COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 11 Mars 2025

N° RG 24/03504 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6A5

Grosse délivrée

à Mme [F]

Copie délivrée

à M^e CAIRE

le

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires “LES COTEAUX DE LA MADELEINE” sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet BORNE& DELAUNAY ayant son siège social [Adresse 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [M] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Slavica BIMBOT, Juge placé près la cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [F] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Par acte extra-judiciaire en date du 08 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son syndic, la SAS BORNE & DELAUNAY, a fait assigner Madame [M] [F] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son conseil, dépose des conclusions, transmises au défendeur par courrier recommandé, auxquels il convient de se référer pour plus amples détails s’agissant des prétentions et moyens.

Madame [M] [F] n’a pas comparu, bien que cité par acte remis à l’étude d’huissiers.

L’affaire est mise en délibéré au 11 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 775,32 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 1er janvier 2025 établi le 10 janvier 2025. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE verse aux débats :

la preuve de ce que Madame [M] [F] est propriétaire du lot n° 856 situé [Adresse 2] ;un décompte de la créance au 1er janvier 2025 ;le décompte des charges du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;la répartition des charges du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 ;des appels de fonds ; le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 juin 2019, 21 décembre 2020, 22 décembre 2021, 20 juin 2022, 03 juillet 2023 et 1er juillet 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; une mise en demeure portant sur la somme de 1 457,38 euros, en date du 28 octobre 2019, sans accusé de réception ;une mise en demeure portant sur la somme de 1 358,70 euros, en date du 28 janvier 2020, sans accusé de réception ;une mise en demeure portant sur la somme de 3 957,89 euros, en date du 30 mai 2022, sans accusé de réception ;une mise en demeure portant sur la somme de 3 448,67 euros, en date du 28 février 2024, sans accusé de réception ;un commandement de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 4 698,26 euros, en date du 10 juillet 2023.

La défenderesse, non-comparante, ne conteste pas ces montants.

Au vu de ces pièces, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que Madame [M] [F] n’a pas intégralement acquitté sa quote-part des charges de copropriété, le montant invoqué (775,32 euros) étant inférieur à la somme de 1 400 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de suivi de contentieux dont le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’ils correspondaient à des diligences réelles et exceptionnelles pour le syndic et devant dès lors être considérés comme non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé (cinq fois 24 euros et deux fois 40 euros pour les frais de mises en demeure ; quatre fois 300 euros pour les frais de mise au contentieux). Aussi, les décomptes de la créance produits font état d’un solde antérieur de 1 375,45 euros au 1er janvier 2019 dont le montant n’est aucunement justifié et qu’il convient donc également de soustraire, étant précisé que le demandeur lui-même sollicite la soustraction de la somme de 957,38 euros, correspondant au solde du au 1er janvier 2020, pour cause de prescription.

Le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE sera de ce fait débouté de toutes ses demandes à l’encontre de Madame [M] [F].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice financier à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] DE [Adresse 7] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 000 euros, invoquant la résistance abusive de Madame [M] [F] qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement qui a été aborbé.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son syndic, la SAS BORNE & DELAUNAY, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son syndic, la SAS BORNE & DELAUNAY, sera débouté de sa demande au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son syndic, la SAS BORNE & DELAUNAY, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [M] [F] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES COTEAUX DE LA MADELEINE, représenté par son syndic, la SAS BORNE & DELAUNAY, aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge