TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/06278 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMS5

N° de MINUTE : 25/00571

Monsieur [E] [D] [U] [R]

né le 09 Juillet 1960 à [Localité 12] (59)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [W] [B] [P] [R]

née le 14 Février 1961 à [Localité 11] (59)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES

DEMANDEURS

C/

Madame [O] [Z] [V] [J]

née le 11 Octobre 1957 [Localité 9] (93)

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Lauriane PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R.163

Maître [K] [F], Notaire titulaire de l’Office notarial S2LP, SARL

Adresse du siège social

[Adresse 3]

[Localité 4]

Adresse de l’Établissement secondaire

[Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 15 avril 2023 par Me [F], Mme et M. [R] ont consenti à Mme [J] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien sis [Adresse 7] [Localité 9], moyennant un prix de 296 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 30 juin 2023.

A été stipulée une indemnité d’immobilisation de 14 800 euros, cette somme ayant été versée à titre de séquestre entre les mains du notaire.

Mme [J] s’est prévalue d’un cas de survenance d’un sinistre durant la durée de la validité de la promesse pour refuser la réitération de la vente.

C’est dans ces conditions que Mme et M. [R] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

— Me [F], par acte d’huissier du 11 juin 2024 ;

— Mme [J], par acte d’huissier du 13 juin 2024.

Avisé à étude, Me [F] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, Mme et M. [R] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— accueillir l’action initiée par Mme et M. [R] comme recevable et bien fondée ;

— condamner Mme [J] à verser la somme de 14 800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation entre les mains de Mme et M. [R] ;

— ordonner à Me [F], notaire, de libérer les fonds séquestrés en son étude, entre les mains de Mme et M. [R] ;

— condamner Mme [J] à verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles entre les mains de Mme et M. [R] ;

— condamner Mme [J] aux dépens lesquels seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de quelque chef que ce soit ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025 (et signifiées à Me [F], partie défaillante, par acte d’huissier du 28 avril 2025), Mme [J] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme et M. [R] de l’ensemble de leur demande à l’encontre de Mme [J] ;

— ordonner à Me [F], notaire, de libérer les fonds séquestrés en son étude entre les mains de Mme [J] ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Mme et M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme et M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1602 du code civil prévoit que : « Le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur ».

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En outre, il résulte de l’article 1217 du même code que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ».

L’article 1219 du code précité dispose enfin qu'« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Il est de principe qu’il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution de démontrer l’inexécution de son cocontractant.

Il convient en outre de rappeler que l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations. Il revient au juge d’apprécier d’après les circonstances, si cette inexécution est suffisamment grave pour dispenser le cocontractant de la totalité de son obligation de paiement.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, est réclamé le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 14 800 euros stipulée à l’acte et dont le sort est ainsi réglé :

« La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise […] ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

L’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. […]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

— si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (qu’elle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

— si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée 23 ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

— si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

— si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

— en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

— si le PROMETTANT ou le BENEFICIAIRE venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

— et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente. A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

Il n’est ni argué ni constaté que l’une des hypothèses énumérées au c) serait satisfaite, de sorte que les promettants sont en principe en droit de réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Mme [J] se prévaut cependant de la clause « sinistre » stipulée en page 44 de l’acte :

« si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le BENEFICIAIRE aura la faculté :

— soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

— soit de maintenir l’acquisition du bien (…).

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation. »

Il résulte de la lettre claire et précise de la convention – de sorte que l’article 1602 n’a pas ici vocation à s’appliquer – que « tout sinistre » ne permet pas à la bénéficiaire de se libérer, mais seulement celui « de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ».

Sur ce, étant préalablement observé que la matérialité du sinistre, lequel consiste en l’apparition de traces d’humidité, n’est pas contestée, le tribunal ne peut retenir l’analyse des consorts [R] selon laquelle il s’agirait d’un sinistre antérieur à la signature de la promesse, d’une part parce qu’ils se contentent d’affirmer qu’il s’agit de la résurgence d’un sinistre ancien et continu sans apporter aucun élément technique au soutien de cette démonstration, et d’autre part parce qu’il résulte justement de leur propre exposé que des travaux réparatoires complets avaient été effectués, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il s’agit bel et bien d’un sinistre nouveau survenu durant la durée de la promesse.

En revanche, en l’absence de plus amples éléments techniques dans le débat, le tribunal ne saurait considérer que l’apparition de simples traces d’humidité soient révélatrices d’un « sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation ».

En effet, rien n’indique que l’assurance décennale ait accepté de prendre en charge le sinistre après intervention d’un expert, ni que le désordre décennal ayant fait l’objet de réparations antérieurement à la signature de la promesse n’ait pas été résolu. Ainsi, en l’absence d’éléments techniques, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si les tâches ayant conduit Mme [J] à renoncer à contracter entrent dans les prévisions de la promesse.

Il n’est d’ailleurs pas davantage démontré que les niveaux d’humidité seraient tels qu’ils auraient empêché Mme [J] d’habiter le bien.

Mme [J] était ainsi tenue de poursuivre la vente, conformément à ses engagements scellés dans le contrat du 15 avril 2023, lesquels engagements ont d’ailleurs été pris en connaissance de cause quant à l’historique du bien, sans préjudice des éventuelles actions relatives à la vente immobilière qu’elle aurait été susceptible d’exercer par la suite.

S’agissant des moyens tirés de l’exception d’inexécution Mme [J] n’apporte aucune preuve de la résistance des vendeurs à l’organisation d’une nouvelle visite, pas davantage que n’est démontrée l’organisation d’une assemblée générale dont elle n’aurait été informée, étant par ailleurs observé qu’il ne pourrait à l’évidence s’agir d’une inexécution suffisamment grave.

S’agissant du moyen tiré de la garantie des vices cachés, force est de constater qu’il n’y a pas eu vente (outre le fait que le caractère d’impropriété à destination n’est pas démontré).

Du tout, il résulte que Mme [J] sera condamnée à payer aux demandeurs le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Le notaire instrumentaire sera autorisé à libérer le séquestre.

Les demandes reconventionnelles de Mme [J] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [J], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] à payer à Mme et M. [R] la somme de 14 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE le notaire instrumentaire à libérer les fonds séquestrés entre les mains de Mme et M. [R] et à concurrence de la somme de 14 800 euros ;

DIT que ce versement s’imputera sur le quantum de la condamnation prononcée contre Mme [J] ;

DEBOUTE Mme [J] de ses demandes reconventionnelles ;

MET les dépens à la charge de Mme [J] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT