JUGEMENT DU

19 FEVRIER 2026

DOSSIER N° RG 23/00724 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DEUM

Minute n°

AFFAIRE :

S.A.R.L. [D]

C/

[C] [V] épouse [B], [P] [V] épouse [I], S.E.L.A.R.L. EKIP ès-qualités de mandataire liquidateur de la société [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 20 Novembre 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 23 Mai 2023

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Raphaël MONROUX, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 23

DEFENDERESSES :

Mme [C] [V] épouse [B]

née le 30 Mai 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [V] épouse [I]

née le 06 Février 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentées par M^e Chloé SOUDAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 814

S.E.L.A.R.L. EKIP ès-qualités de mandataire liquidateur de la société [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Madame [C] [V] épouse [B] et Madame [P] [V] épouse [I] sont propriétaires d’un immeuble situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2] (Gironde).

Le 2 octobre 2018, les consorts [V] ont consenti à la SARL [D] un bail commercial d’une durée de 9 ans à compter, rétroactivement, du 1er janvier 2018, en précisant que la destination des lieux loués ( «Les locaux devront être exclusivement consacrés par le preneur à l’exploitation de son commerce de RESTAURANT, à l’exclusion de tout autre même temporairement. »).

Lors de sa création, le capital de la SARL [D], géré par Monsieur [O] [D], était détenu à 40 % par lui-même et à 60 % par la société [G] INVEST.

Le 30 décembre 2019, Monsieur [O] [D] a cédé l’ensemble de ses parts sociales à la société [G] INVEST, et démissionné de ses fonctions de gérant au profit de Monsieur [J] [G].

Après une période de fermeture, l’exploitation des locaux a repris avec une activité de « tapasserie » et de bar sous l’enseigne « ANNEXE DE L’ORIENT ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2022, les consorts [V], par l’intermédiaire de leur conseil, lui ont mis en demeure « dans un délai de quinze jours (…) de cesser d’exploiter les locaux sis [Adresse 6] à des fins de bar à tapas, bar à cocktails et de reprendre une exploitation des locaux conforme aux stipulations contractuelles, à savoir l’exploitation d’un restaurant, ne générant aucune nuisance aux tiers. »

Par exploit d’huissier du 13 mars 2023, les consorts [V] ont signifié à la société [D] un commandement visant la clause résolutoire, en lui intimant de :

1) « De cesser l’exercice de l’activité de bar de nuit et de toute activité autre que celle stipulée au bail, à savoir l’activité de « RESTAURANT » ;

2) De faire cesser toutes nuisance, notamment sonore, de la part de son personnel et de sa clientèle ; 3) De faire retirer, par une entreprise agréée par le bailleur, la vitrophanie apposée sur la vitrine du local, sans accord du bailleur. »

Par procès-verbal du 20 avril 2023, Maître [H] [N] Commissaire de Justice, a constaté la poursuite de l’exploitation du fonds.

Dans le prolongement, la SARL [D] a, par actes du 23 mai 2023, assigné les consorts [V] devant le Tribunal judiciaire de Libourne pour voir prononcée la nullité du commandement en date du 13 mars 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/00724.

Par jugement du Tribunal de Commerce de Libourne du 12 août 2024, la SARL [D] a été placée en liquidation judiciaire, en procédure simplifiée. La SELARL EKIP, prise en la personne de Maître [Z] [L], a été nommée en qualité de mandataire liquidateur.

Par acte du 24 janvier 2025, les consorts [V] ont assigné la SELARL EKIP en intervention forcée.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/00219.

Par ordonnance du 5 mai 2025, le Juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures.

Dans le dernier état de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 février 2024 (avant le prononcé de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée), la SARL [D] demande au Tribunal de :

— Dire et juger nul, non avenu et de nul effet le commandement avec rappel de la clause résolutoire délivré à la SARL [D] le 13 mars 2023 à la requête des consorts [V] ;

— Débouter les consorts [V] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles

En tout état de cause,

— Condamner les consorts [V] à lui payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 2 000 € et de mettre à sa charge les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [D] fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement dans l’exécution du contrat de bail du 2 octobre 2018 et que le commandement délivré le 13 mars 2023 est dépourvu de fondement juridique en ce que le motif de non-respect de la destination des lieux n’est pas valable, qu’en effet elle exerce une activité de « tapasserie » et de bar, qu’il s’agit d’une activité de restauration d’inspiration latino-espagnole relevant de la restauration, que cette activité est donc parfaitement intégrée à la destination contractuelle des lieux ; que les bailleresses font preuve de mauvaise foi, que résidant sur [Localité 2] et [Localité 3] elles avaient parfaitement connaissance de l’ouverture de cette « tapasserie », qu’elles avaient tacitement accepté cette nouvelle activité au sein des locaux, qu’elles ont attendu plusieurs mois pour réagir, que l’appréciation de la clause résolutoire doit être appréciée de manière stricte par les juges du fond ; qu’en outre les nuisances sonores alléguées ne sont démontrées par aucun élément objectif ; qu’enfin les bailleresses avaient donné leur accord à l’apposition d’une enseigne sur la devanture.

En réplique aux demandes reconventionnelles, elle soutient qu’elle a toujours été de bonne foi, qu’elle ne saurait supporter une erreur de calcul de loyer émanant des bailleresses, que concernant les consommations d’eau cela relève des charges locatives, que la recherche d’eau a prouvé que la fuite provenait des WC, qu’elles ne rapportent pas la preuve du règlement intégral de la somme sollicitée et qu’elle a depuis en cours de procédure présenté ses attestations d’assurance au titre des années 2021-2022-2023.

Dans le dernier état de leurs conclusions en défense, notifiées par la voie électronique le 6 mars 2025, les consorts [V] demandent au Tribunal, en application de l’article 1104 du Code civil, des articles L.145-47 et suivants du Code de commerce, de l’article 1231-1 du Code civil, de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution :

— Dire les consorts [V] recevables et bien fondées dans leurs demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée sous le numéro RG 25/00219 ;

— Débouter la société [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— Fixer la créance de Consorts [V] au passif de la SARL [D] à la somme de 38.875,83 € répartie comme suit :

— A titre de créance privilégiée suivant l’article L.622-16 du Code de commerce : 19.220,52 €

— Indexation de loyer 2022 : 430,50 € ;

— Loyer de novembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de décembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de janvier 2024 : 2.578,76 € (loyer indexé sur la base du bouclier anti-inflation de 3,5 %) ;

— Loyer d’avril 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de mai 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juin 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juillet 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer du 1er au 11 août 2024 : 915,04 € (2.578,76 € / 31 x 11)

— A titre de créance chirographaire : : 19.655,31 €

— La quote-part de TOM 2023 : 645 € (1.050 € X 215 m² sur 350 m²)

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre des travaux de recherches de fuites et vérifications de travaux : 726,50 €

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre de la perte de revenus locatifs relatifs à l’appartement situé au-dessus du bar depuis le 11 octobre 2023 : 8.748 € (729 € x 12 mois)

— L’allocation d’un article 700 du Code de procédure civile : 4.000 € ;

— Les dépens, en ce compris les commandements des 13 mars 2023 et 24 mai 2024, la signification au créancier inscrit du 24 mai 2024 et les constats d’huissier des 15 octobre 2022, 16 octobre 2022, et 22 avril 2023 : 2.490,09 €

— La quote-part de TOM 2024 : 715 € (1.160 € x 215 m² / 350 m²)

— L’Indemnité contractuelle et forfaitaire de frais contentieux (10 %) à valoir sur les causes du commandement du 23 mai 2024 : 871,62 € (10 % de 8.716,18 €)

— Les intérêts contractuels au taux légal majoré de 4 points calculés comme suit et arrêté à la date du jugement d’ouverture : 1.459,10 €

o Intérêt sur l’indexation de loyer 2022 : 107,54 €

o Intérêt sur le loyer de novembre 2023 : 372,75 €

o Intérêt sur le loyer de décembre 2023 : 338,20 €

o Intérêt sur le loyer de janvier 2024 : 312,01 €

o Intérêt sur le loyer d’avril 2024 : 181,62 €

o Intérêt sur le loyer de mai 2024 : 138,64 €

o Intérêt sur le loyer de juin 2024 : 94,22 €

o Intérêt sur le loyer de juillet 2024 : 51,45 €

o Intérêt sur le loyer du 1er au 1 août 2024 : 8,34 € ;

— Fixer la créance des consorts [V] au passif de de la société [D] à la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SELARL EKIP aux entiers dépens.

En défense, les consorts [V] expliquent que le commandement visant la clause résolutoire est tout à fait valable en ce que la SARL [D] a commis plusieurs manquements contractuels, tels que le changement d’activité sans autorisation puisque l’activité est tout différente de celle exercée par le passé (puisqu’il s’agit en réalité d’un « bar de nuit » proposant des cocktails, des shooters, des soirées à thèmes, qu’en réalité seule l’activité de bar est assurée, que cela ne correspond pas à l’activité déclarée de « tapasserie », qu’elles n’ont jamais accepté même tacitement l’activité de bar), le raccordement sauvage de l’alimentation en eau du bar et du WC sur le compteur de Madame [U]( la locataire du logement du dessus qui est passée de 203 m3 à 985 m3 entre décembre 2021 et décembre 2022), l’apposition d’une nouvelle enseigne (vitrophanie) sans accord préalable du bailleur, le non règlement de loyers, mais également en adoptant des comportements fautifs préjudiciables pour les voisins causés par le tapage nocturne.

Elles forment des demandes reconventionnelles en paiement des arriérés de loyers, avec intérêts et pénalité des retard, en remboursement des consommations d’eau subies par la locataire qui correspondent à un excédent de 782m3, de la perte de loyer puisque Madame [U] a depuis quitté les lieux mais que le logement est resté vacant depuis le 11 octobre 2023.

La SELARL EKIP prise en la personne de Maître [Z] [L] n’a pas repris de conclusions.

Par ordonnance du 10 juin 2025, prononçant la clôture de l’instruction, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries, statuant à juge unique, du 20 novembre 2025. À cette date l’affaire a été retenue puis mise en délibéré au 27 janvier 2026, prorogé au 19 février 2026, les parties avisées.

SUR CE,

1- Sur la demande de jonction

Il sera rappelé que le Juge de la Mise en Etat a déjà prononcé la jonction des deux affaires sous le numéro 23/00724 par ordonnance du 11 mars 2025 communiquée aux parties par message électronique du 7 mai 2025.

2- Sur la validité du commandement avec rappel de la clause résolutoire délivré à la SARL [D] le 13 mars 2023 à la requête des consorts [V]

Les articles 1103 et suivants du Code civil disposent : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». / « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».

Aux termes de l’article 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Il est constant que le 2 octobre 2018, les consorts [V] et la SARL [D] ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, avec une prise d’effet rétroactivement au 1er janvier 2018, portant sur un local situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 2].

Les dispositions de l’article de ce bail, relatif à la « destination des lieux loués », précisent qu’ils seront exclusivement être consacrés à l’exploitation du commerce de RESTAURATION du preneur, à l’exclusion de toute autre, même temporairement.

Par courrier du 7 février 2022 distribué le 10 février 2022, les consorts [V] ont fait délivrer à la SARL [V] un mise en demeure de solder leur dette locative, de communiquer la copie des attestations d’assurances pour l’année 2021 et « dans un délai de quinze jours (…) de cesser d’exploiter les locaux sis [Adresse 6] à des fins de bar à tapas, bar à cocktails et de reprendre une exploitation des locaux conforme aux stipulations contractuelles, à savoir l’exploitation d’un restaurant, ne générant aucune nuisance aux tiers. »

Par exploit d’huissier en date du 13 mars 2023, les consorts [V] ont fait signifier à la SARL [D] un commandement visant la clause résolutoire au terme duquel il lui est demandé :

1) « De cesser l’exercice de l’activité de bar de nuit et de toute activité autre que celle stipulée au bail, à savoir l’activité de « RESTAURANT » ;

2) De faire cesser toutes nuisance, notamment sonore, de la part de son personnel et de sa clientèle ;

3) De faire retirer, par une entreprise agréée par le bailleur, la vitrophanie apposée sur la vitrine du local, sans accord du bailleur. »

Les échanges entre les parties révèlent l’existence d’un vif désaccord sur l’ensemble de ces points.

Sur la destination des lieux loués

L’article L.145-47 du Code de commerce dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 dispose que : « Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. »

L’article L.145-48 du Code de commerce ajoute que : « Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Toutefois, le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance. »

L’article L.145-49 du Code de commerce prévoit que : « La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification. A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. 145-50. »

Il ressort des pièces livrées aux débats, notamment des captures d’écran sur le site Facebook de la demanderesse, des attestations de témoins établies par Madame [X] [U], Madame [Q] [T] [K], Monsieur [Y] [W] et des deux procès-verbaux de constat établis par Maître [H] [N] les 14 octobre 2022 et les 20 et 22 avril 2023 que bien que l’enseigne fasse état de « l’Annexe de l’Orient TAPASSERIE» , l’activité réellement exercée dans les lieux ne correspond à une simple restauration sous forme de tapas, mais uniquement à une activité de bar de nuit, principalement tournée vers la vente de cocktails et de soirées à thèmes.

A cet égard, il a pu être constaté que les clients de l’établissement consommaient des boissons, en se tenant debout à l’extérieur, jusqu’à des heures tardives allant au-delà de minuit (01h 10 le 15 octobre 2022).

L’analyse des publications sur les réseaux sociaux permet d’établir que l’établissement offre à sa clientèle des soirées dansantes à thèmes, telle que celle du 19 novembre 2022 ( « Soirée RETRO 80'90' Venez revivre les années d’or du disco, du début de la [Localité 4], goodies et cadeaux toute la soirée, venez déguisés ! un shot offert pour vous mettre dans l’ambiance si vous jouez le jeu, start 20h !!!! pour les plus motivés [R] de 18hà20h… ») , « Les Vendredis de l’Annexe A l’Orient !! avec DJ RMXMAT pour une soirée d’enfer garantie !! » , illustrée par une photo promotionnelle mettant en scène « l’Annexe A l’Orient – [Localité 5] & TAPASSERIE » un DJ et de nombreuses personnes debout dans la salle.

Il s’en déduit d’une part, que l’activité réellement exercée par le preneur n’est pas celle qui a été expressément autorisée dans le bail et, d’autre part, que la SARL [D] n’a pas respecté la procédure de déspécialisation exigée par les dispositions susvisées.

Sur les nuisances sonores

L’analyse des attestations produites par Madame [X] [U], Madame [Q] [T] [K], Monsieur [Y] [W] et des deux procès-verbaux de constat établis par Maître [H] [N] les 14 octobre 2022 et les 20 et 22 avril 2023, révèle que l’activité exercée dans le local et en extérieur côté rue, sur la voie publique, génère beaucoup de bruit.

Les riverains se plaignent des allées et venues, des éclats de voix des clients, de la présence d’urine et de déchets jonchant les trottoirs.

Les photos prises par le commissaire de justice démontrent la présence des rassemblements de nuit sur les trottoirs à proximité immédiate de l’établissement et la carte des consommations.

Il sera enfin mentionné la parution d’un article sans équivoque dans la presse : « suite aux nuisances sonores et aux multiples interventions des forces de l’ordre, le bar à vin de l’esplanade [Adresse 7] est fermé pour deux semaines – Une décision prise par le sous-préfet de [Localité 2] suite à des multiples interventions des forces de l’ordre, des plaintes du voisinage pour nuisances sonores et des problèmes de salubrité publique ».

L’ensemble de ces éléments concourent à démontrer la réalité des nuisances déplorées.

Sur les nuisances causées à la locataire Madame [X] [U] occupant le logement au dessus du local

Il ressort des pièces au dossier, notamment du rapport d’intervention de la société ADNO comportant des photos, factures et facture de ADNO liée à la recherche de fuite, que la SARL [D] était branchée sur le compteur d’eau de Madame [U].

Il est établi que ce raccordement a généré des consommations excédentaires de 782 m3 représentent un coût supplémentaire sur la période courant de décembre 2021 à décembre 2022 de 3.923,58 €.

Il sera relevé que dans le prolongement, Madame [U] a délivré un congé et que son logement n’a pu être reloué depuis.

Sur la vitrophanie apposée sur la vitrine du local

Le bail conclu le 2 octobre 2018 comporte une clause dénommée « Droit d’enseigne » qui dispose : « Conformément à l’usage, le preneur pourra apposer une enseigne extérieure portant son nom, la nature de son commerce ainsi que son sigle, ce sous son entière responsabilité et sauf à se soumettre aux prescriptions administratives en réglementant la pose et l’usage. En outre, le preneur pourra apposer cette enseigne sur des surfaces délimitées en accord avec le bailleur selon les caractéristiques établies et convenues entre eux, ainsi qu’il résulte de l’accord annexé aux présentes. En dehors de cet usage et dudit accord, le preneur pourra installer sur les façades des locaux loués toutes publicités, affiches, écriteaux, ou enseignes lumineuses à la condition d’avoir préalablement et expressément obtenu l’accord du bailleur ».

Il apparaît sur les photos figurant dans les deux procès-verbaux de constat établis par Maître [H] [N] les 14 octobre 2022 et les 20 et 22 avril 2023, que la vitrine est de couleur bleue, avec une grande enseigne « L’ANNEXE DE L’ORIENT – TAPASSERIE ».

La discussion des parties achoppe sur l’apposition de cette enseigne.

A cet égard, il sera rappelé que lors de la signature du bail en octobre 2018, le preneur exerçait une activité de restauration classique.

Comme il l’a été indiqué, la SARL [D] a manifestement cessé cette première activité pour se tourner vers celle de bar de nuit.

Il s’en déduit qu’aucun accord entre les parties n’a pu intervenir concernant l’apposition de cette nouvelle enseigne, installée à la fin de l’année 2022.

En tout état de cause, le preneur ne rapporte pas la preuve qu’il a obtenu l’accord préalable des bailleresses pour procéder à l’affichage de l’enseigne de sa nouvelle activité au moyen du procédé dit vitrophanie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît les conditions initiales du bail n’ont pas été respectées par le preneur.

Dès lors, la délivrance du commandement signifié le13 mars 2023 était pleinement justifiée. Obéissant aux formes requises par les textes susvisés, il met valablement en oeuvre l’application de la clause résolutoire.

En conséquence, la SARL [D] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclaré nul le commandement délivré le 13 mars 2023.

Parallèlement, la demande des consorts [V] tendant à voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 2 octobre 2018, sera accueillie.

3- Sur les demandes indemnitaires des consorts [V]

Conformément à l’article L622-21 I du Code de commerce pris dans sa rédaction applicable en la cause antérieure au 1er juillet 2014 :

“I.- Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2°- A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent”.

Selon l’article L.622-25 du Code de commerce : « La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature et l’assiette de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie et, le cas échéant, si la sûreté réelle conventionnelle a été constituée sur les biens du débiteur en garantie de la dette d’un tiers. / Lorsqu’il s’agit de créances en monnaie étrangère, la conversion en euros a lieu selon le cours du change à la date du jugement d’ouverture. / Sauf si elle résulte d’un titre exécutoire, la créance déclarée est certifiée sincère par le créancier. Le visa du commissaire aux comptes ou, à défaut, de l’expert-comptable sur la déclaration de créance peut être demandé par le juge-commissaire. Le refus de visa est motivé ».

La SARL [D] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du12 août 2024, publié au BODACC le 28 août 2024.

Les consorts [V] justifient avoir déclaré leur créance à la procédure par courrier du 25 octobre 2024, présenté le 28 octobre 2024, dans les délais requis.

Elles démontrent par ailleurs qu’elles ont réclamé à plusieurs reprises, à leur locataire, le paiement des loyers impayés, intérêts et pénalités en sus.

Le bail prévoit que : « à défaut de paiement du loyer, de accessoires et de sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet […] les sommes dues [seront] automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux. […] En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points ».

Dans ces conditions, il sera fait droit à leurs demandes, plus précisément :

— Indexation de loyer 2022 : 430,50 € ;

— Loyer de novembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de décembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de janvier 2024 : 2.578,76 € (loyer indexé sur la base du bouclier anti-inflation de 3,5 %)

— Loyer d’avril 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de mai 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juin 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juillet 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer du 1er au 11 août 2024 : 915,04 € (2.578,76 € / 31 x 11)

Outre l’Indemnité contractuelle et forfaitaire de frais contentieux (10 %) à valoir sur les causes du commandement du 23 mai 2024 : 871,62 € (10 % de 8.716,18 €) et les intérêts contractuels au taux légal majoré de 4 points calculés comme suit et arrêté à la date du jugement d’ouverture : 1.459,10 €

o Intérêt sur l’indexation de loyer 2022 : 107,54 €

o Intérêt sur le loyer de novembre 2023 : 372,75 €

o Intérêt sur le loyer de décembre 2023 : 338,20 €

o Intérêt sur le loyer de janvier 2024 : 312,01 €

o Intérêt sur le loyer d’avril 2024 : 181,62 €

o Intérêt sur le loyer de mai 2024 : 138,64 €

o Intérêt sur le loyer de juin 2024 : 94,22 €

o Intérêt sur le loyer de juillet 2024 : 51,45 €

o Intérêt sur le loyer du 1er au 1 août 2024 : 8,34 € ;

Il sera également fait droit à leurs demandes, toutes justifiées, tendant à voir le preneur condamné au paiement des sommes suivantes :

— La quote-part de la taxe de traitement des ordures ménagères au titre de l’année 2023 : 645 € (1.050 € X 215 m² sur 350 m²)

— La quote-part de la taxe de traitement des ordures ménagères au titre de l’année 2024 : 715 € (1.160 € x 215 m² / 350 m²)

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre des travaux de recherches de fuites et vérifications de travaux : 726,50 € soit 600 € au titre de la facture émise par la société ADNO et 126,50 € au titre des frais de chantier,

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre de la perte de revenus locatifs relatifs à l’appartement situé au-dessus du bar depuis le 11 octobre 2023 : 8.748 € (729 € x 12 mois) tel qu’il a été développé ci-dessus suite au départ de la locataire causé par notamment par les nuisances sonores

4- Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles, aux dépens et à l’exécution provisoire

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.».

La SARL [D], représentée par la SELARL EKIP ès qualités de mandataire liquidateur de cette dernière, qui succombe à l’instance, sera condamnée à supporter les dépens.

Il sera précisé que le coût des actes du commissaire de justice constitue des frais irrépétibles.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. ».

Alors qu’il est établi que les défenderesses ont tenté de résoudre amiablement le litige les opposant à leur locataire depuis en liquidation judiciaire, il serait inéquitable de laisser à leur charge l’intégralité de leurs frais irrépétibles.

La SARL [D], représentée par la SELARL EKIP ès qualités de mandataire liquidateur de cette dernière, sera condamnée, à leur payer la somme totale de 3 000 euros sur le fondement des dispositions précitées. Le montant de cette créance sera fixé au passif de la procédure collective.

Parallèlement, la SARL [D] représentée par la SELARL EKIP ès qualités de mandataire liquidateur de cette dernière, sera déboutée de la demande qu’elle a formée à ce titre.

L’article 514-1 du même Code précise : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée…) ».

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions soient écartées. Les défenderesses seront donc déboutées de leur demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les deux procédures enregistrées sous les numéros RG 23/00724 et RG 25/00219 ont été jointes au cours de la mise en état et qu’elles sont désormais traitées sous le seul n°23/00724,

DEBOUTE la SARL [D] représentée par la SELARL EKIP ès qualités de mandataire liquidateur de cette dernière, de sa demande de « dire et juger nul, non avenu et de nul effet le commandement avec rappel de la clause résolutoire délivré à la SARL [D] le 13 mars 2023 à la requête des consorts [V] »

CONSTATE la validité du commandement délivré le 13 mars 2023 et l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 2 octobre 2018 entre Madame [C] [V] épouse [B] et Madame [P] [V] épouse [I] d’une part et la SARL [D] d’autre part,

FIXE la créance de Madame [C] [V] épouse [B] et de Madame [P] [V] épouse [I] au passif de la SARL [D] à la somme de 38.875,83 € répartie comme suit :

A titre de créance privilégiée suivant l’article L.622-16 du Code de commerce : 19.220,52 €

— Indexation de loyer 2022 : 430,50 € ;

— Loyer de novembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de décembre 2023 : 2.490,59 € ;

— Loyer de janvier 2024 : 2.578,76 € (loyer indexé sur la base du bouclier anti-inflation de 3,5 %) ;

— Loyer d’avril 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de mai 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juin 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer de juillet 2024 : 2.578,76 € ;

— Loyer du 1er au 11 août 2024 : 915,04 € (2.578,76 € / 31 x 11)

A titre de créance chirographaire : : 19.655,31 €

— La quote-part de TOM 2023 : 645 € (1.050 € X 215 m² sur 350 m²)

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre des travaux de recherches de fuites et vérifications de travaux : 726,50 €

— L’indemnisation d’un préjudice financier au titre de la perte de revenus locatifs relatifs à l’appartement situé au-dessus du bar depuis le 11 octobre 2023 : 8.748 € (729 € x 12 mois)

— La quote-part de TOM 2024 : 715 € (1.160 € x 215 m² / 350 m²)

— L’Indemnité contractuelle et forfaitaire de frais contentieux (10 %) à valoir sur les causes du commandement du 23 mai 2024 : 871,62 € (10 % de 8.716,18 €)

— Les intérêts contractuels au taux légal majoré de 4 points calculés comme suit et arrêté à la date du jugement d’ouverture : 1.459,10 €

o Intérêt sur l’indexation de loyer 2022 : 107,54 €

o Intérêt sur le loyer de novembre 2023 : 372,75 €

o Intérêt sur le loyer de décembre 2023 : 338,20 €

o Intérêt sur le loyer de janvier 2024 : 312,01 €

o Intérêt sur le loyer d’avril 2024 : 181,62 €

o Intérêt sur le loyer de mai 2024 : 138,64 €

o Intérêt sur le loyer de juin 2024 : 94,22 €

o Intérêt sur le loyer de juillet 2024 : 51,45 €

o Intérêt sur le loyer du 1er au 1 août 2024 : 8,34 € ;

— L’allocation d’un article 700 du Code de procédure civile : 3.000 € ;

— Les dépens ;

FIXE la créance de Madame [C] [V] épouse [B] et de Madame [P] [V] épouse [I] au passif de la SARL [D] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [D] représentée par la SELARL EKIP ès qualités de mandataire liquidateur de cette dernière la SELARL EKIP, aux entiers dépens de l’instance à l’exception toutefois des frais de commissaire de justice,

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT