TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 25/01568 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LOTU

Jugement du 23 Mai 2025

N°: 25/495

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[N] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Mme [R] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2005, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M et Mme [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320,73 euros.

Par courrier daté du 4 février 2021 enregistré par ARCHIPEL HABITAT le 9 février 2021, M. [O] [C] a donné congé du logement.

Mme [N] [G] divorcée [C] est restée dans les lieux et, le 8 juin 2023, elle a, elle aussi délivré congé à son bailleur, avant de se rétracter de ce congé par courrier reçu par ARCHIPEL HABITAT le 18 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3408,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [N] le 23 février 2024.

Par assignation du 14 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 5596,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

− 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 6607,99 €. L’établissement ARCHIPEL HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [G] [N].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [G] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 22 février 2024, Mme [N] [G] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 3408,03 euros qui y était mentionnée.

En effet, le bailleur verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2025, Mme [G] lui devait la somme de 6607,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse, non comparante, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 6607,99 euros à la société bailleresse.

Compte-tenu de ce montant de 6607,99 euros, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [G] et son expulsion, sans qu’il y ait lieu de lui accorder des délais de paiement.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Mme [G] sera, en outre, condamnée au paiement des loyers dus à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la résiliation du bail intervenant ce jour.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 341,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de ce jour, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à compter de ce jour, du bail d’habitation conclu le 19 mai 2005 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M et Mme [C], d’autre part, sur les locaux situés au [Adresse 5], à [Localité 10],

ORDONNE, en conséquence, à Mme [N] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], à [Localité 10], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 341,86 euros (trois cent quarante et un euros et quatre-vingt-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de ce jour, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [G] [N] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6607,99 euros (six mille six cent sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation sur la somme de 5596,39 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [G] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT les loyers dus à compter du 13 mars 2025 et jusqu’à la résiliation du bail intervenant ce jour,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et celui de l’assignation du 14 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge