembre 2024 :

— Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, a appelé auprès de La Sté SCI ERKAN la somme totale de 4.192,64 €,

— La Sté SCI ERKAN a réglé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, la somme totale de 2.688,55 €.

Il convient de retirer de la somme totale appelée de 4.192,64 € par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, celles de 17,00 € et 35,00 € (au titre des 2ème et 3ème relances) et de 300,00 € (au titre des frais de transmission à l’avocat), comme étant trois sommes qui correspondent à des frais d’honoraires normaux du syndic dans la mesure où l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, justifie que La Sté SCI ERKAN n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées, appels et frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, pour un montant total de 1.152,09 €, arrêté au 18 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, de condamner La Sté SCI ERKAN au paiement de la somme de 1.152,09 €, au titre des charges de copropriété échues impayées, appels et frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 18 novembre 2024.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, si La Sté SCI ERKAN a tardé à s’acquitter des sommes dûes et ne s’est pas encore, à ce jour, libérée de l’intégralité de sa dette, il est établi que Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3] représenté par son syndic Le Cabinet MJM, a assigné la défenderesse en faisant preuve de légèreté dans le calcul des sommes réclamées.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sté SCI ERKAN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Chacune des parties ayant été contrainte de faire face à des charges d’assistance et de représentation justifiées, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application des termes de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE La Sté SCI ERKAN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, la somme de 1.152,09 €, au titre des charges de copropriété échues impayées, appels et frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COMMUNAUTE IMMOBILIERE SISE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet MJM, de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE La Sté SCI ERKAN aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE