MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00153 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DPDY

NATURE AFFAIRE : 72Z/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [J] [L] C/ S.D.C. 10 RUE DE LA REPUBLIQUE, Entreprise PASSION D’ELLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Régie

Expert

Délivrées le

DEMANDEUR

M. [J] [L]

né le 31 Janvier 1964 à BISKRA, demeurant 26 Cours Jean Jaurès – 38120 ECHIROLLES

représenté par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 10 RUE DE LA REPUBLIQUE 38260 LA COTE SAINT ANDRE, pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VALLEE, immatriculée sous le SIREN 900 465 840, dont le siège social est situé 9 Place de la Hôtel de Ville 73000 CHAMBERY, prise en la personne de son établissement situé 22 Cours Becquart Castelbon 38500 VOIRON,

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

Entreprise PASSION D’ELLES, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 819 172 339, dont le siège social est sis 10 RUE DE LA REPUBLIQUE – 38260 LA COTE SAINT ANDRE

représentée par Maître Alexia CHARAPOFF de la SELARL CABINET ALEXIA CHARAPOFF AVOCAT, avocats au barreau de VIENNE

Débats tenus à l’audience du 25 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Octobre 2025

Ordonnance rendue le 09 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 10 mai 2001, Monsieur [E] [L] et Madame [C] [X] ont acquis auprès de Madame [O] [N] des locaux situés 10 rue de la République à La Côte-Saint-André (38260), moyennant un prix de 38 112,25 euros.

Madame [C] [X] est décédée.

Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2016, Monsieur [E] [L] a donné à bail dérogatoire à l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES lesdits locaux, pour une durée de 12 mois.

Suivant acte sous seing privé du 15 mars 2017, Monsieur [E] [L] a donné à bail dérogatoire à l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES lesdits locaux, pour une durée de 3, 6, 9 ans, moyennant un loyer annuel de 7 872 euros, outres les charges locatives et taxes foncières.

Dans le même acte, Monsieur [U] [G] s’est porté caution solidaire de l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES.

Se plaignant d’infiltrations d’eau au sein des locaux loués, la preneuse a cessé de régler les loyers dus.

Par lettre officielle du 10 mars 2025, l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES, agissant par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [E] [L] de procéder aux travaux de réparation et de remédier aux désordres.

Monsieur [E] [L], d’une part, et Madame [R] [L] épouse [Z] et Madame [P] [L], d’autre part, ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, à l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES, pour une somme de 17 426 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 avril 2025.

C’est dans ce contexte que Monsieur [E] [L] a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 17 et 20 juin 2025, le syndicat des copropriétaires 10 RUE DE LA REPUBLIQUE, représenté par son syndic, la société FONCIA VALLEE, et l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 10 juillet 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 11 septembre 2025, et 25 septembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [E] [L] demande au juge des référés de :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune s’agissant de cette procédure, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— débouter l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES de sa demande de diminution de loyer rétroactivement depuis 2022,

— réserver les dépens.

Il expose que la gestion locative des locaux a été confiée à la société FONCIA VALLEE, laquelle est également syndic de copropriété. Il explique que le dégât des eaux semble être localisé au niveau des cabines d’essayage ; qu’un tel sinistre procède vraisemblablement d’une canalisation défectueuse. Il souligne l’importance que l’origine du dégât des eaux, ses causes et son imputabilité soient déterminées.

S’agissant de la demande reconventionnelle formée par l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES, il fait valoir que l’impossibilité d’exploitation n’est aucunement démontrée ; et qu’une diminution de loyer de moitié est sérieusement contestable dans son principe.

Par conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires 10 RUE DE LA REPUBLIQUE demande au juge des référés de :

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission habituelle,

— juger qu’il formule les protestations et réserves d’usage quant à cette mesure,

— juger que le demandeur fera l’avance des frais d’expertise.

Par conclusions déposées à l’audience, l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES demande au juge des référés de :

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée,

— compléter la mission d’expertise au regard du chef de mission énoncé au dispositif des conclusions,

— dire que les frais d’expertise seront mis à la charge provisoire du demandeur,

— constater la perte partielle de jouissance subie par l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES depuis le mois d’octobre 2022,

— réduire le loyer mensuel dû à hauteur de 500 euros, à titre conservatoire et provisoire, jusqu’à la cessation des désordres,

— réserver les dépens.

Elle explique que les désordres litigieux affectent durablement l’exploitation de son commerce. Elle considère qu’une telle privation partielle de jouissance doit nécessairement entraîner, en contrepartie, une minoration de loyer.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties”. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir “dire”, ou “juger” l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il est établi par les pièces de la procédure, et notamment du constat amiable de dégât des eaux, établi le 18 octobre 2022, du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages, et des correspondances, que les locaux appartenant à Monsieur [E] [L] souffrent de différents désordres.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que le demandeur justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit, aux frais avancés de Monsieur [E] [L], dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il y a lieu de tenir compte de la demande de complément d’expertise sollicitée par l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES.

En outre, il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves du syndicat des copropriétaires 10 RUE DE LA REPUBLIQUE et de l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

— Sur la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

Selon l’article 10-1, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété, “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires”.

Au cas présent, s’il a été fait droit à la demande d’expertise de Monsieur [E] [L], il ne saurait être considéré que sa prétention a été déclarée fondée par le juge dans une instance judiciaire l’opposant au syndicat des copropriétaires 10 RUE DE LA REPUBLIQUE, représenté par son syndic, la société FONCIA VALLEE, et l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES, la mesure d’instruction in futurum visant précisément à déterminer les responsabilités de chacun.

La demande de Monsieur [E] [L] tendant à être dispensé de toute contribution en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sera, en conséquence, rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de réduction des loyers :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aux termes de l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’espèce, faute d’évidence à laquelle est tenue le juge des référés, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle de réduction des loyers, à titre conservatoire et provisoire, jusqu’à la cessation des désordres allégués.

— Sur les dépens :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, la partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [V] [T]

105 route des Giclas Panissage

38730 VAL DE VIRIEU

Tél. portable : 0631349214

Courriel : philippechalaye@orange.fr

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, au sein des locaux sis 10 rue de la République à La Côte-Saint-André (38260), en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents,

2. Examiner l’ouvrage, le décrire,

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans son assignation introductive d’instance et les pièces au soutien de celle-ci, à savoir les infiltrations affectant les locaux commerciaux, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites,

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

6. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

7. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité,

8. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

9. Fournir tous autres renseignements utiles,

10. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

11. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

12. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4 000 euros qui sera consignée Monsieur [E] [L] avant le 20 novembre 2025,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

REJETONS la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

REJETONS la demande reconventionnelle de l’entreprise individuelle PASSION D’ELLES,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de Monsieur [E] [L],

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 9 octobre 2025,

La Greffière La Présidente