Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 17 septembre 2025, n° 23/01749

TJ Bordeaux 17 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de l'acceptation de l'offre d'achat
La cour a jugé que l'acceptation de l'offre n'était pas valide car elle avait été faite sans l'assistance du curateur, ce qui rendait l'acte nul.
Rejeté
Préjudice subi en raison de l'absence de signature
La cour a estimé que l'absence de signature était due à la nullité de l'acceptation de l'offre, et donc la demande de dommages et intérêts ne pouvait être accueillie.
Rejeté
Caducité du mandat
La cour a jugé que la demande de résolution était sans objet en raison de l'annulation de l'acceptation de l'offre.
Rejeté
Préjudice moral subi
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve d'une atteinte aux sentiments ou à la réputation de Monsieur [M].
Rejeté
Droit à la commission sur la vente
La cour a jugé que l'annulation de l'acceptation de l'offre empêchait de considérer que la vente avait été conclue, et donc la commission n'était pas due.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI LEON demande la réitération forcée d'un contrat de vente d'un bien immobilier avec Monsieur [M], sous curatelle, ainsi que des dommages et intérêts. Les questions juridiques portent sur la validité de l'acceptation de l'offre d'achat par Monsieur [M] sans l'assistance de son curateur, en violation de l'article 467 du code civil. Le tribunal conclut que l'acceptation est nulle, car elle a été faite sans la signature concomitante du curateur, rendant ainsi la vente inopérante. Par conséquent, toutes les demandes de la SCI LEON, ainsi que celles de Monsieur [M] et de la SAS CBI CABINET BEDIN, sont rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 17 sept. 2025, n° 23/01749
Numéro(s) :	23/01749
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Margaux LAFAYEAudrey MARIE-BALLOYCatherine LATAPIE-SAYOXavier DELAVALLADE
Cabinet(s) :	SCP DELAVALLADE - RAIMBAULTSCP FOURNIER
Parties :	SCI LEON c/ SAS CBI CABINET BEDIN

Texte intégral

N° RG 23/01749 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRGW

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

50G

N° RG 23/01749

N° Portalis DBX6-W-B7H-XRGW

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

SCI LEON

[U] [M]

APAJH 33 SMJ

SAS CBI CABINET BEDIN

INTERVENANT VOLONTAIRE :

[V]

Grosse Délivrée

le :

SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

M^e Margaux LAFAYE

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

M^e Audrey MARIE-BALLOY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats :

Madame DENIS, adjoint administratif assermenté faisant fonction de Greffier

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Juin 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI LEON

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [M] placé sous le régime de la curatelle de l’APAJH 33 suivant jugement en date du 13 décembre 1991 jusqu’au 30 Juin 2023, représenté par son mandataire l'[V], agissant en qualité de curateur selon ordonnance du Juge des Tutelles du tribunal judiciaire de BORDEAUX du 30 Juin 2023

né le 16 Décembre 1950 à [Localité 11] (GIRONDE)

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Margaux LAFAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

APAJH 33 SMJ prise en qualité de curateur de Monsieur [M] jusqu’à l’ordonnance du Juge des Tutelles du Tribunal judiciaire de BORDEAUX du 30 Juin 2023

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey MARIE-BALLOY, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS CBI CABINET BEDIN dont le Siège social est sis [Adresse 1], prise en son établissement secondaire « CABINET BEDIN [Adresse 14] [Localité 12] » situé [Adresse 4] – prise en sa qualité de mandataire immobilier de Monsieur [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01749 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRGW

PARTIE INTERVENANTE :

[V] agissant en sa qualité de curateur de Monsieur [U] [M] selon ordonnance rendue par le Juge des Tutelles du Tribunal judiciaire de BORDEAUX du 30 Juin 2023

[Adresse 13]

[Adresse 15]

[Localité 6]

représentée par M^e Margaux LAFAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

PROCÉDURE

Par ordonnance du 11 mars 2022, rectifiée les 24 octobre et 22 novembre 2022, le juge des tutelles a autorisé l’APAJH 33 SMJ, curateur de monsieur [U] [M] placé sous le régime de la curatelle simple, à mettre en vente et vendre, dans le cadre d’un contrat de viager occupé, le bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 9] et à signer les actes nécessaires à la réalisation de cette opération.

Le 27 avril 2022, monsieur [M] assisté de l’APAJH 33 SMJ a consenti à la SAS CBI CABINET BEDIN, agence du BOUSCAT, un mandat simple de vente de cet immeuble et le 19 mai 2022 l’agent immobilier a soumis à monsieur [M] une offre d’achat émanant de la SCI LEON au prix de 106.188 euros net vendeur se décomposant à concurrence de 31.836 euros pour le bouquet et de 400 euros par mois au titre de la rente.

Monsieur [M] a apposé sa signature précédée de la mention “Je soussigné [M] [U] déclare accepter les prix et conditions contenus dans la présente offre d’achat”.

Le 02 janvier 2023 monsieur [M] a informé son curateur qu’il ne souhaitait plus vendre et sur requête de l’APAJH33 SMJ du 20 février 2023, par ordonnance du 22 février 2023 celle-ci a, en application de l’article 469 du code civil, été autorisée à représenter monsieur [U] [M] pour signer le compromis de vente ainsi que l’acte authentique avec la SCI LEON.

Faisant état de l’absence de monsieur [M] et de l’APAJH 33 SMJ au rendez-vous prévu le 20 janvier 2023 en vue de la signature de l’acte authentique, constatée par procès-verbal de carence du même jour et considérant que la vente était parfaite, par acte du 28 février 2023 la SCI LEON a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action aux fins de réitération forcée et subsidiairement paiement de dommages et intérêts dirigée contre monsieur [M] et l’APAJH 33 SMJ ès qualité.

Par ordonnance du 30 juin 2023, le juge des tutelles a déchargé l’APAJH 33 SMJ de sa mission et lui a substitué l’association [V].

Par acte du 25 juin 2024, monsieur [M] et l’association [V] ès qualités ont appelé en intervention forcée aux fins de garantie la SAS CBI CABINET BEDIN.

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du résultat de l’enquête pénale, soutenue par monsieur [M] et l’association [V].

Par ordonnance du juge des tutelles du 22 mai 2025, monsieur [M] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée, l’association [V] étant maintenue dans sa fonction de curateur.

Vu les conclusions notifiées le 05 juin 2025 par la SCI LEON,

Vu les conclusions notifiées le 05 juin 2025 par monsieur [M] et l’association [V], intervenant volontaire,

Vu les conclusions notifiées le 15 février 2025 par l’APAJH 33 SMJ,

Vu les conclusions récapitulatives signifiées le 22 mai 2025 par la SAS CBI CABINET BEDIN,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 11 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION.

Liminairement, sera constatée et déclarée recevable l’intervention volontaire de l’association [V], nouveau curateur de monsieur [M].

I-SUR LES DEMANDES PRINCIPALES.

Soutenant que la vente est parfaite en raison d’un accord intervenu sur la chose et sur le prix, matérialisé par l’acceptation de l’offre écrite présentée pour son compte par la SAS CBI CABINET BEDIN et que la procédure menée devant le juge des tutelles était régulière autant que complète, aux termes de ses écritures récapitulatives la SCI LEON sollicite à titre principal, sur le fondement des articles 1112-1, 1124, 1583 et 414-1 du code civil, la condamnation de monsieur [M] et de l’APAJH33 SMJ à signer un contrat de vente conforme aux conditions de l’offre d’achat du 19 mai 2022 et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, le jugement valant titre à défaut de signature d’un acte réitératif.

Subsidiairement, elle sollicite leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 11.148,80 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation par années entières.

Contrairement à ce que fait valoir l’APAJH 33 SMJ, le mandat de vente consenti le 27 avril 2022 à la SAS CBI CABINET BEDIN, signé d’elle-même et de monsieur [M], ne peut être suspecté de nullité en raison de la discordance entre le prix figurant sur celui-ci et l’ordonnance du juge des tutelles du 11 mars 2022 dès lors que celle-ci a fait l’objet d’une rectification d’erreur matérielle les 24 octobre et 22 novembre 2022 à la requête du curateur lui-même avec pour effet d’assurer une parfaite concordance entre le prix porté sur le mandat et celui mentionné dans l’autorisation.

Monsieur [M], assisté de l’association [V], soutient quant à lui, le moyen étant également repris par l’APAJH 33 SMJ, que l’offre d’achat n’a pas été valablement acceptée par le majeur protégé, celui-ci ayant signé seul, hors la présence de son curateur et dans des conditions contraires à l’article 467 du code civil.

Ce texte dispose que la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille. Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

Alors que la SCI LEON considère que l’acceptation manuscrite par monsieur [M] de son offre du 19 mai 2022 au prix de 106.188 euros net vendeur se décomposant à concurrence de 31.836 euros pour le bouquet et de 400 euros par mois au titre de la rente vaut vente de l’immeuble par application des articles 1113, 1114 et surtout 1583 du code civil selon lequel la vente “est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé”, force est de constater qu’il s’agissait donc d’un acte de disposition soumis à contre-signature par le curateur et que celle-ci est absente.

Il n’est pas contesté que l’APAJH 33 SMJ, alors curateur de monsieur [M], n’était pas à ses côtés lorsqu’il a apposé la formule manuscrite “Je soussigné [M] [U] déclare accepter les prix et conditions contenus dans la présente offre d’achat” alors qu’il s’évince de la rédaction même de l’article 467 précité que la signature du curateur doit être concomitante à celle du majeur protégé.

Le procès-verbal de difficultés établi par le notaire de la SCI LEON le 20 janvier 2023 précise expressément que l’acceptation de monsieur [M] a été faite sans l’assistance de son curateur.

Il est ainsi inopérant qu’ultérieurement, par ordonnance du 22 février 2023 ne valant pas régularisation de cette irrégularité, l’APAJH 33 SMJ ait pu être autorisée à représenter monsieur [M] pour signer le compromis de vente ainsi que l’acte authentique avec la SCI LEON sur le fondement de l’article 469 du code civil alors qu’au surplus aucune signature d’un tel acte réitératif conforme à cette décision n’est jamais intervenue.

Surtout, alors que la confirmation d’un acte susceptible d’être nul exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer, il n’est pas établi que monsieur [M] ait renoncé sans équivoque à se prévaloir de la nullité de l’acte signé par lui sans l’assistance de son curateur.

En application de l’article 465 2° du code civil, si la personne protégée a accompli seule un acte pour lequel elle aurait dû être assistée, l’acte ne peut être annulé que s’il est établi que la personne protégée a subi un préjudice.

En l’espèce, c’est à juste titre que monsieur [M] expose que l’offre d’achat de la SCI LEON ne la désignait pas de manière suffisamment claire pour le profane qu’il était comme étant le vendeur du bien, sa seule désignation et la mention du versement d’un capital et d’une rente à son profit étant insuffisantes pour lui permettre de comprendre, compte tenu de sa fragilité psychologique, que sous couvert de la SCI LEON il vendait son habitation à madame [F] avec laquelle il ne souhaitait pas traiter.

En outre, alors que cette offre visait un bouquet de 31.836 euros et une rente mensuelle de 400 euros, sans précision aucune d’une limitation de durée, la requête aux fins de rectification matérielle du 24 novembre 2022 faisait état d’une limitation du versement de cette rente pendant 15 ans et 5 mois, soit l’espérance de vie allouée à monsieur [M] au titre du calcul de valeur de la SAS CBI CABINET BEDIN mais sans que cette estimation apparaisse comme un terme. Il existait donc à tout le moins une ambiguïté.

Enfin, la SCI LEON et la SAS CBI CABINET BEDIN chiffrent unilatéralement à 190.000 euros la valeur vénale du bien libre au moment de l’offre, soit le 19 mai 2022 alors que monsieur [M] et son actuel curateur produisent l’évaluation circonstanciée d’un agent immobilier tiers, madame [Z], concluant à une fourchette comprise entre 220.800 euros et 230.400 euros nets vendeur au 20 mars 2023, soit moins d’un an plus tard.

Si la SAS CBI CABINET BEDIN explique cette différence par une forte croissance des prix immobiliers depuis 2020, confirmée par l’évaluation de madame [Z] et le tableau qui y est joint, cette dernière précise que l’augmentation a été limitée à 1,5 % de février 2022 à mars 2023.

La valeur en mai 2022 aurait donc été au moins de 217.950 euros.

Il doit également être observé que le 17 décembre 2020 monsieur [G], négociateur de la SAS CBI CABINET BEDIN, évaluait déjà le bien “autour de 190.000 euros” et que l’offre de la SCI LEON formulée le 19 mai 2022 ne tenait donc aucun compte de “la forte croissance depuis 2020, croissance renforcée avec la crise sanitaire” invoquée par ce même agent immobilier.

Alors que l’ordonnance du 11 mars 2022 ne visait qu’un prix minimum, cette différence de valorisation de presque 30.000 euros a causé un préjudice au détriment de monsieur [M] dont l’acceptation de l’offre du 19 mai 2022 sera en conséquence déclarée nulle.

N° RG 23/01749 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRGW

Les demandes principales comme subsidiaires de la SCI LEON seront rejetées sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens, surabondants, soulevés par les parties, non sans qu’il soit relevé que ces prétentions étaient dirigées contre monsieur [M] et l’APAJH 33 SMJ “ en qualité de curateur de monsieur [M]” bien que la demanderesse n’ait pas ignoré que par ordonnance du 30 juin 2023 le juge des tutelles l’avait déchargée de cette curatelle et remplacée par l’association [V] qui a désormais seule qualité pour assister le majeur protégé.

II-SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE MONSIEUR [M].

Monsieur [M] et son curateur sollicitent le prononcé de la résolution judiciaire du mandat consenti à la SAS CBI CABINET BEDIN le 27 avril 2022 et le paiement d’une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Or, la durée de ce mandat était contractuellement limitée à un an, sans être renouvelable et il est donc désormais caduc alors que, compte tenu de la nullité de l’acceptation de l’offre du 19 mai 2022 prononcée par le présent jugement il n’a jamais eu d’effet concret.

La demande de résolution judiciaire est en conséquence sans objet en raison de l’annulation ce cette acceptation.

Monsieur [M], qui ne démontre aucune atteinte à ses sentiments, son honneur, sa réputation ou sa considération alors qu’il conserve son bien et ne l’a jamais quitté, sera débouté de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

III-SUR LES DEMANDES DE LA SAS CABINET BEDIN.

Elle prétend, sur le fondement de l’article 6-1 alinéa 3 de la loi du 02 janvier 1970 et des articles 1113 et suivants et 1583 et suivants du code civil, à titre principal au paiement par la SCI LEON de sa commission de 8.000 euros, à titre subsidiaire au paiement de la même somme par monsieur [M] assisté de l’association [V] à titre de clause pénale et à titre infiniment subsidiaire à la condamnation des mêmes à lui payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, considérant à cet effet que la vente était parfaite, la réitération n’ayant échoué qu’en raison de circonstances qui ne lui sont pas imputables.

En application des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue. L’existence d’un acte authentique ne conditionne pas ce droit à rémunération.

Par ailleurs, même si elle n’est pas débitrice de la commission, la partie dont le manquement contractuel ou le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier doit à cet intermédiaire la réparation du préjudice qui résulte de cette faute.

En l’occurrence, l’annulation de l’acceptation de l’offre du 19 mai 2022 qui était seule susceptible de caractériser la perfection de la vente ne permet pas de constater que l’opération a été effectivement conclue, de telle sorte que la SCI LEON n’est pas redevable de la commission contractuellement prévue à sa charge.

Cette annulation trouve son origine dans le comportement de la SAS CBI CABINET BEDIN qui ne peut faire grief d’un quelconque manquement à l’encontre de monsieur [M].

Alors qu’elle savait qu’il était sous curatelle simple et que l’acte écrit matérialisant l’acceptation de cette offre devait impérativement être établi avec l’assistance du curateur justifiée par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée, elle a fait le choix de recueillir la signature de monsieur [M] hors de toute présence et assistance de l’APAJH 33 SMJ, dans des conditions préjudiciables à ses intérêts.

Cette attitude, qui a empêché la double signature nécessaire à la validité de l’acte, lui interdit donc de revendiquer le bénéfice de la clause pénale figurant dans le mandat de vente en cas de refus du mandant de signer un compromis ou une promesse de vente avec un acquéreur présenté par le mandataire.

Pour le même motif, il ne peut être fait grief à monsieur [M] d’une faute extra-contractuelle.

Ces demandes seront donc rejetées.

IV-SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision.

Monsieur [M] et son curateur ne sollicitent aucune indemnité au titre des frais irrépétibles et la SCI LEON ne soutient aucune prétention de ce chef contre la SAS CBI CABINET BEDIN.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’APAJH 33 SMJ les frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par la SAS CBI CABINET BEDIN, partie perdante et dont la carence est à l’origine directe du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate et déclare recevable l’intervention volontaire de l’association [V], nouveau curateur de monsieur [U] [M],

Déboute la SCI LEON de l’ensemble de ses demandes,

Déboute monsieur [U] [M], assisté de l’association [V], de ses demandes reconventionnelles,

Déboute la SAS CBI CABINET BEDIN de l’ensemble de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS CBI CABINET BEDIN aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT