COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

Jonction : 24/1947

N° RG 24/01792 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4TS

du 24 Avril 2025

M. I 25/00448

N° de minute : 25/

affaire : [L] [U]

c/ S.C.I. SCI DE MASSINGY et Syndic. de copro. [Adresse 12],

Grosse délivrée à

M^e Julien BILLECOQ

M^e Carole DUNAC-BORGHINI

Expédition délivrée à

M^e Marcel BENHAMOU

EXPERTISE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT QUATRE AVRIL À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu les assignations délivrées par exploits en date des 03 et 29 Octobre 2024 déposés par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [L] [U]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. SCI DE MASSINGY, sise [Adresse 5]

Chez son mandataire la SARL SAFI MEDITERRANEE

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Julien BILLECOQ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Et :

Syndic. de copro. [Adresse 12], sis à [Adresse 11],

Pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS SOC DE GERANCE DU CABINET TABONI, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilé es-qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

MIS EN CAUSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Avril 2025, prorogé au 24 Avril 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Se plaignant d’infiltrations affectant le local commercial qu’il loue, Monsieur [L] [U] a acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, fait assigner sa bailleresse, la Sci De Massingy afin d’entendre le juge des référés :

— ordonner “au bailleur” de faire le nécessaire pour la recherche de fuite,

— ordonner sous astreinte, la réparation des lieux aux frais “du bailleur”,

— ordonner la consignation des loyers en attendant la réalisation des travaux, les loyers consignés pourront servir à indemniser le locataire,

— condamner “le bailleur” à payer “au locataire” une provision de 5000 euros en réparation du préjudice moral et matériel,

— condamner “le bailleur” à payer “au locataire” la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de Rg24/1792.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la Sci De Massingy a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] afin d’entendre le juge des référés :

— ordonner la jonction de cette instance avec celle enrôlée s le numéro de Rg24/1792,

— ordonner une expertise commune et opposable à l’ensemble des parties du bien immobilier constituant le lot n°1 au rez-de-chassée et sous sol, en précisant la mission qu’elle entend voir confier à l’expert,

— lui donner acte de ce qu’elle consignera l’avance sur expertise par moitié,

— donner acte que la la Sci De Massingy consignera l’avance sur expertise par moitié,

— ordonner au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de consigner l’avance sur expertise par moitié,

— débouter Monsieur [L] [U] de l’intégralité de ses demandes,

— réserver les dépens.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de Rg24/1947.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 janvier 2025 et visées par le greffe, Monsieur [L] [U] modifie ses demandes en ce sens :

— ordonner “au bailleur” de faire le nécessaire pour la recherche de fuite, y compris dans le cadre d’une mesure d’expertise pour laquelle il émet des protestations et réserves, sauf à compléter la mission demandée, comme suit :

* la description des travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations, et pour la réparation du préjudice “du preneur” ainsi que son chiffrage,

* plus généralement la prise de toute mesure nécessaire pour faire cesser le trouble subi par “le preneur”,

— ordonner sous astreinte la réparation des lieux aux frais “du bailleur”,

— ordonner la consignation des loyers en attendant la réalisation des travaux, les loyers consignés pourront servir à indemniser le locataire,

— condamner “le bailleur” à payer “au locataire” une provision de 5000 euros en réparation du préjudice moral et matériel,

— condamner “le bailleur” à payer “au locataire” la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] demande le juge des référés :

— juger qu’il s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de jonction de la Sci “Massingy”,

— juger qu’il émet toutes protestations et réserves d’usage du chef de a mesure d’expertise judiciaire sollicitée,

— juger que sa participation à la mesure d’instruction ne saurait en rien constituer une reconnaissance implicite de responsabilité se réservant la possibilité ultérieure de faire plaider aussi bien l’irrecevabilité de l’action que l’absence de fondement,

— débouter la Sci “Massingy” de sa demande de participation par moitié de la part du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à la consignation,

En conséquence,

— dire que les frais d’expertise seront exclusivement à la charge de la Sci “ Massingy”,

— réserver les dépens de l’instance.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la jonction

En raison du lien existant entre les litiges, il est de l’intérêt d’une bonne justice, de les faire instruire et juger ensemble. Il convient par conséquent d’ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de Rg 24/1792 et 24/1947.

Sur la demande d’injonction de faire de Monsieur [L] [U] à l’encontre de la Sci De Massingy

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il existe des contestations sérieuses tenant à la nature des travaux à réaliser pour faire cesser les infiltrations alléguées. En conséquence, la demande de Monsieur [L] [U] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable ni même contesté que le local donné à bail par la Sci De Massingy à Monsieur [L] [U] et composant le lot n°1 de la copropriété dénommée [Adresse 12] est affecté d’infiltrations. La Sci De Massingy justifie donc d’un motif légitime à l’instauration de la mesure d’expertise qu’elle sollicite. Il convient donc de l’ordonner à ses frais avancés. Cette mesure d’instruction se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties à l’instance.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il ressort des éléments d’appréciation et notamment du procès-verbal de constat en date du 6 juin 2024 qu’une partie des locaux donnés à bail à Monsieur [L] [U] est affectée d’infiltrations et en particulier le couloir d’accès à l’arrière-salle, l’arrière-salle, et l’escalier menant au sous-sol. Néanmoins, il ne ressort pas des éléments d’appréciation que Monsieur [L] [U] soit dans l’incapacité totale d’exploiter ces locaux. Il convient donc à titre conservatoire, d’autoriser Monsieur [L] [U] à consigner 30% de son loyer à compter de la présente décision auprès de la Carpa de [Localité 10] et ce, jusqu’à la réalisation complète des travaux tels que définis par l’expert judiciaire et de nature à mettre fin aux infiltrations.

Sur la demande de provision de Monsieur [L] [U]

La demande de condamnation en paiement provisionnel à l’encontre de la Sci De Massingy se heurte à des contestations sérieuses tenant notamment à l’appréciation de la faute imputée à la bailleresse par Monsieur [L] [U] et tenant notamment à une prétendue absence de réponse à ses réclamations. Cette demande sera par conséquent, rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à Monsieur [L] [U] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci De Massingy, qui succombe en partie et n’a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] qu’en raison de l’assignation qu’elle avait elle-même reçue de son locataire, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS la jonction des instances enrôlées sous les numéros de Rg 24/1792 et 24/1947 ;

REJETONS la demande d’injonction de faire de Monsieur [L] [U] à l’encontre de la Sci De Massingy ;

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des dispositions des articles 145 et 834 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [P] [E], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 9] et demeurant :

[Adresse 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 0493635548

Mèl : [Courriel 13]

avec faculté de s’adjoindre les soins d’un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de :

* se rendre sur les lieux, à Nice (06000) [Adresse 4] lot n°1, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; leurs avocats avisés

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ; prendre connaissance de l’ensemble des documents versés aux débats;

* vérifier la réalité des désordres invoqués par la Sci De Massingy dans l’assignation introductive d’instance et dans les pièces versées aux débats ; les décrire ;

* décrire les dommages en résultant et situer leur date d’apparition ;

* rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

* fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes ;

* donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera à son rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis et donner son avis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

DISONS que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge ;

DISONS que la Sci De Massingy devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Nice, au plus tard le 25 juin 2025 , la somme de 4000 euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

DISONS que les conseils des parties devront communiquer leurs pièces numérotées à l’expert dans les 15 jours de sa saisine ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe au plus tard le 26 décembre 2025 à moins qu’il ne refuse sa mission ;

DISONS qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande;

DISONS que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur ;

DISONS que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites ;

INFORMONS l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle ;

DISONS qu’à tout moment les parties pourront saisir le juge chargé du contrôle des expertises afin de lui demander conjointement la suspension des opérations d’expertise le temps pour elles de mettre en œuvre une médiation conventionnelle

DISONS qu’à défaut de pré-rapport, l’expert organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise ;

DISONS qu’après diffusion du pré rapport, l’expert devra laisser un délai de 6 semaines aux parties pour formuler leurs observations sur ce pré rapport, lesquelles devront, conformément à l’article 276 du code de procédure civile, rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement ;

DISONS que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties ;

DISONS que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et DISONS que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

DISONS que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

AUTORISONS Monsieur [L] [U] à consigner 30% de son loyer mensuel auprès de la Carpa de [Localité 10] à compter de la présente décision ;

DÉBOUTONS Monsieur [L] [U] de sa demande en paiement d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la Sci De Massingy à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS