COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00574 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PR77

du 24 Janvier 2025

N° de minute

affaire : S.N.C. [Adresse 8], sis [Adresse 5]

c/ S.A.S. LEO LE GLACIER, exerçant sous l’enseigne CASA ELLI

Grosse délivrée

à M^e MALKA

à M^e MARIANI

Expédition délivrée

à M^e MAUPETIT

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt quatre Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Mars 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.N.C. [Adresse 7] [Adresse 9], sis [Adresse 5]

Représentée par son administrateur de biens la SAS GESTIPAR

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Audrey MALKA, avocat au barreau de NICE

Rep/assistant : M^e Sabrina MARIANI, avocat au barreau de BASTIA

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. LEO LE GLACIER, exerçant sous l’enseigne CASA ELLI

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Indy MAUPETIT, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juillet 2019, la SNC [Adresse 8] a donné à bail commercial à la SAS LEO LE GLACIER pour une durée de douze ans, des locaux situés [Adresse 10] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 41 500 euros payable mensuellement, hors taxes et charges, outre une provision sur charges mensuelle de 270 euros HT, impôt foncier et ordures ménagères inclus avec réajustement chaque année en fonction des dépenses de l’année précédente.

Le 13 décembre 2023, la SNC [Adresse 8] a fait délivrer à la SAS LEO LE GLACIER un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 mars 2024, la SNC [Adresse 8] a fait assigner la SAS LEO LE GLACIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 3 décembre 2024, la SNC [Adresse 8] représentée par son conseil, demande dans ses conclusions reprises à l’audience de:

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire au 13 janvier 2024,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement d’une provision de 23 999,12 euros à valoir sur l’arriéré locatif et le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023,la condamner au paiement d’une provision de 1862,72 euros par mois outre les charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à compter de la résiliation du bail soit le 13 janvier 2024 jusqu’à la libération des lieux,rejeter les demandes adverses et les demandes de délais de paiement,la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Elle expose que la SAS LEO LE GLACIER est défaillante dans le paiement de son loyer depuis plusieurs années, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet et que la dette s’élève au mois de novembre 2024 à la somme de 42 084,50 euros. Elle ajoute que la société défenderesse ne s’oppose plus à la résiliation du bail, qu’elle accepte de partir et ne maintient plus sa demande de compensation au titre des charges des années 2021 et 2022 et que sa demande de délais de paiement devra être rejetée car elle ne justifie pas de sa situation financière. Elle soutient que les contestations de la société défenderesse fondées sur l’absence de justificatifs des charges réclamées sont inopérantes car la présente procédure porte sur les loyers impayés et les charges en cours et non pas sur les régularisations des charges, qu’elle communique les régularisation des charges des années 2021, 2022 et 2023 et que pour l’année en cours, elle ne dispose pas encore de cet élément.

La SAS LEO LE GLACIER représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience et selon les observations orales formulées à l’audience de :

— prendre acte qu’elle ne conteste plus la résiliation du bail car elle n’est plus intéressée par les locaux et renonce à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— renonce à ses demandes de compensation au titre des charges versées au cours des années 2021 et 2022,

— maintient sa demande de compensation pour les charges versées pour l’année 2023 à hauteur de la somme de 8682.49 euros,

— l’octroi de délais de paiement pendant une durée de 24 mois pour régler sa dette.

Elle expose ne plus être intéressée par les locaux, qu’elle ne s’oppose pas à la résiliation du bail et son départ, qu’elle renonce à ses demandes de compensation portant sur les années 2021 et 2022 suite aux justificatifs produits en cours d’instance mais que des contestations sérieuses font obstacle à la demande de provision car les justificatifs de charges de l’année 2023 ne sont pas produits, de sorte que la somme de 8682,49 euros doit venir en déduction de la somme réclamée. Elle ajoute avoir besoin de délais de paiement, avoir rencontré des difficultés de paiement de novembre 2020 à mai 2021 pendant la période du Covid, que le passif remonte en grande partie à plus de trois ans, qu’elle règle ses loyers régulièrement depuis trois ans et qu’elle est en mesure d’apurer sa dette en plusieurs fois.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 8 mars 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SNC [Adresse 8] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SNC ESPACE GRIMALDI par acte de commissaire de justice le 13 décembre 2023, à la SAS LEO LE GLACIER, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 23 999.12 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, ce que ne conteste pas cette dernière.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 13 janvier 2024.

Afin de mettre fin au trouble manifestement illicite subi par la société demanderesse, et en l’absence d’opposition de la SAS LEO LE GLACIER qui ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, son expulsion sera ordonnée.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Il ressort du décompte actualisé en date du 22 novembre 2024 versé aux débats, que la SAS LEO LE GLACIER demeure redevable de la somme de 41 673,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2024 inclus déduction faite du coût du commandement de payer.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

En outre, du fait de son maintien dans les lieux depuis la résiliation du bail, la SAS LEO LE GLACIER est redevable depuis le 14 janvier 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

La SAS LEO LE GLACIER a précisé à l’audience ne plus maintenir les contestations soulevées s’agissant des charges réglées au titre des années 2021 et 2022 suite aux justificatifs de régularisation de charges des années 2020 à 2022 versés par la société demanderesse établissant que les provisions sur charges appelées étaient bien dues.

Bien qu’elle sollicite que la somme de 8682,69 euros correspondant aux charges réglées en 2023 soit déduite de la somme réclamée au motif qu’elles ne sont pas justifiées, force est de relever que la SNC [Adresse 8] verse le justificatif de régularisation des charges de l’année 2023 comprenant un montant total de 10 732,15 euros, supérieur à celui des provisions sur charges appelées de sorte que la contestation soulevée n’est pas sérieuse.

Dès lors, l’obligation à paiement de la SAS LEO LE GLACIER n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée au paiement de la somme de 41 673,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2024 inclus déduction faite du coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1862,72 euros correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la SAS LEO LE GLACIER ne sollicite plus la suspension des effets de la clause résolutoire, cette drnière indiquant ne plus être intéressée par les locaux qu’elle accepte de quitter mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois pour régler sa dette.

Il ressort du décompte versé que l’arriéré de la SAS LEO LE GLACIER porte en grande partie sur des loyers anciens de 2020 (3 mois), de 2021 (3 mois), de 2023 (2 mois) et de 2024 (3 mois) et qu’elle a réglé les derniers loyers d’octobre et novembre 2024.

Elle verse en outre une attestation de son expert comptable du 2 décembre 2024, mentionnant que compte tenu de ses charges fixes, des dettes existantes et des prévisions de trésorerie, elle n’est pas en mesure de régler sa dette immédiatement sous peine de compromettre la poursuite de son activité et qu’un plan d’apurement sur 24 mois permettrait de garantir la pérénité de son activité.

En conséquence, au vu des derniers règlements effectués, de la dette qui comprend en grande partie des loyers anciens datant de 2021 et 2023 et des difficulés financières rencontrées par la société défenderesse, il sera fait droit à ses demandes de délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les conditions fixées au dispositif de la décision, sans suspension des effets de la clause résolutoire, puisque la société accepte de quitter les lieux et ne souhaite pas s’y maintenir.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SNC [Adresse 8] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS LEO LE GLACIER sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au bail commercial 30 juillet 2019 liant la SNC [Adresse 8] et la SAS LEO LE GLACIER portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 10] a pris effet le 13 janvier 2024 et que le bail est résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que la SAS LE LE GLACIER renonce à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et accepte de quitter les lieux et disons qu’elle devra y procéder dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS à défaut de départ dans le délai imparti, l’expulsion de la SASU JCA des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique ;

FIXONS à la charge de la SAS LEO LE GLACIER une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1862,72 euros, correspondant au montant du loyer actuel et des provisions sur charges à compter du 14 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNONS la SAS LEO LE GLACIER à payer à la SNC [Adresse 8] à titre provisionnel, la somme de 41 673,19 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2024 inclus ;

ACCORDONS à la SAS LEO LE GLACIER pour s’acquitter de sa dette des délais de paiement sur 24 mois et l’autorisons à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 1735 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et des mois suivants avec réglement du solde lors du dernier versement ;

DISONS que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due ;

RAPPELONS que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS LEO LE GLACIER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1862,72 euros, à la SNC [Adresse 8], pour la période postérieure, soit à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS LEO LE GLACIER à payer à la SNC [Adresse 8] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SAS LEO LE GLACIER aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES