Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 30 septembre 2025, n° 24/01426

TJ Nice 30 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-levée de l'option par l'acheteur
La cour a constaté que la S.A.R.L. EUCLEIA GROUPE a manqué à son obligation contractuelle de lever l'option, justifiant ainsi le versement de l'indemnité d'immobilisation.
Accepté
Dommages liés à la non-réalisation de la vente
La cour a jugé que les dommages et intérêts étaient dus en raison de la non-réalisation de la vente et a calculé le montant en fonction des clauses de l'acte.
Accepté
Partie perdante à l'instance
La cour a condamné la S.A.R.L. EUCLEIA GROUPE à verser une somme au titre de l'article 700 en raison de sa position de partie perdante.

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1. Caducité, résolution et paiement

adicea-avocats.fr · 7 décembre 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 30 sept. 2025, n° 24/01426
Numéro(s) :	24/01426
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Quentin MAGNANDEmilie VERGERIO
Cabinet(s) :	GIAUFFRET BIANCHI MAGNANDMACHETTI-CREPEAUX-VERGERIO
Parties :	S.A.R.L. EUCLEIA GROUPE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [P] [S], [D] [I] c/ S.A.R.L. EUCLEIA GROUPE

MINUTE N°

Du 30 Septembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/01426 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPUB

Grosse délivrée à

M^e Emilie VERGERIO

expédition délivrée à

M^e Quentin MAGNAND

le 30 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [P] [S]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Emilie VERGERIO de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [D] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie VERGERIO de l’ASSOCIATION MACHETTI – CREPEAUX – VERGERIO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. EUCLEIA GROUPE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Quentin MAGNAND de la SELARL GIAUFFRET- BIANCHI – MAGNAND, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

*****

Vu l’acte extrajudiciaire du 20 février 2024 par lequel monsieur [P] [S] et madame [D] [I] ont fait assigner la SARL EUCLEIA GROUPE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil

Vu l’acte notarié du 10 octobre 2022

— Condamner la SARL EUCLEIA GROUPE à leur verser la somme de 137.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation outre la somme de 72.000 euros à titre de dommages et intérêts arrêtés

— Condamner la SARL EUCLEIA GROUPE au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de maître Emilie VERGERIO, avocat

Vu la constitution de la SARL EUCLEIA GROUPE qui n’a pas conclu, ni déposé de dossier de plaidoirie à l’audience du 23 mai 2025.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 décembre 2024 fixant la clôture différée au 5 mai 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’une promesse de vente reçue le 10 octobre 2022 par maître [K] [X], notaire à [Localité 6], monsieur [P] [S] et madame [D] [I] se sont engagés à vendre une propriété située [Adresse 4] à [Localité 6] à la SARL EUCLEIA GROUPE pour un montant de 1.375.000 euros.

La promesse de vente à été consentie pour une durée expirant le 10 juin 2023 à 16 heures.

Monsieur [P] [S] et madame [D] [I] font valoir que la SCI EUCLEIA GROUPE n’a jamais levé l’option et que la vente ne s’est pas réalisée.

Ils rappellent que l’indemnité d’immobilisation qui leur est due en application des clauses de la promesse de vente ne peut s’apparenter à une clause pénale.

Ils exposent avoir quitté leur domicile le 10 juin 2023, qu’ils ont dû louer deux biens pour pouvoir se reloger suite à leur séparation, et qu’ils doivent s’acquitter du montant du prêt immobilier à hauteur de 2.990,17 euros par mois hors assurance.

Madame [D] [I] expose qu’elle loue une villa sur la commune de [Localité 5] depuis le 10 janvier 2023 pour un montant de 1.800 euros mensuel.

Monsieur [P] [S] expose qu’il loue une villa à [Localité 6] depuis le 1er juin 2023 pour un montant de 3.500 euros par mois.

Ils sollicitent l’application de la clause qui prévoit l’allocation de la somme de 300 euros par jour à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

Si le bénéficiaire lève l’option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant. À l’inverse, si l’option n’est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l’obligation qu’il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d’option avec un tiers, et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, monsieur [P] [S] et madame [D] [I] versent aux débats l’acte authentique reçu le 10 octobre 2022 par maître [K] [X] notaire à [Localité 6].

Cet acte prévoit que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 10 juin 2023 à 16 heures et contient une clause intitulée « Délai » qui stipule que « à la demande du bénéficiaire, le délai de réalisation pourra être prorogée jusqu’au 30 juillet 2023, à compter du 11 juin 2023, le bénéficiaire devra alors verser au promettant la somme de 300 euros par jour à titre de dommages et intérêts ».

L’acte contient un paragraphe intitulé « indemnité d’immobilisation – tiers convenu » aux termes de laquelle :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 137.500 euros.

De convention expresse entre les parties cette somme sera versée par le bénéficiaire qui s’y oblige à concurrence de soixante-cinq mille euros, au plus tard dans les 45 jours des présentes.

Cette somme est affectées en nantissement pas le promettant au profit du bénéficiaire qui accepte.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains au profit du bénéficiaire, qui accepte.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains du notaire du promettant.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 72.500 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans un délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente

Le sort de l’indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Dans l’hypothèse où l’indemnité d’occupation n’aurait pas été versée dans les délais ci-dessus impartis, les présentes seront résolues de plein droit en application des articles 1225 et 1229 du code civil sans aucune formalité ».

Si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente n’a pas l’obligation d’acquérir et qu’il ne peut lui être reproché, même lorsque les conditions suspensives sont réalisées, de ne pas vouloir finalement signer l’acte de vente, l’indemnité d’immobilisation dans cette hypothèse demeure acquise au vendeur.

Monsieur [P] [S] et madame [D] [I] versent aux débats une mise en demeure envoyée avec accusée de réception reçue le 22 novembre 2023 par la SARL EUCLEIA GROUPE, la mettant en demeure de procéder au règlement de l’indemnité d’immobilisation sous quinzaine ainsi qu’à leur verser la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il ressort de la mise en demeure adressée à la SARL EUCLEIA GROUPE que cette dernière a sollicité à plusieurs reprises une prorogation du délai de réalisation et qu’à la date du 14 novembre 2023, la vente n’avait pas été conclue.

Il sera précisé que la SARL EUCLEIA GROUPE n’a pas versé la somme de 65.000 euros affectée en nantissement entre les mains de maître [X], notaire à [Localité 6].

Par conséquent, la SARL EUCLEIA GROUPE ayant manqué à son obligation contractuelle sera condamnée à payer somme de 137.500 euros à Monsieur [P] [S] et madame [D] [I].

Monsieur [P] [S] et madame [D] [I] sollicitent le versement de la somme de 72.000 euros à titre de dommages et intérêts et versent aux débats les baux qu’ils ont contractés afin de laisser libre le bien de toute occupation.

Cependant, l’acte authentique stipule que « à la demande du bénéficiaire, le délai de réalisation pourra être prorogée jusqu’au 30 juillet 2023, à compter du 11 juin 2023, le bénéficiaire devra alors verser au promettant la somme de 300 euros par jour à titre de dommages et intérêts ».

Ainsi, la promesse de vente a été résolue de plein droit le 30 juillet 2023.

En application de la clause de l’acte authentique qui stipule que « à la demande du bénéficiaire, le délai de réalisation pourra être prorogée jusqu’au 30 juillet 2023, à compter du 11 juin 2023, le bénéficiaire devra alors verser au promettant la somme de 300 euros par jour à titre de dommages et intérêts », la promesse de vente a été résolue de plein droit le 30 juillet 2023 et les dommages et intérêts à hauteur de 300 euros par jour sont dus à compter du 11 juin 2023 jusqu’au 30 juillet 2023 soit la somme de 14.400 euros à savoir 300 euros pendant 48 jours.

S’agissant de la demande formée au titre des dommages et intérêts, aucune clause de la promesse de vente n’a contraint monsieur [P] [S] et madame [D] [I] à laisser leur bien libre de toute occupation jusqu’à la réalisation de la vente et, depuis le 30 juillet 2023, la vente ayant été résolue de plein droit, ils étaient libres de réintégrer leur bien.

Par conséquent, la SARL EUCLEIA GROUPE sera condamnée à verser la somme de 14.400 euros à titre de dommages et intérêts à monsieur [P] [S] et madame [D] [I] qui seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Monsieur [P] [S] et madame [D] [I] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’instance, la SARL EUCLEIA GROUPE sera condamnée à payer la somme de 1.000 euros à monsieur [P] [S] et madame [D] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL EUCLEIA GROUPE sera également condamnée aux dépens qui seront distraits au profit de maitre Emilie Vergerio, avocat. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL EUCLEIA GROUPE à payer à monsieur [P] [S] et madame [D] [I] la somme de 137.500 euros (cent trente-sept mille cinq cents euros) au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la SARL EUCLEIA GROUPE à payer à monsieur [P] [S] et madame [D] [I] la somme de 14.400 euros (quatorze mille quatre cents euros) à titre de dommages et intérêts,

Déboute monsieur [P] [S] et madame [D] [I] du surplus de leurs demandes,

Déboute la SARL EUCLEIA GROUPE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL EUCLEIA GROUPE à payer à monsieur [P] [S] et madame [D] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL EUCLEIA GROUPE aux dépens de l’instance, distraits au profit de maître Emilie VERGERIO, avocat au barreau de Grasse.

LE GREFFIER LE PRESIDENT