COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/03496 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P57Z

Grosse délivrée

à Me [Z]

Expédition délivrée

à Mme [X]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE GORBELLA sise [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [Localité 7] & DELAUNAY

[Adresse 2]

représenté par M^e Thierry BAUDIN substitué par M^e Marie-Madeleine DE MOL, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [W] [Y] veuve [E]

née le 29 Août 1936 à [Localité 9] (97)

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [X]

en qualité de tutrice de Madame [W] [Y] veuve [E]

née le 13 Mai 1966 à [Localité 8] (94)

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement rendu par défaut par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [Y] veuve [E] est propriétaire de biens au sein de l’ensemble immobilier dénommé « LES JARDINS DE GORBELLA ».

Madame [W] [Y] veuve [E] a été placée sous tutelle par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 30 mai 2024 pour une durée de 120 mois et Madame [B] [X] désignée en qualité de tutrice pour gérer cette mesure de protection.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LES JARDINS DE GORBELLA », représenté par son syndic en exercice le cabinet BORNE ET DELAUNAY, a fait assigner Madame [W] [E], devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 7 novembre 2024 à 15 heures, aux fins, au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

— la condamner à lui payer la somme de 2 301,79 euros au titre de l’arriéré des charges et provisions exigibles à ce jour, selon décompte arrêté au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024 sur la somme de 1 669,96 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— juger que s’ajouteront à ces sommes les honoraires particuliers du syndic, ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du code civil et subsidiairement de l’article 1240 du code civil,

— la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Vu les divers renvois de l’affaire aux fins notamment de régularisation de la procédure à l’égard de [W] [Y] veuve [E], sous mesure de tutelle,

Vu la citation de Madame [B] [X], en qualité de tutrice de [W] [Y] veuve [E], par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 1er avril 2025 à 14 heures

À l’audience du 2 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LES JARDINS DE GORBELLA », représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 7] ET DELAUNAY, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se reporte expressément et indique actualiser sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 1 930,49 euros arrêtée au 18 avril 2025.

Madame [W] [Y] veuve [E] et sa tutrice Madame [B] [X] bien que régulièrement assignées selon procès-verbal prévue à l’article 659 du code de procédure civile pour la première et par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice pour la seconde, n’ont pas comparu. La lettre recommandée avec avis de réception prévue à l’article susvisé a bien été adressée à Madame [W] [E], et ce dans le délai prévu à cet effet.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Madame [W] [E],

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 23 juin 2021, 30 mai 2022 et 12 juin 2023 portant approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les travaux,

— les appels de fonds et décomptes de charges,

— le contrat de syndic du 11 juin 2024,

— une mise en demeure du 22 janvier 2024 d’avoir à payer la somme de 1 669,96 euros dans un délai de huit jours, adressée à Madame [W] [Y] veuve [E] par lettre recommandée avec avis de réception,

— un décompte actualisé au 18 avril 2025 présentant un solde débiteur de 1 930,49 euros.

Il résulte de ce décompte, que Madame [W] [Y] veuve [E] reste redevable de la somme de 1 296,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2025, déduction faite :

— des frais de mise en demeure comptabilisés au débit du compte les 28 juillet 2023 et 28 octobre 2023 pour 48 euros (24 x 2), en l’absence de production des lettres recommandées avec avis de réception,

— des frais de mise au contentieux de 300 euros du 28 novembre 2023 en l’absence de diligences exceptionnelles,

— des frais de mise en demeure [Z] de 163,48 euros du 24 janvier 2024 d’un montant excessif qui auraient pu être ramenés à la tarification prévu au contrat de syndic si le contrat valable à cette date avait été produit,

— les frais d’assignation de 122,92 euros du 5 novembre 2024, compris dans les dépens.

Madame [W] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Madame [B] [X], sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES JARDINS DE GORBELLA » la somme de 1 296,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « LES JARDINS DE GORBELLA » sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, ne démontrant pas la mauvaise foi de Madame [W] [Y] veuve [E] qui a été placée sous mesure de protection suite à une demande adressée au début de l’année 2024.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Madame [B] [X], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LES JARDINS DE GORBELLA » une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [W] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Madame [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES JARDINS DE GORBELLA », représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [Localité 7] & DELAUNAY la somme de 1 296,09 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « LES JARDINS DE GORBELLA » , représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [Localité 7] & DELAUNAY du surplus de sa demande principale et de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Madame [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES JARDINS DE GORBELLA », représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet [Localité 7] & DELAUNAY la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [Y] veuve [E], représentée par sa tutrice Madame [B] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT