COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[S], [K] c/ Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD ASSURANCES SA, [A], [F]

MINUTE N°

DU 05 Mars 2025

N° RG 22/00815 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCNX

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Béatrice GAGNE

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Frédéric VANZO

à M^e Luisella RAMOINO

à Maître Philippe TEBOUL

Le

DEMANDEURS:

Madame [U] [E] [Y] [S] épouse [K]

née le 29 Juin 1957 à SULLY SUR LOIRE (45600)

de nationalité Française

17 rue Droite

06300 NICE

représentée par M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [K]

né le 07 Août 1982 à BECHRI (TUNISIE)

de nationalité Tunisienne

17 rue Droite

06300 NICE

représenté par M^e Béatrice GAGNE, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD ASSURANCES SA

313 Les Terrasses de l’Arche

92000 NANTERRE

représentée par M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

Madame [Z] [V] [A]

née le 31 Juillet 1974 à LIMBURG

de nationalité Française

17 rue Droite

3ème étage

06300 NICE

représentée par M^e Luisella RAMOINO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [F]

né le 23 Décembre 1952 à

6 rue Georges Ville

06300 NICE

représenté par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocats au barreau de NICE substituée par M^e Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 13 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2025 prorogé au 05 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 juin 2003 soumis aux dispositions de la Loi du 06 juillet 1989, M. [H] [F] a donné à bail à Mme [U] [S] et à M. [M] [N], un local à usage d’habitation sis 17, rue Droite – 06300 NICE.

Mme [U] [S] et M. [M] [N] se sont séparés et Mme [U] [S] s’est vu attribuer la jouissance du domicile conjugal dans le cadre de la procédure de divorce. Mme [U] [S] s’est ensuite remariée avec M. [D] [K] le 16 août 2014.

En date du 16 octobre 2010, un dégât des eaux est survenu au sein de l’appartement loué.

Par Ordonnance de référé du 22 février 2016, le juge d’instance de NICE d’alors a notamment :

— ordonné une expertise,

— commis à cet effet M. [C], avec mission habituelle,

— ordonné la consignation de la somme de 2.000,00 € à la charge de Mme [U] [S],

— débouté Mme [U] [S] de sa demande de suspension des loyers,

— débouté M. [H] [F] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de Mme [U] [S] à devoir donner libre accès à l’entreprise mandatée par lui pour faire réaliser les travaux et de sa demande tendant à ce qu’il lui soit donné acte d’une évaluation du préjudice de jouissance évalué à 684,75 €,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le rapport d’expertise a été déposé en date du 10 août 2017.

Par Ordonnance de référé du 27 août 2018, le juge d’instance de NICE d’alors a notamment :

— constaté que M. [D] [K] et Mme [U] [S] se désistaient de leurs demandes relatives à la réparation des radiateurs,

— enjoint à M. [D] [K] et Mme [U] [S] de laisser libre accès à l’entreprise choisie par M. [H] [F] aux fins de réaliser les travaux préconisés par l’expert, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de ladite décision et pendant trois mois,

— condamné M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 3.501,60 € à titre de provision sur le préjudice subi par ces derniers,

— condamné M. [H] [F] à payer à Mme [U] [S] la somme provisionnelle de 2.337,04 € au titre des frais d’expertise judiciaire avancés par elle,

— condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir M. [H] [F] des condamnations prononcées à son encontre,

— enjoint à M. [H] [F] de communiquer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] les justificatifs afférents aux régularisations de charges locatives et des ordures ménagères pour les années 2014 à 2017 incluses, et ce dans un délai d’un mois suivant la signification de ladite décision, et sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai et pendant trois mois,

— enjoint à M. [H] [F] d’établir à compter du mois de juillet 2018 des quittances de loyer au nom de M. [D] [K] et Mme [U] [S],

— rejeté les autres demandes des parties.

D’autres dégâts des eaux se sont produits ensuite, dont l’un plus notable en date du 13 mars 2020.

Par Ordonnance de référé du 19 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de NICE d’alors a notamment :

— désigné M. [G] [B] en qualité de maître d’ouvrage ayant pour mission d’établir un cahier des charges des travaux et surveiller leur bonne exécution,

— fixé à la somme provisionnelle de 1.500,00 € le montant de la consignation, à la charge de M. [D] [K] et Mme [U] [S],

— enjoint M. [D] [K] et Mme [U] [S] de laisser libre accès dans les lieux occupés, sous astreinte de 50,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de ladite Ordonnance et pendant trois mois,

— condamne M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 1.500,00 € au titre des frais d’expertise que ceux-ci devaient avancer,

— condamner La SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir M. [H] [F] en toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— rejeter les autres demandes formées par les parties.

Par acte extra-judiciaire du 1er mars 2022, M. [D] [K] et Mme [U] [S] ont assigné au fond M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection de NICE. Cette affaire a été enrôlée sous le n° 22/00815.

Les travaux ont été achevés en date du 21 novembre 2022.

Par acte extra-judiciaire du 22 février 2023, M. [H] [F] a appelé en cause La Compagnie AXA France IARD ASSURANCE et Mme [Z] [A]. Cette affaire a été enrôlée sous le n° 23/01695.

AUDIENCE

Après renvois, l’entière affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2024.

A cette audience :

. M. [D] [K] et Mme [U] [S] épouse [K] ont représentés par leur conseil ;

. M. [H] [F] a été représenté par son conseil ;

. La Compagnie AXA France IARD ASSURANCE a été représentée par con conseil ;

. Mme [Z] [A] a été représentée par son conseil.

*

L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date (…)”.

Vu les dernières écritures pour les parties toutes visées en date du 13 novembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 05 mars 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne justice, et avec l’assentiment des parties, il convient d’ordonner la jonction des instances n° 22/00815 et n° 23/01695 sous le n° unique 22/00815.

Sur les demandes principales

Sur les demandes indemnitaires

Il est constant qu’un, puis plusieurs, dégâts des eaux se sont produits au sein de l’appartement occupé par M. [D] [K] et Mme [U] [S] appartenant à M. [H] [F], propriétaire de l’entier immeuble.

Il l’est également que l’ensemble des déclarations aux assurances ont été réalisées.

Il l’est ensuite que les travaux de reprise se sont avérés longs à réaliser et n’ont pu être véritablement achevés que le 21 novembre 2022.

Pour autant, une analyse assidue de l’ensemble des éléments produits et débattus conduit à nuancer considérablement la lecture de la chronologie des faits développée par les demandeurs qui affirment n’avoir eu de cesse que de réclamer la réalisation des travaux.

En effet, si, postérieurement au prononcé de l’Ordonnance de référé du 27 août 2018 faisant notamment injonction à M. [D] [K] et Mme [U] [S] de laisser libre accès à l’entreprise choisie par M. [H] [F] aux fins de réaliser les travaux préconisés par l’expert, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de ladite décision et pendant trois mois, et de sa signification en bonne et due forme, M. [D] [K] et Mme [U] [S] soutiennent avoir dû faire pression sur le propriétaire et sur le gestionnaire du bien pour qu’il soit procédé aux travaux au sein de leur logement et justifient que différentes visites des lieux par des professionnels se sont étalées durant quelques mois, notamment d’un ingénieur béton, M. [H] [F], propriétaire, justifie pour sa part, en premier lieu avoir obtenu de la juridiction des référés l’injonction sus-visée, et, en second lieu, avoir été contraint de faire délivrer aux locataires et à une locataire voisine Mme [Z] [A], par actes extra-judiciaires des 12 août et 1er septembre 2020, une sommation d’avoir à laisser le libre accès à leurs appartements à la SARL LJC BATIMENT et à tous intervenants mandatés par celle-ci pour effectuer tous travaux de remise en état et de réparation suite au devis joint accepté en date du 10 juin 2020 pour différentes dates précisées audit acte extra-judiciaire.

Cette première série d’éléments établi de manière difficilement contestable que la juridiction saisie a estimé devoir faire injonction aux demandeurs de laisser le libre accès à leur appartement aux fins de réalisation des travaux qu’eux-mêmes sollicitaient pourtant, et que le propriétaire s’est vu dans l’obligation pour tenter d’y procéder de faire sommation aux occupants de laisser entrer les entreprises mandatées par lui.

En outre, s’agissant d’un immeuble ancien et ayant connu divers désordres par le passé, les demandeurs ne sauraient faire grief à M. [H] [F] de s’être entouré de plusieurs experts, dont un ingénieur bêton, afin de lui permettre de faire un choix éclairé et objectif quant à la nature et à l’ampleur des travaux à entreprendre pour sécuriser, outre l’appartement occupé par M. [D] [K] et Mme [U] [S], l’ensemble de l’immeuble fragilisé par l’écoulement du temps.

De la même manière, les demandeurs ne sauraient non plus reprocher au propriétaire le fait que l’accès au domicile de Mme [Z] [A], préconisé par l’un des experts, s’est avéré plus compliqué en raison de l’emploi du temps de cette dernière, ce qui a certes ralenti la mise en route effective du chantier mais certainement pas du fait du bailleur. A cet égard toutefois, la responsabilité de Mme [Z] [A] devra in fine être totalement écartée dans la mesure ou, finalement, la réalisation effective des travaux au sein de l’appartement occupé par M. [D] [K] et Mme [U] [S] s’est opérée sans qu’il ne soit nécessaire de passer par l’appartement loué à Mme [Z] [A]. Mme [Z] [A] sera en conséquence mise hors de cause.

Il convient rappeler que l’ampleur et la complexité des travaux à réaliser a nécessité la désignation en référé d’un maître d’ouvrage chargé de d’établir un cahier des charges des travaux et surveiller leur bonne exécution, ce qui marque, si besoin était, que le chantier à mettre en oeuvre, à superviser et à contrôler jusqu’à son terme était d’une difficulté particulière, et qui illustre que la temporisation dans la mise en oeuvre effective des travaux adaptés, par le propriétaire des lieux, ne saurait s’analyser comme un manquement de sa part à ses obligation contractuelle mais bien davantage en une nécessité de rechercher le meilleur angle d’action auprès de professionnels compétents susceptibles d’apporter une réponde globale à l’entière réalisation, sauf à reproduire les erreurs du passé en ne procédant qu’à des colmatages insuffisants.

Si, objectivement, les locataires demandeurs ont bel et bien subi un préjudice de jouissance de fait de leur logement, rendu moins confortable par l’effet des dégâts des eaux qui s’y sont produits, il est à nuancer grandement tant au regard du fait que les désordres n’ont affectés qu’une partie de l’appartement servant de hall d’entrée et non de pièce à vivre, qu’au regard du comportement peu conciliant des locataires à l’égard desquels il a été nécessaire de faire injonction judiciaire à deux reprises d’avoir à laisser libre accès dans les lieux occupés, sous astreinte (Ordonnances de référé des 27 août 2018 et 19 avril 2021) ce qui illustre de manière incontestable l’existence d’un certain esprit de résistance de leur part à la correcte exécution des travaux.

Dès lors, il convient de condamner M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 5.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, date de l’assignation, à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel qu’ils mettent en avant, outre le fait que certaines demandes entrent dans la champ des dépens ou des frais irrépétibles, force est de constater que les demandeurs ne justifient pas de dommages matériels stricto sensu de type mobilier abîmé, objets inutilisables ou frais de remise en état à leur charge. Il convient d’ajouter que les frais engagés par eux pour solliciter tel ou tel avis professionnel ne sauraient être mis à la charge du bailleur dans la mesure où des mesures expertales ont été ordonnées par les juridictions saisies de sorte qu’aucun autre avis ne devait être sollicité, sauf à en supporter le coût. Il convient en conséquence de débouter M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel.

Enfin, sur le préjudice moral, si les tracas supportés par les locataires ne doivent pas être méconnus, il est manifeste que la durée longue de la réalisation complète des travaux est à mettre en balance avec les injonctions à leur encontre qui ont dû être obtenus en justice par le propriétaire pour pouvoir pénétrer dans les lieux. Aussi, aux fins de d’éteindre leur préjudice tout en tenant compte de leur propre comportement, il convient de condamner M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 2.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, date de l’assignation, à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au titre du préjudice moral.

M. [D] [K] et Mme [U] [S] seront en revanche déboutés de leur demande tendant à ce que soit ordonnée la capitalisation des intérêts en l’absence de tout élément pouvant la justifier.

Au regard des dispositions contractuelle la liant au propriétaire des lieux, La Compagnie AXA France IARD ASSURANCE sera condamnée à relever et garantir M. [H] [F] de toutes les condamnations prononcées à son encontre aux termes de la présente décision.

Sur la demande formée par La Compagnie AXA France IARD ASSURANCE tendant à voir déduite de toute somme indemnitaire mise à la charge de M. [H] [F] celle, provisionnelle, de 3.501,60 € fixée par l’Ordonnance de référé du 27 août 2018, la juridiction saisie étant dans l’ignorance de l’exécution provisoire ou non de la décision dont s’agit, s’agissant d’une condamnation au paiement d’une somme provisionnelle, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes relatives aux charges locatives et aux charges d’ordures ménagères

Si les demandeurs fondent leur prétention au titre des provisions sur charges sur l’allégation de ne pas avoir été destinataires des éléments de régularisation des charges, il doit leur être rappelé que, dans sa décision du 19 avril 2021, le juge des référé les a déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit fait injonction au bailleur de leur produire sous astreinte cesdits documents, ce qui établit de manière formelle que le juge alors saisi a considéré que ceux-ci avaient été valablement transmis en temps et en heure aux occupants des lieux, position explicitée par la formule du magistrat qui a écrit ce qui suit littéralement retranscrit : “cette demande paraît avoir été remplie à la suite de l’exécution de l’Ordonnance rendue le 27 août 2018 et les nouvelles prétention de ce chef paraissent non fondées et seront rejetées”.

Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à la condamnation de M. [H] [F] d’avoir à leur rembourser la somme de 4.380,00 € au titre des charges versées par eux depuis 2014.

Pour des motifs strictement identiques, il convient de débouter M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à la condamnation de M. [H] [F] d’avoir à leur rembourser la somme de 633,97 € au titre des charges d’ordures ménagères versées par eux depuis 2014.

Enfin, et une fois de plus pour des motifs strictement identiques, il convient de débouter M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à ce qu’il soit constaté que la somme réclamée au titre des ordures ménagères pour l’année 2024 serait injustifiée.

Concernant Mme [Z] [A], qui ne rapporte la démonstration d’aucun préjudice de jouissance ni d’aucun préjudice moral qu’elle aurait pu subir en relation avec un fait imputable à M. [H] [F], il convient de la débouter de la totalité de ses demandes indemnitaires reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Au visa des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [H] [F] supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise et de désignation du maître d’oeuvre.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au regard des termes de la présente décision, il sera dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des instances n° 22/00815 et n° 23/01695 sous le n° unique 22/00815,

MET hors de cause Mme [Z] [A],

CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 5.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE M. [H] [F] à payer à M. [D] [K] et Mme [U] [S] la somme de 2.000,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au titre du préjudice moral,

DEBOUTE M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à ce que soit ordonnée la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE La Compagnie AXA France IARD ASSURANCE à relever et garantir M. [H] [F] de toutes les condamnations prononcées à son encontre aux termes de la présente décision,

DEBOUTE M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à la condamnation de M. [H] [F] d’avoir à leur rembourser la somme de 4.380,00 € au titre des charges versées par eux depuis 2014,

DEBOUTE M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à la condamnation de M. [H] [F] d’avoir à leur rembourser la somme de 633,97 € au titre des charges d’ordures ménagères versées par eux depuis 2014,

DEBOUTE M. [D] [K] et Mme [U] [S] de leur demande tendant à ce qu’il soit constaté que la somme réclamée au titre des ordures ménagères pour l’année 2024 serait injustifiée,

DEBOUTE Mme [R] [A] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Mme [R] [A] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

DIT que M. [H] [F] supportera les dépens, en ce compris les frais d’expertise et de désignation du maître d’oeuvre,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE