COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat PALAIS MASSENA c/ Société CURTA CONCEPT

N° 25/

Du 27 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03143 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5L3

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

expédition délivrée à

le 27 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES, SARL au capital de 7.622,00 €, immatriculée au RCS de NICE sous le n° 329 176 002, ayant son siège social [Adresse 3], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Société CURTA CONCEPT, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Curta Concept est propriétaire des lots n 84 et 86 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5].

Cette copropriété a été placée sous administration provisoire de la SCP [M] [N], prise en la personne de Maître [O] [N] par ordonnance du 21 août 2015 qui a adopté les comptes pour les exercices du 1er avril 2019 au 31 mars 2023.

L’administrateur provisoire a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2022 l’approbation d’un état descriptif de division, l’approbation d’un modificatif au règlement de copropriété et des travaux de façade et de rénovation des arcades d’un montant de 1.059.254,40 euros dans des projets de résolution qui ont tous été adoptés.

Par lettre du 24 mai 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a mis en demeure la société Curta Concept de payer la somme de 32.193,40 euros de charges de copropriété impayées.

Par acte du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Adresse 10] a fait assigner la société Curta Concept aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

20.431,17 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 capitalisés annuellement,636 euros en remboursement des frais exposés,5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que les assemblées générales ont régulièrement adopté les comptes et budgets prévisionnels, ce qui rend les charges et provisions exigibles. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés à hauteur de 636 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, d’autant les très nombreux impayés au sein de cette copropriété mettent sa situation en péril.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la société Curta Concept n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » produit :

— le relevé de propriété démontrant que la société Curta Concept est propriétaire des lots de copropriété n 84 et 86 de l’immeuble,

— le procès-verbal de l’assemblée générale 3 avril 2020 par laquelle l’administrateur provisoire a adopté la réalisation de travaux en toiture,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 décembre 2022 ayant voté des travaux de façade et de rénovation des arcades d’un montant de 1.059.254,40 euros,

— le procès-verbal des résolutions adoptées par l’administrateur provisoire le 12 juin 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2020,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2021,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2022,

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/03/2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à la société Curta Concept,

— une mise en demeure de payer la somme de 32.193,40 euros de charges de copropriété impayées adressée à la société Curta Concept par lettre du 24 mai 2024,

un relevé de compte débiteur au 1er septembre 2024 de la somme de 21.067,17 euros dont 20.431,17 euros de charges et provisions exigibles depuis le 1er octobre 2023.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée à la somme de 20.431,17 euros au 1er septembre 2024.

Par conséquent, la société Curta Concept sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 20.431,17 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er septembre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, capitalisés annuellement dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sollicite le remboursement de la somme de 636 euros correspondant aux frais suivants :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros le 25/01/2024,

— des frais de « lettre comminatoire » d’un montant de 216 euros le 23/05/2024,

— des frais de transmission du dossier à l’Avocat de 360 euros le 27/08/2024.

Sur le fondement des principes rappelés, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 60 euros.

Par conséquent, M la société Curta Concept sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 60 euros en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 1er septembre 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, la société Curta Concept a procédé à un important règlement de 16.208,71 euros le 29 juillet 2024.

Si ce règlement a été insuffisant à apurer sa dette, il convient d’observer que le solde débiteur de son compte a été constitué par trois appels de fond d’un total de 28.365,88 euros émis entre le 1er novembre 2023 et le 1er mai 2024 correspondant à sa quote-part des appels de fond nécessaires au financement des travaux de ravalement des façades.

Le solde du compte de la société Curta Concept n’était pas débiteur avant le 1er octobre 2023 et l’importance du montant des appels de fond réalisés en seulement six mois, associée à un règlement le 29 juillet 2024 important même s’il a été insuffisant, font obstacle à ce que la mauvaise foi de cette copropriétaire soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts à défaut d’établir que son préjudice a été causé par la mauvaise foi de la société Curta Concept.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Curta Concept sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Curta Concept à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5], la somme de 20.431,17 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, capitalisés annuellement dès lors que les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies ;

CONDAMNE la société Curta Concept à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5], la somme de 60 euros (soixante euros) en remboursement des frais nécessaires arrêtés au 1er septembre 2024 ;

CONDAMNE la société Curta Concept à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5], la somme de 700 euros (sept cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5], de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 7] et [Adresse 5], de toute autre demande ;

CONDAMNE la société Curta Concept aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT