COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LE [Localité 7] DE FABRON c/ Société SCI MAURICE V

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04012 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P4TQ

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires LE [Localité 7] DE FABRON pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS, SAS dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représenrtant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Société SCI MAURICE V, prise en la personne de son représenrtant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Maurice V est propriétaire des lots n 724 et 770 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé [Adresse 5].

Par lettre du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de [Adresse 8] » a mis en demeure la SCI Maurice V de payer la somme de 11.484,08 euros arrêtée à la date du 23 octobre 2023.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 22 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de Fabron » situé [Adresse 5] a fait assigner la SCI Maurice V aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

10.317,91 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023, capitalisés en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,

2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fondé sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 30 septembre 2021n 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023, l’état financier après répartition pour ces exercices, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 10.317,91 euros au 1er juillet 2024. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de la SCI Maurice V que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.

Il fait valoir enfin que la carence totale du défendeur depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses à l’adresse de son siège social en France figurant sur son extrait K-Bis à jour au 6 janvier 2025, la SCI Maurice V n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les tentatives du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 7] de [Adresse 8] » pour faire délivrer l’assignation en Belgique à la gérante de la SCI Maurice ont également été infructueuses.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 7] de [Adresse 8] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 7] de [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Maurice V est propriétaire des lots de copropriété n 724 et 770 de l’état descriptif de division d’un immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2021, le 30/09/2022, le 30/09/2023,

l’état financier après répartition au 30/09/2021, au 30/09/2022 et au 30/09/2023,

les appels de fonds, charges et provisions générales et pour travaux adressés à la SCI Maurice V,

une mise en demeure de payer la somme de 11.484,08 euros de charges de copropriété dues au 23 octobre 2023 adressée à la SCI Maurice V par lettre du 16 novembre 2023,

un relevé de compte débiteur de la somme de 10.317,91 euros au 1er juillet 2024, débutant pas un solde nul le 30 septembre 2020.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.317,91 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

deux fois des frais de sommation de 141,79 euros le 13/10/2020,

des frais de mise au contentieux de 182,94 euros le 03/09/2021 et de 260 le 23/10/2023,

des frais de procédure de 3,42 euros le 01/07/2023,

des frais de mise en demeure de 25 euros le 25/08/2023,

des frais de conciliation de 35 euros le 20/09/2023,

le tout pour un montant total de 789,94 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais d’huissier, ou de frais contentieux, ou de frais de procédure, ou encore des frais de mise en demeure ou de frais de conciliation ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Outre que les deux sommations délivrées par commissaire de justice le 13 octobre 2020 ne sont pas produites, le décompte débutant par un solde nul le 30 septembre 2020, il n’est pas possible de déterminer à quelle créance du syndicat ces actes se rapportaient.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires d’un montant de 9.552,97 euros, arrêtée au 1er juillet 2024, que la SCI Maurice V sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023 qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni que la SCI Maurice V ne règle plus aucune contribution aux charges depuis le 1er octobre 2020, ce qui impose à la collectivité des copropriétaires de procéder à des avances constantes de fonds, depuis plusieurs années, pour faire face à des dépenses courantes et d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 800 euros.

La SCI Maurice V sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Maurice V sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de [Adresse 8] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Maurice V à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de Fabron » situé [Adresse 5] la somme de 9.552,97 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Maurice V à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de Fabron » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Maurice V à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Ciel de Fabron » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Localité 7] de Fabron » situé [Adresse 5] de toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI Maurice V aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT