COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[Z], [W] c/ S.A. ERILIA

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/02716 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZQV

Grosse délivrée

à M^e FOURNIAL

Expédition délivrée

à la SA ERILIA

le

DEMANDEURS:

Monsieur [I] [Z]

né le 22 Décembre 1963 à [Localité 6] – ALGERIE

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e India FOURNIAL substitué par M^e Edith FONKOUE, avocats au barreau de NICE

Madame [T] [W] épouse [Z]

née le 21 Novembre 1967 à [Localité 8] – ALGERIE

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e India FOURNIAL substitué par M^e Edith FONKOUE, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.A. ERILIA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 14 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] sont locataires d’un appartement au sein de la Résidence [Adresse 10] Bât F située [Adresse 3] ([Adresse 1]) dotée d’un système de chauffage collectif, d’eau chaude, d’un parlophone et d’un ascenseur. Ils règlent un loyer mensuel de 664,16 euros et des charges locatives mensuelles de 237,66 euros.

Faisant valoir que le dysfonctionnement du chauffage collectif et du système d’eau chaude dans leur appartement depuis 3 ans, ils ont alerté le gestionnaire de l’immeuble, en vain. Ils sont excédés d’avoir à régler des charges élevées.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] ont fait assigner la SA ERILIA devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de :

— condamner la SA ERILIA en sa qualité de bailleur à faire procéder à des travaux de remise en état de l’appartement (traitement des infiltrations au plafond de la chambre et aux menuiseries, reprises des murs et plafonds et réfection du système de chauffage),

— condamner la SA ERILIA en sa qualité de bailleur à faire procéder à un recalcul des charges de copropriété depuis leur entrée dans les lieux en juin 2020 en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude,

— assortir lesdites condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— autoriser Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] à consigner les loyers et charges dans l’attente de la réalisation des travaux et jusqu’à complet achèvement de ces derniers,

— condamner la SA ERILIA en qualité de bailleur à verser à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] la somme provisionnelle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la résistance abusive qu’elle a témoignée face aux sollicitations et alertes formulées par les locataires,

— condamner la SA ERILIA en sa qualité de bailleur à verser à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] la somme de 1500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent avoir signalé dès le printemps 2021 le dysfonctionnement total de son système de chauffage collectif, et produisent un procès verbal de constat de commissaire de justice du 13 mars 2024 aux termes duquel il ressort que le tableau des occupants au parlophone à l’entrée de la résidence ne fonctionne pas, que l’ascenseur est en panne, au sein de l’appartement que les radiateurs sont tièdes, l’eau est tiède et les tubes d’alimentation en eau sont apparents.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] ont maintenu leurs demandes en l’état de l’acte introductif d’instance.

La SA ERILIA quoique régulièrement assignée par dépôt de l’acte à personne morale conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA PROCEDURE.

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

L’article 1353 du Code civil prévoit que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1241 du Code civil prévoit que “chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence”.

Ces dispositions doivent être combinées avec celle de l’article 15 du même code en vertu duquel les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Sur la responsabilité du bailleur.

Au terme de la loi du 6 juillet de 1989, le propriétaire doit louer un logement décent et en bon état. Les réparations importantes et structurelles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire sont généralement à la charge du bailleur.

Il est notamment acquis que lorsqu’il existe une installation collective de chauffage, le syndicat est tenu d’assurer aux copropriétaires un service de chauffe correspondant aux nécessités climatiques.

Si elles ne présentent pas un caractère expertal au sens où elles n’ont pas été prises par un expert désigné judiciairement, les demandeurs produisent néanmoins un constat de commissaire de justice attestant du dysfonctionnement du tableau des occupants au parlophone à l’entrée de la résidence, de l’ascenseur, des radiateurs et du système d’alimentation en eau.

Quoique régulièrement cité à l’audience, la SA ERILIA ne comparait pas et ne vient pas contredire les constations du commissaire de justice.

Il est en outre produit une série de mails aux termes desquels les locataires sollicitent l’intervention du bailleur pour la réalisation de travaux.

Il est acquis que la plupart des convecteurs ne disposent pas de manivelle permettant le réglage de la température ; En outre le système d’alimentation en eau est apparent de sorte qu’il date de la construction de l’immeuble.

Le procès verbal de constat de commissaire de justice suffit à rapporter la preuve d’un dysfonctionnement de l’ascenseur du tableau d’affichage des résident, d’un vice de conception du chauffage collectif et de l’ alimentation de l’appartement en eau, équipement commun, emportant la responsabilité de plein droit du bailleur.

Sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux destinés à remédier aux désordres.

Le bailleur a obligation de réaliser les réparations occasionnées par la vétusté.

En effet, la cause des dommages reposant sur l’état des parties communes ou le défaut de fonctionnement d’équipements collectifs, les dommages ne peuvent que se répéter s’il n’est pas porté remède à la situation matérielle qui les génère.

Dès lors que les travaux sont nécessaires au fonctionnement des éléments d’équipement collectif de l’immeuble, le bailleur est tenu légalement de les entreprendre.

La SA ERILIA étant tenue d’assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif.

La SA ERILIA sera par conséquent condamnée à faire procéder aux travaux de réparation du système collectif de chauffage de l’immeuble, à savoir la modification de la répartition des débits d’eau chaude entre les appartements ainsi le redimensionnement du réseau de soufflage des appareils dans l’appartement de Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z], le traitement des infiltrations au plafond de la salle de la chambre et aux menuiseries, la reprise des murs et des sols affectés par les infiltrations, la réparation de l’ascenseur en panne et du parlophone à l’entrée de la résidence.

Cette condamnation sera assortie, passé un délai de trois mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois pour en garantir l’exécution.

En revanche, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables de sorte que Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] seront déboutés de leur demande tendant à consigner les loyers à la Caisse des Dépôts l’astreinte se révélant une mesure suffisante pour contraindre le bailleur à la réalisation effective des travaux.

Sur l’indemnisation du préjudice.

Le Bailleur, responsable, est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l’immeuble, ses éléments d’équipement collectif.

La réparation du préjudice doit être intégrale, c’est à dire sans perte ni profit pour la victime qui doit rapporter la preuve de son existence, de sa nature et de son étendue pour obtenir son indemnisation.

Sur le préjudice matériel résultant d’un trouble de jouissance dans l’appartement

En l’espèce, Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] connaissent un trouble de jouissance depuis 3 ans, les travaux n’ayant pas été entrepris malgré les multiples demandes en ce sens.

Ces préjudices matériels seront donc retenus car ils sont consécutifs au dysfonctionnement du système collectif de chauffage et d’eau qui sont compris dans les charges récupérables.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] de se voir rembourser pour partie les charges depuis leur entrée dans les lieux et jusqu’à la réalisation des travaux.

C’est ainsi que Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] réclament également la réparation de l’insuffisance de chauffage d’accès à l’eau chaude, préjudices qui peuvent s’analyser en un trouble dans la jouissance normale des lieux qui devraient bénéficier de ces équipements.

Toutefois, il convient de relever que l’installation collective n’a pas permis un chauffage suffisant mais n’a pas privé l’appartement de tout chauffage, les radiateurs étant tièdes et l’eau au robinet également.

Dès lors s’il existe un préjudice dans l’utilisation des lieux loués, elle sera ramenée à plus juste proportion et évaluée, sur la base de cinq mois l’hiver et de 150 euros par mois, à la somme de 2250 euros.

4. Sur le préjudice moral.

Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] indiquent qu’ils n’ont jamais été correctement chauffés et ce, malgré les multiples démarches entreprises par cette dernière auprès du bailleur.

La réparation du préjudice moral de Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] sera évalué, au regard de la durée pendant lequel il a été éprouvé, à la somme de 1.000 euros.

* * * *

En définitive, la SA ERILIA sera condamnée à verser à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] les sommes suivantes :

2250 euros en indemnisation du trouble de jouissance consécutif à l’absence de chauffage suffisant et d’eau chaude,1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la SA ERILIA sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA ERILIA responsable du dommage causé à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] par le dysfonctionnement du système de chauffage collectif, d’eau chaude, du tableau d’affichage des résidents et de l’ascenseur,

CONDAMNE la SA ERILIA à faire procéder aux travaux de réparation du système collectif de chauffage de l’immeuble, à savoir la modification de la répartition des débits d’eau chaude entre les appartements ainsi le redimensionnement du réseau de soufflage des appareils dans l’appartement de Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z], le traitement des infiltrations au plafond de la salle de la chambre et aux menuiseries, la reprise des murs et des sols affectés par les infiltrations, la réparation de l’ascenseur en panne et du parlophone à l’entrée de la résidence, dans un délai de [12] à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE la SA ERILIA à verser à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] les sommes suivantes :

2250 euros en indemnisation du trouble de jouissance consécutif à l’absence de chauffage suffisant et d’eau chaude,1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SA ERILIA à payer à Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [W] épouse [Z] de leur demande de consignation des loyers et charges à la Caisse des Dépôts et consignations ;

CONDAMNE la SA ERILIA aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LA JUGE