COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Novembre 2025

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QF5M

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

Expédition délivrée

à M^e ABID

à M. [U]

Recouvrement AJ

le

DEMANDEUR:

COTE D’AZUR HABITAT, Office Public de l’Habitat

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [G] [I] épouse [U]

née le 27 Janvier 1983 à [Localité 9] (06)

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Samih ABID substitué par M^e Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C06088-2025-001330 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Monsieur [S] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection: Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT est propriétaire d’un appartement sis à [Adresse 11].

Ce logement a été donné à bail le 6 novembre 2018 à Monsieur [E] [Y] et Madame [G] [Y] [I].

En raison du remariage de Madame [I], un avenant a été établi le 11 janvier 2024 au nom de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W].

Suite à des impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail susvisé a été signifié à Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] le 1er décembre 2023, pour un montant en principal de 6455,97 Euros.

C’est dans ce contexte que l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, fait assigner en référé Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE aux fins d’ordonner leur expulsion et statuer sur ses conséquences.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge des référés a jugé qu’existaient des contestations sérieuses et a invité les parties à mieux se pourvoir au fond.

Ainsi l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, fait assigner Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE aux fins d’ordonner leur expulsion et statuer sur ses conséquences, à l’audience du 24 avril 2025 à 14h15.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 23 Septembre 2025 à 14 heures.

À l’audience,

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— rejeter les demandes de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W], sous réserve de la prescription d’une quote-part de l’arriéré qui ne saurait dépasser la somme de 844,03 Euros

— Déclarer Madame [G] [I] épouse [U] prescrite en sa contestation du poste « réparation locative » de 1445,84 Euros au 31 janvier 2020,

— constater la résiliation du bail de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] du logement sis [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Subsidiairement voir prononcer la résiliation du contrat de bail

— ordonner l’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, de l’appartement sis à [Adresse 12],

— condamner solidairement Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] à lui verser la somme de 16038,83 euros au titre des impayés jusqu’au 9 septembre 2025 (loyer d’août 2025 inclus) ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance de loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux

— condamner solidairement Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Madame [G] [I] épouse [U], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

— à titre principal, juger irrecevable les demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, la débouter de toutes ses demandes

— à titre subsidiaire, juger que le solde inscrit au décompte à la date du 30 janvier 2020 pour un montant de 1726,53 Euros est prescrit pour être antérieur de plus de trois ans au commandement de payer

— Juger que les réparations locatives d’un montant de 1445,84 Euros du 31 janvier 2020 ainsi que les frais de poursuite de 121,50 Euros du 28 février 2021 et 71,53 Euros du 30 septembre 2021 ne sont pas exigibles car contraires aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989

— Lui accorder un report de 24 mois de sa dette

— Lui accorder un délai d’un an pour se reloger

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et ses dépens

A titre infiniment subsidiaire, ordonner au bailleur social de la reloger dans les 3 mois avant de procéder à l’exécution de l’expulsion au cas où elle serait ordonnée.

Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et ses dépens

Monsieur [S] [U] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à étude par le [7].

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer

Selon l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le commandement doit notamment comporter, à peine de nullité, le décompte de la dette. Outre la nécessaire démonstration d’un grief, la nullité ne peut-être encourue que si les sommes réclamées ne sont pas suffisamment détaillées, le commandement devant notamment préciser les dates d’échéance des sommes réclamées.

En l’espèce, le décompte de la dette annexé au commandement de payer énonce de façon précise et détaillée les sommes dues par les locataires au titre des loyers et des charges locatives, étant entendu qu’un commandement notifié pour une somme erronée reste néanmoins valable jusqu’à concurrence des sommes exigibles.

En l’espèce même si les sommes réclamées se révèlent être supérieures aux sommes dues, du fait notamment de la prescription ou des frais de poursuite indûment imputés, ces mentions erronées ne font pas grief aux locataires, et le commandement de payer reste valable à concurrence des sommes réellement dues.

En conséquence, Madame [G] [I] épouse [U] sera déboutée de sa demande au titre de la nullité du commandement de payer.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 8 janvier 2025 a été dénoncée au préfet le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Par ailleurs le commandement de payer du 1er décembre 2023 a été dénoncé à la CCAPEX le 7 décembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande formée par L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa version applicable à l’action), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 1er décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion des locataires sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur la prescription et la demande en paiement des arriérés locatifs

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et prévoient que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que deux mois après un commandement de payer resté infructueux,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail.

Il résulte des articles 2241 et 2242 du code civil que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance. L’article 2243 du même code précise que cette interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

Madame [G] [I] épouse [U] soulève la prescription des loyers réclamés antérieurement au 1er décembre 2020 soit 3 ans avant le commandement de payer.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT rétorque qu’il a été dans l’impossibilité d’agir entre le 9 septembre 2021 et le 23 août 2023 du fait que la défenderesse aurait été déclarée recevable le 9 septembre 2021 en sa demande de bénéfice d’une procédure de surendettement et que la commission de surendettement aurait décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par suite, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT aurait contesté cette mesure et un jugement du 23 août 2023 aurait fait droit à la position de L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT disant n’y avoir lieu à faire bénéficier Madame [I] de la procédure de surendettement.

Cependant, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT ne produit aucun document justifiant de ses allégations. Par ailleurs la défenderesse ne fait aucunement état de l’existence d’une telle procédure. Cette procédure sera dès lors considérée comme n’existant pas.

Sur ce,

Le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail est fixé à trois ans.

Le commandement de payer du 1er décembre 2023 ne peut être assimilable à une demande en justice et n’a donc pas interrompu la prescription.

Par ailleurs, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance. Cependant, cette interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

En l’espèce, le bailleur a assigné les locataires en référé par exploit d’huissier du 6 mars 2024, et par ordonnance du 7 novembre 2024 le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties devant le juge du fond, se déclarant incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse. Cette décision ne constitue pas une décision sur la compétence mais une décision sur le fond, même en référé. Il s’ensuit, en application de l’article 2243 du code civil susvisé, que l’effet interruptif de l’assignation en référé du 6 mars 2024 doit être considéré comme non avenu. En effet, le délai de prescription n’a pas été interrompu par la saisine du juge des référés le 6 mars 2024 puisque le juge a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ce qui s’apparente à un rejet de ses prétentions.

L’action en paiement des arriérés locatifs relève de la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et son point de départ se situe à la date de l’exigibilité de chacun des loyers. À la date de l’acte introductif de la présente instance du 8 janvier 2025, la prescription était donc acquise pour les loyers antérieurs au 7 janvier 2022.

Il convient de déduire des sommes dues, la somme de 3835,78 Euros correspondant aux loyers prescrits car étant antérieurs au 7 janvier 2022.

Concernant les frais de poursuite de 121,50 Euros et 71,53 Euros et les frais de réparations locatives de 1445,84 Euros, ils ont été déjà déduits au titre des loyers prescrits.

Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] sont donc condamnés solidairement à verser à L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 16038,83 – 3835,78 euros soit 12203,05 Euros au titre des impayés arrêtés 9 septembre 2025 (loyer d’août 2025 inclus).

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [G] [I] épouse [U] sollicite des délais de paiement de 24 mois.

Elle justifie percevoir le RSA pour un montant de 748,04 Euros, ce qui ne lui permet manifestement pas de s’acquitter de sa dette, même en l’échelonnant sur deux années.

Elle sollicite un report d’exigibilité de sa dette indiquant qu’elle a été hospitalisée du 13 juillet 2025 au 18 août 2025 (ce dont elle justifie).

Cependant, à la lecture du décompte, il apparait qu’elle n’a plus fait aucun versement depuis avril 2024, ce qu’elle n’explique pas.

Dans ces conditions, l’octroi de délais ou de report de paiement serait nettement préjudiciable à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, Madame [G] [I] épouse [U] ne présentant pas de perspectives de retour à meilleur fortune. Il convient en conséquence de débouter Madame [G] [I] épouse [U] de sa demande de délais et de report de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [G] [I] épouse [U] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux, arguant de ses problèmes de santé et de sa bonne foi.

En l’espèce, Madame [G] [I] épouse [U] a déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an et demi, depuis l’assignation en référé du 6 mars 2024. Elle sera ainsi déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de relogement

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, rien n’obligeant le demandeur à reloger les défendeurs et par ailleurs ces derniers n’ayant accompli aucune démarche en vue de se reloger alors même que l’assignation initiale en référé date de plus d’un an et demi.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens in solidum et seront condamnés in solidum à verser à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme que l’équité commande de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable ;

DEBOUTE Madame [G] [I] épouse [U] de sa demande de voir constater la nullité du commandement de payer du 1er décembre 2023 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, d’une part, et Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] d’autre part, concernant le logement situé à [Adresse 10], propriété de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, sont réunies au 12 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, du logement sis à [Adresse 10] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à leur encontre du logement litigieux sis à [Adresse 10], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DECLARE prescrite la demande en paiement des loyers antérieurs au 8 janvier 2022,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 12203,05 euros au titre des impayés locatifs arrêtés 9 septembre 2025 (loyer d’août 2025 inclus) ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 13 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

FIXE Cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

DÉBOUTE Madame [G] [I] épouse [U] de sa demande de délais et de report de paiement ;

DÉBOUTE Madame [G] [I] épouse [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux et de sa demande de relogement ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] à verser à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [I] épouse [U] et Monsieur [S] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection