TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/04429

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ5Z

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 Décembre 2025

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis. [Adresse 4]

Représenté par son syndic, le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR

C/

Madame [L] [K]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 4]

représenté par son syndic, le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Corinne CHERKI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [L] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Cyril COURSEAU, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Corinne CHERKI

M^e Isabelle GABRIEL

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Madame [L] [K]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [K] est propriétaire des lots n°16 et 93 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré à domicile en date du 30 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR, a fait assigner Madame [L] [K] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

2 771,67 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 ;204,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 ;2 100,00 € à titre de dommages et intérêts ;900,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mars 2024 et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

L’affaire a été examinée à l’audience du 24 septembre 2025 après trois renvois.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 3 308,27 € du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2025 inclus. Il actualise en outre sa demande de dommages intérêts à la somme de 1 500 € et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1 200 €.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que Madame [L] [K] n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2025 malgré diverses relances. Il soutient qu’il n’est pas justifié que des sommes payées par la défenderesse n’ont pas été encaissées, et que l’arriéré sollicité est en tout état de cause fondé sur un décompte débutant le 1er janvier 2019 sans reprise de solde. Il affirme que la créance actuelle est par conséquent ni acquittée, ni prescrite. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] allègue par ailleurs subir un préjudice du fait de l’absence de paiement des charges, en ce que cela compromet la bonne administration et l’équilibre financier de la copropriété.

Madame [L] [K], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, conteste le montant de la dette et demande au tribunal :

de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de ses demandes ;reconventionnellement, de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à lui régler la somme de 339,66 € correspondant à l’excédent de charges réglées sur la période de janvier 2019 à septembre 2025 ;de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de l’instance.Madame [L] [K] soutient que la créance réclamée ne possède pas de caractère certain, liquide et exigible.

Elle expose en ce sens que le décompte produit par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est entaché d’irrégularités, et contient notamment des sommes qui ne sont pas encore exigibles pour le 4ème trimestre 2025.

Elle souligne que le syndicat ne justifie pas de la reprise de solde effectué sur l’appel de fonds du 6 février 2019 alors que le caractère certain, liquide et exigible de la créance doit être justifié par l’examen de celle-ci depuis son origine et l’étude des sommes facturées et acquittées.

Madame [L] [K] affirme que des chèques de 1999 et 2005 n’ont pas été comptabilisés, ainsi que cinq paiements effectués en 2019 et 2020 pour un montant total de 3 164, 82 €. Elle énonce que ces sommes ont probablement été imputées par le syndic sur la reprise des dettes les plus anciennes, alors qu’elles ne sont pas justifiées. Elle conclut qu’elle est en réalité créditrice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Enfin, Madame [L] [K] considère que les frais engagés par le demandeur n’étaient pas nécessaires en ce qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des charges de copropriété, et qu’aucuns dommages-intérêts ne peuvent être accordés du fait de sa bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

Sur la demande en paiement des provisions non encore échues

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les demandes concernant les provisions non encore échues relèvent de la compétence du président du tribunal judiciaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, les provisions sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, les provisions sollicitées pour les charges courantes et le fonds travaux exigibles au 1er octobre 2025 au terme du dernier décompte de la créance versé par Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pour la période du 1er janvier 2019 au 4ème trimestre 2025 inclus n’étaient pas échues au jour de l’audience.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de se déclarer incompétent pour ce chef de demande.

Sur la demande en paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 19 juin 2019, 14 octobre 2020, 19 juillet 2021, 7 avril 2022, 15 mars 2023, 25 mars 2024, 23 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024), du budget prévisionnel des exercices 2025, 2026 suivants et adoption de travaux, et leurs attestations de non-recours ;

— la mise en demeure du 6 mars 2024 ;

— les contrats de syndic à effet du 15 mars 2023 puis du 24 avril 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit en outre un décompte de la créance pour la période du 1er janvier 2019 au 4ème trimestre 2025 inclus.

Il y a lieu de relever que ce décompte n’effectue aucune reprise de solde antérieur, alors même qu’il résulte des pièces versées par la défenderesse elle-même qu’elle était alors débitrice. Seules les sommes dues et payées à compter du 1er janvier 2019 sont comptabilisées, et la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est donc circonscrite à cette période. Tout litige sur l’existence d’une dette antérieure entre les parties ne fait par suite pas objet de la présente instance, et il leur revient de faire valoir leurs droits le cas échéant.

Madame [L] [K] soutient que plusieurs paiements n’ont pas été comptabilisés dans le décompte précité, effectués après le 1er janvier 2019.

Elle verse tout d’abord la copie de deux chèques et la copie de ses relevés de comptes afférents :

chèque n°2553960 en date du 28 juin 2020 d’un montant de 678,17 €, à l’ordre de Citya [Adresse 11] Pré (ancien syndic), chèque qui apparaît encaissé le 2 juillet 2020 sur son relevé de compte du 19 juin 2020 au 19 juillet 2020. Ce chèque apparaît bien sur le dernier décompte produit par le demandeur (ce qui n’était pas le cas dans le décompte joint à l’assignation), affecté au paiement de la provision échue le 1er avril 2020.

chèque n°8364168 en date du 11 septembre 2020 d’un montant de 597,68 €, à l’ordre de Citya [Adresse 12] (ancien syndic), chèque qui apparaît encaissé le 21 septembre 2020 sur son relevé de compte du 19 septembre 2020 au 19 octobre 2020.Cette somme n’est pas prise en compte dans le dernier décompte produit par le demandeur et doit par conséquent être déduite.

Madame [L] [K] allègue également que les chèques suivants n’ont pas été pris en compte : chèque n°7848711 en date du 25 février 2019 d’un montant de 631,69 €, chèque n°8364149 en date du 2 juillet 2019 d’un montant de 628,64 €, chèque n°8364150 en date du 2 juillet 2019 d’un montant de 628,64 €.

Elle produit les relevés bancaires afférents à ces dates pour justifier que ces chèques ont été encaissés.

Cependant, en l’absence de la copie des chèques ou de l’étalon de chèque, la simple lecture de ces relevés ne permet pas de savoir à quel ordre ces chèques ont été adressés et s’ils ont donc été encaissés par le syndic pour le compte du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Madame [L] [K] indique en outre que les appels de fonds correspondants versés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sont tronqués et que ces derniers prenaient originellement en compte les sommes précitées dans la rubrique « état de votre compte ». Au sein de ses conclusions, elle reproduit en effet un extrait de ce qui serait ces appels, où figurent l’encaissement du chèque n°7848711 le 5 mars 2019, et des chèques n°8364149 et n°8364150 le 8 juillet 2019. Néanmoins, la copie intégrale de ces documents n’est pas versée dans les pièces soumises, et le seul extrait inséré au sein des conclusions est insuffisant pour en apprécier l’authenticité et la valeur probante.

Il découle de ce qui précède que Madame [L] [K] reste devoir la somme de 2 227,47 €, après déduction des sommes non échues et du chèque n°8364168, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2019 au 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Eu égard à la solution donnée au litige, la demande reconventionnelle en paiement de Madame [L] [K] sera rejetée.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’étatdaté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret – les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] produit la mise en demeure du 6 mars 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Il n’est pas justifié en revanche de l’envoi effectif des mises en demeure en date du 19 novembre 2021, 23 avril 2021 et 17 janvier 2022 qui ne seront pas retenues.

La demande en paiement au titre de la mise en demeure sera accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 60,00 € TTC.

Sur les autres frais exposés

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne produit pas de décompte des frais ou d’autre pièce permettant de justifier des frais nécessaires inclus dans la somme de 204 € sollicitée. Ils ne pourront donc être retenus en l’état.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

À défaut d’établir la mauvaise foi de Madame [L] [K], a fortiori dans un contexte où au moins deux paiements de la débitrice n’avaient pas été pris en compte avant la présente instance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Se DÉCLARE incompétent sur la demande en paiement des provisions non encore échues et renvoie les parties à mieux se pourvoir le cas échéant devant le président du tribunal judiciaire ;

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 2 227,47 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er trimestre 2019 au 3ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [L] [K] de sa demande reconventionnelle en paiement ;

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET SAFAR, la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE