TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00611 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DMA6

Plaidoirie le 01 Juillet 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M. [B]

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [B]

né le 21 Mai 1965 à CHAMBERY (73)

82 Rue de la Bascule

38300 SAINT SAVIN

comparant en personne

DEFENDEURS

Madame [W] [S]

née le 02 Mai 1977 à THIES

725 Avenue Font Roubert

06250 MOUGINS

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [M] [S]

né le 22 Septembre 1988 à KHOMBOLE

41 boulevard Jean Jacques Rousseau

Batiment Le Dauphin 59 Allée N°2

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 2 septembre 2022, consenti par monsieur [U] [B], monsieur [E] [M] [S] a pris en location un logement situé au 41 boulevard Jean-Jacques Rousseau, Bâtiment le Dauphin 59, Allée 2, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 625 euros.

Par acte de cautionnement solidaire en date du 3 septembre 2022, madame [W] [S] s’est portée caution solidaire de monsieur [E] [M] [S].

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2025, monsieur [U] [B] a fait délivrer à monsieur [E] [M] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1991,43 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 janvier 2025, monsieur [U] [B] a dénoncé le commandement de payer à madame [W] [S].

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 22 avril 2025à madame [W] [S] et le 24 avril 2025 à monsieur [E] [M] [S], et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, monsieur [U] [B] a assigné monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S] en qualité de caution solidaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

• subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif du locataire ;

• ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner solidairement monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  3982,86 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 7 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation du montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [E] [M] [S] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025, en présence de monsieur [U] [B], comparant en personne, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé sa créance à hauteur de 5310,48 euros suivant décompte arrêté au 30 juin 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. Monsieur [U] [B] s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement cités, monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs, bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’un signalement du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en application des dispositions de l’article 24 I de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n’est toutefois pas une cause d’irrecevabilité de la demande.

Par ailleurs, les assignations en date du 22 et 24 avril 2025 ont été notifiées au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, monsieur [U] [B] produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [E] [M] [S] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2024.

Au vu de ces impayés, monsieur [U] [B] a fait délivrer à monsieur [E] [M] [S], le 20 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [U] [B] a dénoncé le commandement de payer à madame [W] [S] par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été réglée auprès de monsieur [U] [B].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 30 juin 2025 à la somme de 5310,48 euros, au paiement de laquelle monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédure sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 21 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, monsieur [E] [M] [S] n’a pas répondu aux convocations adressées par l’Udaf de l’Isère pour l’établissement d’un diagnostic social et financier, n’a pas comparu lors de l’audience et il apparaît une absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par monsieur [U] [B] l’empêchant ainsi de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

Par acte de cautionnement solidaire en date du 3 septembre 2022, madame [W] [S] s’est portée caution solidaire de monsieur [E] [M] [S], de sorte que monsieur [U] [B] peut réclamer la totalité de la dette à chacun des défendeurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 300 euros sera allouée de ce chef à monsieur [U] [B].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 21 mars 2025 ;

DIT que monsieur [E] [M] [S] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [E] [M] [S] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 41 boulevard Jean-Jacques Rousseau, Bâtiment le Dauphin 59, Allée 2, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S], en qualité de caution solidaire, à payer à monsieur [U] [B] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S], en qualité de caution solidaire, à payer à monsieur [U] [B] la somme de 5310,48 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 juin 2025, échéance du mois de juin incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S], en qualité de caution solidaire, à payer à monsieur [U] [B] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [E] [M] [S] et madame [W] [S], en qualité de caution solidaire, aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TRENTE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION