TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

4ème Chambre civile

Date : 08 Septembre 2025 -

MINUTE N°25/

N° RG 21/04661 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N3GS

Affaire : [R] [X]

C/ [G] [P] épouse [J]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice,

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR À L’INCIDENT

M. [R] [X]

[Adresse 11]

[Localité 15]

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE AU PRINCIPAL ET DEMANDERESSE À L’INCIDENT

Mme [G] [P] épouse [J]

[Adresse 12]

[Localité 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR À L’INCIDENT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 23], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 6]

[Adresse 18]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 23 Mai 2025,

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 8 Septembre 2025, a été rendue le 8 Septembre 2025 par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Juge de la Mise en état, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Grosse

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Me [G] DI COSTANZO

M^e Eric MANAIGO

Expédition

Le 08/09/2025

Mentions diverses :

M. [R] [X] est usufruitier et Mme [G] [P] épouse [J] est propriétaire au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7].

Cette copropriété est divisée en deux lots :

le lot n°1 indiqué en jaune sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 13]) et représentant 600/1000 tantièmes de cet immeuble appartient à Mme [G] [P] épouse [J],le lot n°2 indiqué en rose sur le plan annexé au règlement de copropriété (parcelle AT [Cadastre 14]) et représentant 400/1000 tantièmes du même immeuble dont la nue-propriété est détenue par Mme [N] [X] et l’usufruit par M. [R] [X].

M. [R] [X] a qualité de mandataire représentant l’indivision existant entre lui et Mme [N] [X], notamment pour les assemblées générales des copropriétaires et toutes procédures en cours et à venir.

Par lettres des 18 janvier 2007, 25 août 2010, 13 juin 2017 et 12 octobre 2020, M. [R] [X] a alerté les administrateurs judiciaires successifs puis le syndic de la pose d’un portillon et d’un garde-corps à laquelle Mme [G] [P] épouse [J] aurait procédé en violation du règlement de copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 9 décembre 2021, M. [R] [X] a fait assigner Mme [G] [P] épouse [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] Roquebrune [Adresse 16] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement la condamnation sous astreinte de Mme [G] [P] épouse [J] à déposer le portillon et le garde-corps installés sans autorisation de l’assemblée générale et à remettre en état les lieux après la dépose.

Mme [G] [P] épouse [J] a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin que les demandes de M. [R] [X] soient déclarées irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et prescription par conclusions notifiées le 19 juillet 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 15 mai 2025, Mme [G] [P] épouse [J] sollicite que les demandes de M. [R] [X] soient déclarées irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir et pour prescription ainsi que la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Dominique Di Costanzo, avocat au Barreau de Marseille.

Elle soutient que les demandes de M. [R] [X] sont irrecevables pour défaut de droit d’agir sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que ce dernier n’est ni opposant ni défaillant à la résolution de l’assemblée générale du 28 décembre 2004 ayant approuvé les travaux concernant la pose d’un portillon et d’un garde-corps. Elle précise que les deux dernières rampes d’escaliers, parties communes, desservant respectivement son lot et celui de M. [R] [X], n’ayant aucune utilité pour la copropriété, ont été déclassées en parties privatives à l’occasion de cette même assemblée. Elle expose qu’à la suite de ce déclassement, l’installation du portillon a fait l’objet d’un vote des copropriétaires donnant leur accord de principe. Elle souligne que le procès-verbal mentionne que « chaque sujet a fait l’objet d’un vote avec approbation des deux parties ».

Elle ajoute que l’action de M. [R] [X] se heurte à la prescription prévue à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En réplique aux conclusions adverses, elle rappelle que les comptes relatifs aux travaux répartis en charge commune générale par deux précédents administrateurs judiciaires ont été annulés dans le cadre de l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2011 dans son entier que M. [R] [X] a sollicitée, quelle que soit la motivation de la décision rendue.

Elle estime que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable en l’espèce car M. [R] [X] ne démontre aucune atteinte portée à la jouissance ou la propriété de son lot. Elle relate que le portillon litigieux a été installé sur une volée d’escaliers ne desservant que son lot. Elle en conclut que M. [R] [X] n’en subit aucun préjudice personnel. Elle indique que le compte-rendu de mission de Maître [U], administrateur judiciaire, fait état, pour le poste « rampe d’escalier supérieure » d’une répartition à 100% pour les époux [J]. Elle estime que cela confirme le déclassement des deux dernières volées d’escaliers en parties privatives.

En outre, elle explique que ce n’est pas le garde-corps qui empêche M. [R] [X] d’accéder à une bande de terrain, partie commune, située dans le prolongement du lot n°1 mais la configuration des lieux puisqu’aucun passage commun n’existe. Elle explique que le seul moyen d’accéder à cette bande de terrain est de passer par son lot et relève que si ce dernier a besoin d’accéder à cette partie commune, il lui suffit de lui demander l’autorisation de passer par son lot. Elle en conclut que la pose du garde-corps ne cause aucun grief à M. [R] [X]. Elle souligne que l’utilisation d’une échelle par ce dernier démontre qu’aucun accès n’a jamais existé. Elle conteste que la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisse être engagée en cas de chute de M. [R] [X]. Elle explique que l’installation de ce garde-corps était nécessaire pour prévenir les risques avérés de chute dans le vide compte tenu de la hauteur du mur de soutènement de trois mètres, son lot se trouvant dans le prolongement immédiat de cette bande de terrain. Elle réplique que l’ouvrage ne peut être jugé non conforme au modèle agréé puisqu’aucun modèle n’a été agréé par la copropriété et qu’ils sont conformes aux garde-corps d’origine. Elle en déduit qu’aucune atteinte aux parties communes ou à la propriété ou la jouissance du lot de M. [R] [X] n’est démontrée.

Elle fait valoir que le défendeur à l’incident ne prouve pas davantage l’existence d’une quelconque carence des syndics successifs et qu’il n’aurait pas attendu 17 ans pour engager une action s’il subissait réellement un préjudice. Elle énonce qu’il ressort des pièces produites que M. [R] [X] accède sans difficulté à cette bande de terrain.

Quant à la prescription, elle fait valoir que l’action de M. [R] [X] est personnelle, et non réelle, donc soumise à la prescription de dix ans avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 puisque ce dernier ne peut se prévaloir d’une annexion ou alinéation de parties communes. Elle en conclut que la prescription est acquise depuis 2015, les travaux ayant été réalisés en 2005.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] sollicite légalement que les prétentions de M. [R] [X] soient déclarées irrecevables ainsi que la condamnation de ce dernier à lui verser la somme 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Éric Manaigo, avocat au Barreau de Nice

Il relate que les copropriétaires ont procédé au déclassement des deux volées d’escaliers, parties communes, situées sur le deuxième palier pour en faire des parties privatives lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2004. Il souligne que M. [R] [X] a expressément donné son accord à l’installation de rambardes et pour la pose d’un portillon lors de cette assemblée. Il expose qu’une bande de terrain commune se situe dans le prolongement du lot privatif de Mme [G] [P] épouse [J] et est enclavée par celui-ci. Il indique que l’accès à cette partie commune n’est pas prévu par le règlement de copropriété pour le propriétaire du lot n°2.

Il soutient, sur le fondement des articles 31 du code de procédure civile et 15 de la loi du 10 juillet 1965, que la loi donne à un copropriétaire qualité pour agir seul lorsque l’action concerne les droits afférents à l’immeuble en copropriété, la propriété ou la jouissance de son lot ou en cas de carence ou d’inaction du syndic. Il constate que la présente instance n’est pas introduite à l’encontre du syndic si bien que la seconde option est exclue. Il estime que l’objet du litige vise la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, et plus précisément l’accès à une partie commune, si bien que la propriété ou la jouissance du lot de M. [R] [X] ne subit donc aucune atteinte. Il énonce que la bande de terrain partie commune a uniquement été prévue pour permettre l’installation de canalisations communes. Il en conclut qu’il avait seul qualité pour exercer cette action, M. [R] [X] ne pouvant se substituer à lui.

En outre, il explique que le copropriétaire demandeur doit démontrer l’existence d’un intérêt à agir en raison d’un préjudice éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses parties privatives ou des parties communes. Or, il estime que l’escalier a été déclassé par un vote lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2004 de sorte que le portillon est une partie privative. Il souligne que les comptes classant les charges afférentes à cet escalier en charges communes générales ont été annulés. Il mentionne que les seuls travaux réalisés sur ces escaliers sont la pose du portillon et la peinture du garde-corps aux frais exclusifs de Mme [G] [P] épouse [J]. Il soutient que l’escalier ne dessert pas la bande de terrain partie commune et que le portillon litigieux n’entrave en rien l’accès à cette parcelle commune et ne porte donc pas atteinte aux droits de M. [R] [X]. Il fait valoir que le règlement de copropriété ne prohibe pas la pose d’un portillon dans un escalier pour sécuriser l’accès à son lot privatif.

Il précise que le règlement de copropriété n’interdit pas la pose d’une balustrade pour sécuriser une partie commune contre tout risque de chute et que cette balustrade ne gêne pas l’accès de M. [R] [X] à la bande de terrain commune puisqu’il peut y accéder par une échelle. Il en déduit l’absence d’intérêt à agir du demandeur et l’absence d’infraction au règlement de copropriété ou d’annexion des parties communes.

En outre, il considère que l’action de M. [R] [X] est prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018, prévoyant une prescription décennale. Il soutient que le moyen tiré de l’annexion ou de l’appropriation des parties communes par Mme [G] [P] épouse [J] est exclusivement destiné à lui permettre de bénéficier du régime de l’action réelle soumise à la prescription trentenaire. Il fait valoir que l’action exercée par le demandeur est personnelle car l’escalier droit ne dessert pas la bande de terrain partie commune, accès qui n’est même pas prévu par le règlement de copropriété. Il rappelle que le portillon a été posé en 2006, consécutivement à l’assemblée générale du 28 décembre 2004 l’ayant autorisé et ayant déclassé les escaliers partie commune en partie privative.

Il ajoute que le vote lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2004 ne concernait pas une proposition mais bien une autorisation de procéder à aux installations litigieuses puisque le procès-verbal précise que « chaque sujet a fait l’objet d’un vote, avec approbation des deux parties ». Il rappelle que les escaliers litigieux desservent uniquement le lot de Mme [G] [P] épouse [J] et que cette dernière a usé de son droit personnel de se clore. Il en conclut que l’action est prescrite depuis 2016.

Enfin, il fait valoir que la demande de retrait du garde-corps métallique posé en 2010 est prescrite depuis 2020 puisqu’il s’agit de travaux de sécurité et non d’appropriation des parties communes, M. [R] [X] n’étant nullement empêché d’accéder à la bande de terre partie commune. Il estime que l’action du demandeur vise à supprimer un aménagement d’une partie commune par un copropriétaire, action personnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 19 mai 2025, M. [R] [X] conclut au rejet de l’incident et sollicite la condamnation de Mme [G] [P] épouse [J] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 21] [Localité 17] à lui payer la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût des constats de commissaire de justice.

Il expose que le garde-corps installé par Mme [G] [P] épouse [J] est d’un modèle différent de celui agréé et que celui-ci, ainsi que le portillon litigieux, condamnent tout accès à des parties communes. Il soutient que la demanderesse à l’incident s’est appropriée ces parties communes, le privant ainsi de ses droits sur celles-ci.

Il estime que Mme [G] [P] épouse [J] n’a pas sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour l’installation du portillon et du garde-corps. Il fait valoir que la résolution qui s’intitule « Pose de la balustrade dans les rampes d’escaliers supérieures de l’escalier extérieur (demande de devis afférentes, planification des travaux) » était de nature à définir les travaux concernant les balustrades et non de déclasser une partie commune. Il estime que seule la confirmation de la répartition du coût de la balustrade côté lot n°1 à 60% / 40% a été votée. Il explique que le caractère commun des volées d’escaliers supérieures a été confirmé par les écrits de deux administrateurs judiciaires successifs et le décompte définitif établi par Mme [G] [P] épouse [J]. Il considère que le compte-rendu a été approuvé par les deux copropriétaires qui n’ont formulé aucune remarque à ce sujet. Il réplique que l’assemblée générale du 4 mars 2011 a été annulée pour des motifs qui n’ont aucun lien avec les comptes approuvés à l’unanimité lors de cette assemblée. Il énonce que le rapport de mission déposé au tribunal par Maître [U] n’a fait l’objet d’aucun vote lors de l’assemblée annulée et que la demanderesse à l’incident se prévaut d’ailleurs de ces comptes dans ses écritures.

Il relève que seule une proposition de déclassement des parties communes, devant être confirmée par lui pour entrer en vigueur, a été soumise à l’assemblée générale sans être inscrite à l’ordre du jour. Il souligne que cette proposition n’est pas une résolution, est dépourvue d’effets et qu’il n’y a pas été donné suite. Il ajoute que l’accord de principe concernait l’installation d’un ou deux portillons sur l’accès inférieur et non supérieur à la propriété et que Mme [G] [P] épouse [J] a unilatéralement décidé des modalités, de la localisation et du mode de fixation du portillon. Il soutient qu’il n’a été à aucun moment question du garde-corps lors de cette assemblée.

Il indique que les seuls travaux mis à la charge exclusive de Mme [G] [P] épouse [J] sont ceux sur la volée d’escaliers menant au lot n°2, suivant la clause de partage du règlement de copropriété.

Il en conclut que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable et que son action est recevable.

Il conteste l’intervention du syndicat des copropriétaires qui aurait dû poursuivre Mme [G] [P] épouse [J] pour les installations faites sans autorisation et défendre l’intérêt commun. Il relève que cette dernière étant majoritaire, une action à son encontre ne sera jamais votée en assemblée générale.

Il estime que les parties commues dont Mme [G] [P] épouse [J] s’est réservée l’usage ne sont nullement enclavées puisque la copropriété bénéficie d’un accès de deux mètres donnant sur le chemin de [Adresse 19] et figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété. Il soutient que le règlement de copropriété n’a pas à autoriser l’accès à des parties communes puisque chaque copropriétaire doit bénéficier d’un égal accès. Il fait valoir que le maintien du libre accès et de la libre circulation au sein des parties communes est obligatoire et qu’aucun copropriétaire ne peut priver les autres de la jouissance des parties communes. Il soutient que les raisons de sécurité invoquées pour l’installation du garde-corps, qui n’est pas dans le prolongement d’un garde-corps déjà installé, ne dispensent pas Mme [G] [P] épouse [J] de requérir l’autorisation de l’assemblée générale. Il indique que le modèle de garde-corps installé n’est pas homologué pour la sécurité des personnes. Il indique ne jamais avoir été opposé à la pose d’un garde-corps à l’arrière de la copropriété à condition qu’il soit conforme aux normes de sécurité et que l’accès aux parties communes situées à l’arrière du bâti ne soit pas limité. Il estime, en outre, que le portillon aurait pu être installé au-delà des escaliers pour laisser ceux-ci libres d’accès. Il considère que sa qualité à agir ne dépend en rien de la question de l’opportunité des installations si bien que l’argumentaire du syndicat est dépourvu d’intérêt dans le cadre de la présente procédure.

Concernant son intérêt à agir, il relève que selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, en matière d’infractions au règlement de copropriété ou d’atteintes aux parties communes, un copropriétaire peut agir contre un autre copropriétaire sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui éprouvé par la collectivité. Il relève donc que les développements de la demanderesse à l’incident sur l’absence de préjudice personnel sont dépourvus d’intérêt. Il estime que le syndicat confond intérêt et bien-fondé de l’action. Il souligne qu’il a un intérêt légitime à voir respecter ses droits concurrents sur les parties communes que Mme [G] [P] épouse [J] s’octroie. Il soutient que son accès aux parties communes n’a pas à être subordonné au bon vouloir de Mme [G] [P] épouse [J] ni à son autorisation préalable.

Il explique avoir été confronté à l’inertie du syndic qui relaie la position de Mme [G] [P] épouse [J] et que le syndicat n’a pas réagi face aux violations du règlement de copropriété dont cette dernière est l’auteur alors qu’il a pour rôle de préserver les parties communes de l’immeuble. Il indique que sa sécurité n’est pas préservée s’il doit utiliser une échelle et enjamber le garde-corps pour accéder aux parties communes. Il rappelle que le règlement de copropriété n’a pas à prohiber explicitement ce qui relève d’une loi d’ordre public. Or, il mentionne que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la clause qui habiliterait par avance un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes sans avoir à solliciter l’autorisation prévue par la loi doit être réputée nulle ou non écrite.

Quant à la prescription, il soutient que son action est réelle donc soumise à la prescription trentenaire. Il expose que les travaux entrepris par Mme [G] [P] épouse [J] sont de nature à lui permettre de se réserver l’usage exclusif de parties communes en interdisant à tout autre de s’y rendre, ce qui est défini par la jurisprudence comme une annexion ou une alinéation de parties communes. Il considère qu’il n’est pas uniquement question de solliciter par cette action la dépose des installations litigieuses mais également de permettre à nouveau l’accès à des parties communes dont Mme [G] [P] épouse [J] s’est appropriée l’usage puisqu’il estime qu’il n’y a jamais eu de déclassement des escaliers parties communes en parties privatives.

Enfin, il conclut qu’il n’y a pas d’abus dans la défense en justice de ses droits et que la demanderesse à l’incident ne peut se plaindre de ce qu’il lui soit demandé de respecter les droits d’autrui.

L’incident a été retenu à l’audience du 23 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Ainsi, les actions collectives ne peuvent en principe être exercées que par le syndicat dès l’instant qu’elles entrent dans son objet tel qu’il est fixé par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’ensuit qu’en cas de carence du syndicat pour défendre l’intérêt collectif, un copropriétaire ne peut, en principe, se substituer à lui pour agir.

Toutefois, l’article 15 de la loi habilite également le syndicat à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, c’est-à-dire la protection de l’intégrité aussi bien matérielle que juridique de l’immeuble, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires.

Une atteinte aux droits afférents à l’immeuble peut notamment résulter de l’occupation, de l’empiètement ou encore de la modification des parties communes.

Il est désormais acquis que chaque copropriétaire peut agir seul pour exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes portée par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Il peut également agir contre le syndicat pour demander la cessation d’une atteinte aux parties communes et ce, sans avoir préalablement à solliciter l’inscription de cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale puis à contester le refus d’agir qui lui serait opposé le cas échéant (Cass. 3e civ., 11 févr. 2016).

Ainsi, un copropriétaire a qualité à agir seul pour mettre fin aux atteintes portées à la jouissance des parties communes, pour obtenir la restitution d’une partie commune à la copropriété, pour qu’il soit mis un terme à un empiètement ou encore pour obtenir la restitution aux parties communes de parties d’immeuble que des copropriétaires se sont appropriés.

En l’espèce, M. [R] [X] soutient que Mme [G] [P] épouse [J] s’est appropriée certaines parties communes par la pose d’un portillon fermé à clé au bas de la volée supérieure des escaliers communs menant au lot n°1 et d’un garde-corps métallique dans la partie supérieure ouest de la copropriété qui entrave l’accès à la bande de terrain commune à l’arrière de la copropriété.

Or, selon le plan annexé au règlement de copropriété, les deux escaliers distincts permettant d’accéder à gauche au lot n°2 et à droite au lot n°1, dont un escalier à construire, sont des parties communes, tout comme la bande de terrain située à l’arrière de la copropriété.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 août 2012 que :

« L’escalier de gauche vers le lot n°2 n’est fermé par aucun portillon, l’accès vers la terrasse du lot n°2 est totalement libre. En revanche, à droite, l’escalier d’accès vers la terrasse du lot n°1 est fermé en aval par un portillon muni d’une serrure, laquelle est fermée à ce jour ».

En outre, au sommet du mur de soutènement, est constatée :

« La présence d’un garde-corps métallique. Ce garde-corps prend naissance du côté sud du mur pignon du 1er étage de la construction, implantée à hauteur du lot n°2 (angle sud-ouest dudit 1er étage). Le requérant me fait observer par rapport au plan, qu’à cet endroit, se trouve un passage commun, permettant d’accéder à l’arrière, et du côté ouest des bâtiments constituant la copropriété ».

M. [R] [X] ne peut donc pas accéder à l’escalier d’accès vers la terrasse du lot n°1 ni à la bande de terrain située à l’arrière de la copropriété, parties communes selon le plan annexé au règlement de copropriété.

Les demandes de M. [R] [X] visant à la dépose du portillon et du garde-corps et à la remise en état des parties communes correspondent donc bien aux dispositions précitées en cas d’atteintes portées à la jouissance des parties communes pour obtenir la restitution de l’accès à celles-ci.

En outre, le débat soulevé par les parties concernant l’autorisation de ces travaux par l’assemblée générale et le déclassement des parties communes constitue un moyen de défense au fond et relève donc de l’appréciation du tribunal, à l’exclusion du juge de la mise en état.

Surabondamment, M. [R] [X] ne sollicite pas la nullité d’une assemblée générale ni de résolutions votées à l’occasion de l’une d’elles si bien que sa qualité à agir n’a pas à être appréciée au regard des critères posés par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutient la demanderesse à l’incident.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [R] [X] sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir.

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de ce texte, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Corollaire de la reconnaissance de sa personnalité morale, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice au nom de la collectivité en vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Ce texte ajoute, dans son deuxième alinéa, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il en ressort une distinction entre les actions qui ont pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes relevant du domaine de l’action du syndicat, les actions syndicales en concurrence avec les actions individuelles qui sont celles qui ont pour objet la sauvegarde matérielle ou juridique des droits afférents à l’immeuble, et les actions concernant les parties privatives des lots relevant du droit d’action individuel des copropriétaires.

La recevabilité des actions diligentées par un copropriétaire à titre individuel pour la sauvegarde des parties communes à l’encontre d’un autre copropriétaire n’est plus subordonnée à la preuve d’un préjudice personnel éprouvé dans la propriété ou la jouissance de son lot.

S’agissant des actions tendant au respect du règlement de copropriété ou à la cessation d’une atteinte aux parties communes, chaque copropriétaire a en effet le droit d’exiger d’un autre copropriétaire le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Il s’ensuit qu’un copropriétaire peut prendre l’initiative d’exercer une action individuelle tendant à la remise en état des lieux à la suite de constructions irrégulières édifiées sur les parties communes.

Par ailleurs, si l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorise les copropriétaires à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot, à charge d’en informer le syndic, il ne prévoit pas de formalités particulières lorsque les copropriétaires exercent une action individuelle concernant la sauvegarde de l’immeuble, cette hypothèse n’étant pas prévue ce texte qui n’envisage qu’une action conjointe du syndicat et d’un ou plusieurs copropriétaires.

Il est néanmoins acquis qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant, à peine d’irrecevabilité de sa demande (Cass. Civ. 3ème, 8 juillet 2015).

En l’espèce, M. [R] [X] soutient que Mme [G] [P] épouse [J] s’est appropriée certaines parties communes par la pose d’un portillon fermé à clé au bas de la volée supérieure des escaliers communs menant au lot n°1 et d’un garde-corps métallique dans la partie supérieure ouest de la copropriété qui bloque l’accès à la bande de terrain commune à l’arrière de la copropriété.

Les demandes de M. [R] [X] visant à la dépose du portillon et du garde-corps et à la remise en état des parties communes correspondent donc bien aux dispositions précitées en cas d’atteintes portées à la jouissance des parties communes pour obtenir la restitution de l’accès à celles-ci.

Or, le lot de M. [R] [X] est composé de sa partie privative et d’une quote-part des parties communes. Le fait que ce dernier invoque une atteinte à son droit de jouissance des parties communes permet donc d’appliquer les dispositions de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes.

Dès lors, le demandeur, qui a appelé le syndicat des copropriétaires dans la cause, peut exercer seul son action sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée du défaut de d’intérêt à agir sera également rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [R] [X].

Selon l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans réduit à cinq ans par la loi du 23 novembre 2018.

Selon l’article 2227 du code de procédure civile, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En cas de travaux irréguliers réalisés sur les parties communes, ces deux délais de prescription coexistent.

Toutefois, il est acquis qu’il doit être recherché si la construction édifiée par le copropriétaire, même bénéficiant d’un droit de jouissance privatif, ne constitue pas une appropriation de parties communes dont la cessation ouvre, dans ce cas, droit à une action réelle qui se prescrit par trente ans (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 21-16.733).

L’attribution à un copropriétaire d’un droit de jouissance privatif n’a pas pour effet de modifier la nature juridique de l’élément de l’immeuble auquel elle s’applique ; celui-ci demeure partie commune propriété du syndicat, avec toutes les conséquences de droit qui en résultent. Le droit de jouissance privatif n’autorise pas les copropriétaires à réaliser des constructions sur son assiette, car cela ne constituerait plus une simple jouissance mais un acte de disposition.

L’appropriation ou l’annexion d’une partie commune pourrait avoir pour conséquence, si elle se maintient pendant plus de 30 ans, d’en modifier la nature juridique en ce qu’elle pourrait devenir une partie privative, ce qui est l’élément déterminant de l’application de la prescription trentenaire, à la différence des travaux qui ne font qu’affecter ou porter sur des parties communes sans qu’un changement de nature juridique ne soit envisageable.

L’action en cessation d’une atteinte aux parties communes tend alors à protéger le droit de propriété sur celles-ci, l’appropriation pouvant se manifester par l’installation d’équipements pérennes difficiles à déplacer.

Ainsi, la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fût-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans.

En l’espèce, il ressort du plan annexé au règlement de copropriété que les escaliers distincts donnant accès à chacun des deux lots, dont un escalier à construire, sont des parties communes.

Toutefois, une résolution visant à la pose de la balustrade dans les rampes supérieures de l’escalier extérieur (demande de devis afférentes, planification des travaux) était notamment à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 décembre 2004.

Il est mentionné au procès-verbal de cette assemblée :

« Balustrades dans les rampes d’escalier supérieures.

60% / 40% pour l’escalier côté lot 1.

Proposition Lot 1 pour escalier Lot 2, à confirmer Lot 2.

Déclassement des parties communes (rampes d’escalier supérieures) dont le gros œuvre reste cependant commun (soutènement)Rambardes privatives dans les 2 volées d’escalier supérieuresCréation d’une partie commune sur la zone « droit de passage »Rambardes communes sur cette partie commune

Portillon(s)

Accord de principe pour installation d’un ou deux portillons sur l’accès inférieur à la propriété.

Localisation et mode de fixation à confirmer ».

De plus, selon la note rédigée à la fin du procès-verbal précité :

« Chaque sujet a fait l’objet d’un vote, avec approbation des deux parties ».

Néanmoins, seule la finalité de l’action du demandeur doit être prise en compte, en l’espèce une demande en restitution des parties communes injustement appropriées, peu important que les défendeurs contestent le caractère commun des parties dites appropriées. Ce débat relèvera du juge du fond.

L’action de M. [R] [X] tend donc à obtenir notamment la dépose d’un portillon installé sans autorisation de l’assemblée générale sur des escaliers parties communes.

Le portillon muni d’une serrure fermée étant fixé solidement dans le sol, il constitue une véritable construction, empêchant l’accès aux escaliers parties communes, non autorisée par le règlement de copropriété initial si bien que l’action tendant à obtenir sa dépose s’analyse en une action réelle soumise à un délai de trente ans.

Edifié en 2006, le délai de trente ans n’était pas expiré lorsque M. [R] [X] a fait assigner Mme [G] [P] épouse [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 22], le 9 décembre 2021.

Par ailleurs, M. [R] [X] soutient que le garde-corps installé par la demanderesse à l’incident bloque l’accès à la bande de terrain partie commune à l’arrière de la copropriété et en entraîne l’annexion par cette dernière à son seul usage.

Edifié en 2010, le délai de trente ans n’était pas expiré lorsque M. [R] [X] a fait assigner Mme [G] [P] épouse [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] – à [Adresse 21] [Localité 17], le 9 décembre 2021.

Son action n’est donc pas prescrite et sera déclarée recevable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, les demandes de M. [R] [X] étant recevables, il n’a pas pu commettre d’abus en agissant à l’encontre de Mme [G] [P] épouse [J] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 22].

Mme [G] [P] épouse [J] sera en conséquence déboutée de sa demande additionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, Mme [G] [P] épouse [J] sera condamnée aux dépens de l’incident, comprenant le coût des constats de commissaire de justice.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

REJETONS les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir, du défaut d’intérêt à agir et de la prescription, opposées aux demandes de M. [R] [X] tendant principalement à la condamnation sous astreinte de Mme [G] [P] épouse [J] à déposer le portillon et le garde-corps installés sans autorisation de l’assemblée générale et à remettre en état les lieux après la dépose ;

DEBOUTONS Mme [G] [P] épouse [J] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutons les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNONS Mme [G] [P] épouse [J] aux dépens de l’incident ;

Et la présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT