RÉFÉRÉ

Min N° 26/00074

N° RG 25/01051 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEGEO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [E] [U] [O] [Q] [A]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [L] épouse [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 avril 2018 avec effet au 1er juin 2018 , Mme [E] [A] a donné à bail à M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] un logement situé au [Adresse 5]", à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros et 46 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, Mme [E] [A] a fait signifier à M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] un commandement de payer la somme principale de 3.649,50 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 158,13 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2025, Mme [E] [A] a fait assigner M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ; Condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 5.712,40 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts ; une indemnité mensuelle d’occupation, outre les dépens, 733 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Rappeler l’exécution provisoire de ladite ordonnance.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 10 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience du 13 janvier 2026, Mme [E] [A] représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 8.806,75 euros, arrêtée au 8 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuses (PV 659), M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] n’ont pas comparu.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/5

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, Mme [E] [A] verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 avril 2018 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 14 août 2025 ;Le décompte de la créance arrêté au mois de janvier 2026 inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] restent devoir à Mme [E] [A] la somme de 8.806,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Par ailleurs, il est expressément mentionné à l’article VI du contrat de bail la solidarité des preneurs.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] à payer à Mme [E] [A] , à titre provisionnel, la somme de 8.806,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 8 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Comme demandé, M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.649,50 euros.

Il convient également de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts échus pendant une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, et ce à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

2/5

Par ailleurs, Mme [E] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article VII et page 4 du contrat) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Mme [E] [A] justifie avoir régulièrement signifié le 14 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 3.649,50 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2025.

M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] sont dès lors occupants sans droit ni titre depuis cette date. Ils n’ont pas comparu à l’audience et il résulte du décompte versé aux débats que le loyer courant n’a pas été repris, le dernier règlement datant du mois de mai 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, la demanderesse ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement de la dette locative, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à une vente de ces derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

3/5

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés à payer à Mme [E] [A] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 733 euros, une convention d’honoraires étant produite pour justifier des sommes réclamées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de Mme [E] [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 avril 2018 entre Mme [E] [A] d’une part, et M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], "[Adresse 4]" à [Localité 4], sont réunies à la date du 15 octobre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Mme [E] [A] de sa demande relative au mobilier présent dans les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] à payer, à titre provisionnel, à Mme [E] [A], la somme de 8.806,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2026 échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 3.649,50 euros ;

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ORDONNONS la capitalisation de ces intérêts, échus pour une année entière, à compter de la présente décision et dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] à payer à M. Mme [E] [A] , à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [M] et Mme [V] [L] épouse [M] à payer à Mme [E] [A] la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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