N° RG 25/00586 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDK /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDK

Minute n° 26/00035

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. JAP,

prise en la personne de son gérant

demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [O] [H] (Gérant)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [T],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [C] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBYE-W-B7J-ECDK /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 16 mars 2019, la S.C.I. JAP a loué à M. [F] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 380 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, la S.C.I. JAP a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 760 euros au titre des loyers et charges échus, mois de juillet 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la S.C.I. JAP a fait assigner M. [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 1 913,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 760 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 13 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe le 9 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 12 décembre 2025.

À cette audience, la S.C.I. JAP, représentée par son gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 673,29 euros au titre des loyers et charges échus au 12 décembre 2025. Elle fait valoir qu’elle a tenté de contacter le locataire afin de remplacer la douche dysfonctionnelle, mais que ce dernier n’a pas donné suite.

M. [F] [T] indique qu’il a cessé de régler ses loyers à compter du moment où le mitigeur de la douche du logement a rencontré des problèmes de fonctionnement, précisant avoir bloqué l’argent sur un compte à partir du mois de juin 2025. Il explique qu’il n’a pas répondu aux tentatives de contact de sa bailleresse en raison de difficultés de téléphone.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 6 de la même loi que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1219 du code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la S.C.I. JAP verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 décembre 2025, la dette locative de M. [F] [T] s’élève à la somme de 2 673,29 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Le défendeur oppose toutefois ne pas s’être acquitté de son loyer en raison du dysfonctionnement de la douche, arguant ainsi d’une exception d’inexécution.

Il convient toutefois de relever qu’il admet que le gérant de la S.C.I. JAP a tenté de solutionner ses difficultés, mais qu’il n’a pas apporté de réponse à sa demande d’intervention.

Il en résulte qu’il ne saurait être reproché à la bailleresse d’avoir gravement manqué à son obligation de fourniture d’un logement en bon état d’usage et de réparation pour justifier le refus du défendeur de régler ses loyers, rendant infondée l’exception d’inexécution soulevée.

Par conséquent, il convient de condamner M. [F] [T] au paiement de la somme de 2 673,29 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 5 août 2025 pour la somme de 760 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 13 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Si cette clause ne prévoit pas expressément l’envoi d’un commandement de payer, il résulte des pièces du dossier qu’un tel acte a tout de même été adressé au défendeur le 5 août 2025. Ce commandement rappelle les termes de la clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [T] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [F] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 393,29 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [T] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, il n’est pas justifié de ce que des frais nécessaires non compris dans les dépens resteraient à la charge de la demanderesse. Il n’y a donc pas lieu d’allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande formée par la S.C.I. JAP à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [F] [T] à verser à la S.C.I. JAP la somme de 2 673,29 euros (décompte arrêté au 12 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 sur la somme de 760 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 16 mars 2019 entre la S.C.I. JAP d’une part, et M. [F] [T] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. JAP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [T] à verser à la S.C.I. JAP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 393,29 euros, à compter du 5 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de la S.C.I. JAP fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,