TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e BARTON-SMITH

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07100 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WKG

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2017, l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a consenti à Monsieur [E] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 287,07 euros outre les charges locatives ;

Les loyers n’étant pas scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [E] [F] le 25 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 185,16 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 23 mars 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, dénoncé 18 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait assigner en référé Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [E] [F] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupants de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement porté à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [E] [F] au paiement des loyers dus à la date de ce jour, soit la somme de 4 112,86 euros outre les intérêts de retard,

— condamner Monsieur [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel des charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeurs suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,

— condamner Monsieur [E] [F] à payer au requérant une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,

— condamner sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile solidairement le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, y compris les débours, ainsi que la condamnation de la partie requise au paiement des frais SLS, et au paiement des frais d’enquête sociale que le bailleur requérant à l’obligation d’imputer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 ;

A l’audience, l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5 523,93 euros au 31 décembre 2024, échéance du mois décembre 2024 incluse ;

Monsieur [E] [F] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 novembre 2024 a été dénoncée le 18 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

De surcroît, l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des BOUCHES DU RHONE le 23 mars 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie par l’acte authentique de vente produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 décembre 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [F] le 25 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 185,16 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 septembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [E] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 419,49 euros au total ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation liant les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, le courrier du 17 novembre 2023 adressé au locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et informant le locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 5 523,93 au 31 décembre 2024, échéance du mois décembre 2024 incluse;

Ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [E] [F] n’a pas comparu, le requérant ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation ;

A u vu décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 55,10 euros et 129,74 euros au titre des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5 339,09 euros au 31 décembre 2024, Monsieur [E] [F] sera condamné à payer à titre provisionnel, la somme de 5 339,09 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [F] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement et ni Monsieur [E] [F] ni le requérant n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît la condition légale de reprise du paiement des paiement au jour de l’audience n’est pas remplie ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] et celle tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [F] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Monsieur [E] [F] sera condamné à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 25 septembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [F] de libérer les lieux sis [Adresse 3] dans les huit jours de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 419,49 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [E] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au requérant ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à payer à titre provisionnel, à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, la somme de 5 339,09 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC la somme de 419,49 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 1 er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à verser à l’E.P.I.C. 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE