TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00363 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GW6W

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’habitat LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Z], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [J] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurene GUEMAS, avocat au barreau d’ORLEANS

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5052 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4]

A l’audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2021, la Société LOGEMLOIRET a donné en location à Madame [J] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 403,22 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGEMLOIRET a fait signifier le 24 janvier 2024 à Madame [J] [V] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.238,67 euros.

La Société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [J] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024 aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [J] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et juger que la locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 3.766,25 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [V] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Madame [J] [V] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Un dossier de surendettement a été déposé par Madame [J] [V] le 8 octobre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 11 février 2025, la Société LOGEMLOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [B] [Z], salariée de la personne morale, a procédé au dépôt de ses écritures et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 8.426,47 euros et a indiqué qu’un gros rappel de la CAF est à venir.

Régulièrement citée à étude, Madame [J] [V], représentée par son conseil, a comparu. Elle a indiqué une reprise partielle des paiements et a indiqué qu’elle vit seule avec ses 4 enfants. Aussi, elle a formulé des conclusions par lesquelles elle a sollicité du juge des contentieux de la protection :

Constater que Madame [V] a repris partiellement le paiement des loyers ;Constater le dépôt du dossier de surendettement par Madame [J] [V] ;Débouter LOGEM LOIRET de l’ensemble de ses demandes ;Accorder à Madame [J] [V] des délais de paiement sur une durée de 3 ans afin d’apurer la dette locative ;Suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai ;Suspendre les mesures d’expulsion à l’encontre de Madame [J] [V] ;Juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 19 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.238,67 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Madame [J] [V] avait jusqu’au 25 mars 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2.238,67 euros, le 24 mars étant un dimanche et le délai étant reporté jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Entre le 24 janvier 2024 et le 25 mars 2024 à 24 heures, Madame [J] [V] n’a procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

L’expulsion de Madame [J] [V] sera ordonnée en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [J] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, tel qu’ils auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [J] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (136,19 euros, 301,74 euros et 129,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), les frais liés au risques locatifs (1 fois 3,19 euros et 6 fois 5,50 euros, non justifiés en procédure), ainsi que les frais de pénalité d’enquête (17 fois 7,62 euros, non justifié en procédure), la somme de 8.260,74 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Représentée à l’audience, Madame [J] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés par la production d’un décompte actualisé au 4 février 2025.

Madame [J] [V] sera donc condamnée à verser à la Société LOGEMLOIRET, à titre provisionnel, une somme de 8.260,74 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.766,25 euros (somme contenue dans l’assignation) à compter du 13 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er février 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [V] sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette locative sur une durée de 3 ans.

Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que Madame [J] [V] n’a repris le paiement du loyer courant que de manière partielle.

En conséquence, au regard des nouvelles règles fixées par la loi du 27 juillet 2023, aucun délai de paiement ne pourra être accordé d’office ou à sa demande. Aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est en outre possible.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [J] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 mars 2021 entre la Société LOGEMLOIRET et Madame [J] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [J] [V] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 8.260,74 euros (selon relevé de compte en date du 4 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.766,25 euros à compter du 13 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à payer à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [V] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et le coût de l’assignation du 13 mai 2024, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 mai 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge,