COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE TERRA BLANCA c/ [Y] [M] divorcée [X]

N° 25/

Du 14 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/00915 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MXC2

Grosse délivrée à

M^e Laetitia GABORIT

expédition délivrée à

M^e Christophe NANI

le 14 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE <>, représenté par son syndic en exercice le Cabinet CLARUS, dont le siège est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [Y] [M] divorcée [X]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] étaient propriétaires des lots 15 et 40 de l’état descriptif de division d’un immeuble dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2019, le syndic les a mis en demeure de régler la somme de 1.965,29 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement impayés.

Cette demande étant restée vaine, le conseil du syndicat des copropriétaires leur a adressé une nouvelle mise en demeure de régler la somme de 2.901,61 euros par lettre du 19 décembre 2019.

M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] ont divorcé selon un jugement rendu par le juge aux affaires familiales de [Localité 7] le 14 janvier 2020.

Par acte du 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 4] a fait assigner en paiement M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Nice.

M. [N] [X] a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 17 janvier 2023 puis sous tutelle par jugement du 19 juin 2023. Il est décédé le 12 février 2024.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions communiquées le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca se désiste de ses demandes formulées à l’encontre de M. [N] [X] mais sollicite la condamnation de Mme [Y] [M] divorcée [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  11.807,66 euros en règlement de l’arriéré de charges et de travaux, comptes arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024,

—  430,33 euros en remboursement des frais de recouvrement engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 septembre 2024,

—  8.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais d’hypothèque, de mise en demeure, les droits et émoluments des actes d’huissier de justice en ce compris le droit de recouvrement ou d’encaissement prévus par l’article 90 de la loi du 13 juillet 2006.

Il fait valoir que le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis, elle se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [N] [X] décédé en cours de procédure mais maintient ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [M].

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil, en produisant les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les comptes et budgets prévisionnels, les relevés des appels de fonds des charges courantes et travaux ainsi que les décomptes individuels de charges.

En réplique aux moyens de défense de Mme [Y] [M], il souligne qu’il produit le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2017 ayant approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 mais également le procès-verbal ayant approuvé les comptes de cet exercice.

Il souligne que les consorts [X] n’était plus à jour du règlement de leur charge à compter du 8 novembre 2018 pour atteindre un solde débiteur de 12.237,99 euros au 1er juillet 2024 dont 11.807,66 euros de charges et 430,33 euros de frais nécessaires au recouvrement de la créance imputables, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux copropriétaires défaillants.

Il précise que le jugement de divorce lui est inopposable et qu’en l’état du décès de M. [N] [X] et de la clause de solidarité du règlement de copropriété, il est fondé à réclamer le paiement du tout à Mme [Y] [M], copropriétaire indivis des lots.

Il estime que les consorts [X] avaient déjà fait l’objet d’une condamnation à régler leurs charges par jugement du tribunal d’instance de Nice du 13 mai 2019 et qu’ils n’ont jamais pris contact avec le syndic pour expliquer les motifs de leur défaut de paiement, ce qui caractérise leur mauvaise foi à l’origine de son préjudice de trésorerie dans la mesure où leur dette atteint 15 % du montant du dernier budget prévisionnel. Il évalue la réparation de son préjudice à la somme de 8.000 euros et estime que les frais irrépétibles engagés pour parvenir au recouvrement de sa créance devront lui être remboursés.

Le conseil de M. [N] [X] a communiqué des conclusions le 31 octobre 2024 pour faire part du décès de ce dernier, demandant qu’il soit donné acte du désistement du syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca des demandes formées à l’encontre de son client.

Dans ses écritures notifiées le 4 avril 2023, Mme [Y] [M] divorcée [X] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca à lui payer les sommes suivantes :

—  5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le décompte produit comporte une reprise de solde débiteur de 1.888,46 euros au 1er octobre 2018 qui ne permet pas d’apprécier le bien-fondé de cette créance et devra être retranchée de la réclamation du syndicat.

Elle soutient également qu’il est constant qu’il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que le décompte de répartition des charges.

Elle estime que les pièces produites par le syndicat demandeur révèlent de très nombreuses lacunes car il en ressort que les comptes de l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 n’ont pas été approuvés, qu’aucun budget prévisionnel n’a été adopté pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et que les dates d’exercices comptables ont été modifiés à compter du 1er janvier 2022 sans aucune approbation de l’assemblée.

Elle fait observer que le syndicat ne produit que des appels de charges provisionnels, des appels de provisions sur travaux et des régularisations de charges dépourvues de valeur probante si bien qu’il ne rapporte pas la preuve du principe et du montant de sa créance. Elle en conclut qu’il devra être débouté de l’intégralité de ses demandes.

Elle considère que la procédure injustifiée diligentée à son encontre lui a causé un préjudice dont elle demande réparation sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 9 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient préalablement de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca abandonne les demandes qu’il formulait à l’encontre de M. [N] [X] décédé dans le cours de la procédure mais maintient l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [M], copropriétaire indivis des lots, sur le fondement de la clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [N] [X] et Mme [Y] [M] épouse [X] étaient propriétaires indivis des lots 15 et 40 de l’état descriptif de division d’un immeuble,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2017 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2016 au 30/10/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2019 ne comportant aucune résolution d’approbation des comptes et budgets prévisionnel mais désignant un nouveau syndic,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 février 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 avril 2022 :

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 à la somme de 63.000 euros,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 31/09/2022,

— modifiant le budget prévisionnel du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

les projets de répartition et décomptes de charges pour toutes les années concernés,

tous les appels de fonds, charges et provisions adressés aux époux [X],

les mises en demeure adressées aux copropriétaires le 11 septembre 2019 et 19 décembre 2019,

le règlement de copropriété de l’immeuble contenant, page 55, une clause de solidarité des copropriétaires indivis,

un relevé de compte débiteur de la somme de 12.237,99 euros au 1er juillet 2024 sans report à nouveau débutant au 1er janvier 2019.

Il ressort des pièces produites que les comptes ont été approuvés pour tous les exercices ayant couru à compter du 1er octobre 2018 à l’exception de ceux concernant l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 qui a cependant fait l’objet du vote d’un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale du 29 mars 2021.

Dès lors, les contestations de Mme [Y] [M] relatives aux budgets prévisionnels pour des exercices dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires sont sans incidence sur son obligation de régler les charges telles qu’elles résultent de ces comptes.

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1, I., de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Ce texte précise que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’annulation de la décision ayant approuvé les comptes empêche la régularisation des charges sur les comptes des copropriétaires qui restent cependant tenus au paiement des provisions au titre du budget voté en assemblée (Cass. 3e civ., 24 mars 2009).

Ainsi, les provisions sont dues par les copropriétaires, alors même que les comptes des exercices antérieurs n’ont pas été approuvés ou qu’une procédure en annulation de l’assemblée générale qui les a votés est en cours.

Il s’ensuit que si les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 n’ont pas été approuvés par une assemblée générale, le budget prévisionnel pour ce même exercice a en revanche été voté par l’assemblée du 29 mars 2021, ce qui rend exigibles les provisions afférentes aux lots de Mme [Y] [M].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] Blanca rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance de charges d’un montant de 11 731,40 euros, déduction faites de divers frais, à la date du 1er juillet 2024.

Par conséquent, Mme [Y] [M] divorcée [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] Blanca la somme de 11.731,40 euros, comptes arrêtés au 1er juillet 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 2.541,61 euros à compter de la mise en demeure du 19 décembre 2019 et sur la totalité de la dette à compter de la présente décision.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca sollicite le remboursement de la somme de 430,33 euros correspondant aux frais suivants :

— Mise en demeure RAR d’un montant de 30,33 euros,

— Constitution du dossier contentieux d’un montant de 200 euros,

— Sommation de 200 euros.

Sur le fondement des principes rappelés, sera retenu comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance le coût d’une mise en demeure à hauteur de 30,33 euros.

Par conséquent, Mme [Y] [M] divorcée [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] Blanca la somme de 30,33 euros en remboursement des frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, plus aucune charge n’est réglée depuis le 1er janvier 2019 et les époux [X] avait été condamnés par jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice du 13 mai 2019 une première fois à régler des charges.

Selon l’ordonnance de non-conciliation du 26 janvier 2017, le juge aux affaires familiales avait attribué la jouissance la jouissance du domicile conjugal dans la résidence [Adresse 10] à Mme [Y] [M] à titre onéreux, à charge pour elle de régler les charges et impositions y afférentes sans récompense lors des opérations de liquidation.

Mme [Y] [M] réside donc dans l’immeuble en bénéficiant des prestations qu’il offre et financés par les autres copropriétaires sans verser de contribution depuis plus de cinq années et ce, sans faire état de motifs particuliers pour expliquer sa carence.

Elle occasionne ainsi à la collectivité des copropriétaires, contrainte de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier sa défaillance et faire face à des dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble, un préjudice de trésorerie distinct de celui causé par le seul retard de paiement.

Elle sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa carence à verser toute contribution aux charges pendant plus de cinq années.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca étant fondée, il n’a pas pu commettre d’abus en agissant à l’encontre de Mme [Y] [M] qui ne discute pas n’avoir réglé aucune contribution aux charges depuis l’année 2019.

Mme [Y] [M] sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, Mme [Y] [M] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que M. [N] [X], divorcé de Mme [Y] [M], est décédé le 12 février 2024 et que le syndicat des copropriétaires de la résidence Terra Blanca abandonne toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] divorcée [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 4], la somme de 11.731,40 euros de charges de copropriété et travaux, comptes arrêtés au 1er juillet 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 2.541,61 euros à compter du 19 décembre 2019 et sur la totalité à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] divorcée [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 4], la somme de 30,33 euros en remboursement des frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] divorcée [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 4], la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] divorcée [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 4], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [9] situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [Y] [M] divorcée [X] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] divorcée [X] aux dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT