COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01754 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5S4

du 19 Juin 2025

N° de minute

affaire : S.C.I. SCI DE LA MOULIERE

c/ S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE

Grosse délivrée à

M^e Sébastien ANTOMARCHI

Expédition délivrée à

M^e Abdelhak AJIL

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix neuf juin à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SCI DE LA MOULIERE

[Adresse 5]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Sébastien ANTOMARCHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. JARDIN D’AFRIQUE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Abdelhak AJIL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, la SCI DE LA MOULIERE a donné à bail commercial à la SAS LE JARDIN D’AFRIQUE des locaux situés au [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8692 euros, payable par trimestre, hors taxes et charges.

Le 10 juillet 2024, la SCI DE LA MOULIERE a fait délivrer à la SAS JARDIN D’AFRIQUE un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, la SCI DE LA MOULIERE a fait assigner la SAS JARDIN D’AFRIQUE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 10 août 2024,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement d’une provision de 32 097,61 euros à valoir sur l’arriéré locatif,

— la condamner au paiement d’une provision de 3566,80 euros par trimestre à titre d’indemnité d’occupation des lieux, à compter du 10 août 2024 jusqu’à la libération des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 248,24 euros au titre du commandement de payer,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

La SCI DE LA MOULIERE a produit un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 5 septembre 2024 et justifie avoir notifié son assignation par lettre recommandée en date du 4 septembre 2024 à l’URSAFF, en sa qualité de créancier inscrit, du fait d’une inscription au titre des privilèges de la sécurité sociale et des régimes complémentaires.

A l’audience du 16 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI DE LA MOULIERE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle ajoute être opposée à l’octroi de délais de paiement à la SAS JARDINS D’AFRIQUE.

Elle expose que la SAS JARDIN D’AFRIQUE est défaillante dans le paiement de son loyer depuis son entrée depuis 2022, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer qui est demeuré infructueux et que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet. En réponse aux moyens soulevés en défense, elle soutient que l’appel interjeté contre l’ordonnance du 27 février 2025 par la défenderesse concerne un autre bail commercial, que les deux locaux sont distincts, que l’arriéré locatif est très élevé, que la fermeture administrative ne lui est pas imputable et que le problème d’extraction concerne l’autre local pour lequel une décision a déjà été rendue.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience :

— de déclarer irrecevable la demande contrevenant à une instance d’appel en cours sur les mêmes faits et objets,

— à titre subsidiaire, le rejet des demandes et de dire n’y avoir lieu à référé,

— l’octroi d’un délai de paiement d’une durée de deux ans,

— de condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le gérant de la SCI DE LA MOULIERE est également celui de la SCI TORREMAR propriétaire du second local qu’elle loue situé [Adresse 9] qui dépend de la même copropriété du [Adresse 3] et qui jouxte celui objet de la présente instance, que le local objet de la présente instance est dépourvu d’un système d’évacuation et d’aération dans la cuisine et qu’il a fait l’objet d’une fermeture administrative suite à un contrôle de la mairie en 2021. Elle ajoute qu’elle a été autorisée à exploiter ses locaux partiellement sans activité de cuisson ni de restauration par un arrêté du maire du 11 août 2022 et que cette situation est due à un manquement de son bailleur. Elle soutient que les demandes sont irrecevables en l’état de l’appel qu’elle a interjeté contre la décision rendue le 27 février 2025 concernant l’autre local aux termes de laquelle son expulsion a été ordonnée. Elle fait valoir subsidiairement que des contestations sérieuses se heurtent aux demandes formées par la SCI DE LA MOULIERE, qu’elle l’a informée par courrier du 10 novembre 2022 de son impossibilité d’exploiter les lieux et du non-paiement des loyers, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance car le local est inexploitable et que ne peut être utilisé qu’en tant de bar, qu’elle a déposé un projet de demande d’autorisation pour installer un conduit d’aération dans le local commercial auprès de la ville de Nice et que parallèlement, le bailleur a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état du fonctionnement de l’extracteur mais que par une ordonnance du 29 mars 2023 sa demande a été rejetée. Elle ajoute avoir obtenu le 19 décembre 2024, un accord de la ville de [Localité 8] à sa demande d’installation d’un conduit d’aération dans la cuisine du local et qu’elle a besoin d’un délai pour régler ses dettes et reprendre une activité normale .

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS JARDIN D’AFRIQUE soulève l’irrecevabilité des demandes en faisant état d’une ordonnance de référé rendue le 27 février 2025 dans l’affaire l’opposant à la SCI TORREMAR et de l’appel formé à son encontre, qui est actuellement pendant devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, en alléguant d’un risque de contrariété de décisions et d’une erreur quant à l’adresse du bail dans l’assignation délivrée par la bailleresse dans le cadre de cette précédente instance.

Toutefois, force est de relever qu’elle ne vise aucun fondement légal au soutien de la fin de non recevoir soulevée et que ladite décision, objet de l’appel pendant devant la cour d’appel, ne concerne pas les mêmes parties, puisque la bailleresse est la SCI TORREMAR et porte sur un autre local commercial, objet d’un bail en date du 1er janvier 2005, dont le fonds de commerce a été acquis par la défenderesse le 2 mars 2022.

Dès lors, la fin de non recevoir soulevée qui n’est pas fondée sera rejetée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DE LA MOULIERE verse aux débats le contrat de bail commercial qu’elle a conclu avec la SAS JARDIN D’AFRIQUE à usage exclusif de brasserie café bar restaurant.

Dans le contrat de bail, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié à la requête de la SCI DE LA MOULIERE par acte de commissaire de justice le 10 juillet 2024, à la SAS JARDIN D’AFRIQUE, portant sur la somme de 32 345.85 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse.

Selon le décompte versé, les loyers ne sont plus réglés depuis le 1er trimestre 2022.

Bien que la SAS JARDIN D’AFRIQUE expose ne pas avoir été en mesure d’exploiter les locaux et d’y exercer son activité de restaurant, en raison d’un problème de système d’extraction dans la cuisine, force est de relever qu’elle verse un courrier en date du 10 novembre 2022 concernant l’autre local objet du bail conclu avec la SCI TORREMAR, dans lequel elle indique qu’elle n’est pas en mesure d’exercer son activité de restauration en raison de l’obstruction de l’extracteur et qu’elle ne pourra pas régler ses loyers, sans justifier de son envoi, aucun avis de réception n’étant produit.

En outre, la décision de référé du 29 mars 2023 qu’elle verse aux débats aux termes de laquelle, la demande de la SCI TORREMAR formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires visant sa condamnation à la remise en état de fonctionnement de l’extracteur a été rejetée, ne concerne pas la SCI DE LA MOULIERE, demanderesse à la présente instance mais l’autre local commercial jouxtant celui objet de la présente instance. Il ressort de plus de cette décision que la locataire avait reçu une injonction de mise en conformité du système extraction des odeurs et fumée de cuisson desservant son commerce le 26 septembre 2022, que le règlement sanitaire départemental des Alpes-Maritimes impose un rejet à au moins 8 m de l’air extrait des locaux et que l’obstruction de cette ouverture litigieuse située dans la cour commune de la copropriété a été réalisée par les soins de l’ancien syndic du fait de sa non-conformité et dangerosité.

De plus, bien qu’elle démontre avoir subi une fermeture administrative le 7 septembre 2021, force est de relever que suivant un arrêté du 11 août 2022, elle a été autorisée après une fermeture administrative à réouvrir partiellement son établissement en tant que bar sans activité de cuisson, que le 26 septembre 2022, la Mairie de [Localité 8] l’a informée s’agissant du local situé [Adresse 6] de la non conformité du système d’extraction des odeurs et fumées de cuisson et de la nécessité de se mettre en conformité, qu’elle ne justifie avoir formalisé une demande de création d’un conduit d’extraction que le 22 mai 2024, que celle-ci a été dans un premier temps rejetée en l’absence de précisions quant au positionnement de la gaine puis autorisée le 19 décembre 2024 et qu’elle ne justifie pas depuis des démarches entreprises en ce sens.

Enfin, bien qu’elle expose que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et ne lui a pas permis d’exploiter son activité de restaurant, il doit être relevé que le bail commercial conclu entre les parties prévoit que les travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être éditées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur. Au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire il sera fait à l’emplacement désigné par le bailleur et aux frais du preneur sous sa responsabilité exclusive.

Dès lors, force est de considérer que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 10 août 2024.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats, que la SAS JARDIN D’AFRIQUE demeure redevable de la somme de 32 097,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 2ème trimestre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS JARDIN D’AFRIQUE sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 32 097,61 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE étant défaillante dans le paiement de son loyer depuis trois ans et ne versant aucune pièce justifiant de ses capacités de remboursement outre de réglement du loyer, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite et la demande de délais ayant été rejetée, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS JARDIN D’AFRIQUE, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

En outre, la SAS JARDIN D’AFRIQUE qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée à compter du 10 août 2024 au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 1188,93 euros (3566,80 euros par trimestre), jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI DE LA MOULIERE la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS JARDIN D’AFRIQUE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS la fin de non recevoir soulevée par la SAS JARDIN D’AFRIQUE ;

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant la SCI DE LA MOULIERE et la SAS JARDIN D’AFRIQUE portant sur les locaux situés à [Adresse 4] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 10 août 2024, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial ;

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI DE LA MOULIERE à titre provisionnel, la somme de 32 097,61 euros au titre des loyers et charges échus au 2ème trimestre 2024 inclus ;

REJETONS la demande de délais de paiement de la SAS JARDIN D’AFRIQUE ;

ORDONNONS en conséquence à la SAS JARDIN D’AFRIQUE et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS JARDIN D’AFRIQUE et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI DE LA MOULIERE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1188,93 euros (soit 3566,80 euros par trimestre), à compter du 10 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE à payer à la SCI DE LA MOULIERE la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS JARDIN D’AFRIQUE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DÉCLARONS la présente ordonnance commune et opposable à l’URSSAF PACA , créancier inscrit;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS