Tribunal Judiciaire de Nice, Loyers commerciaux, 18 juin 2025, n° 24/00017

TJ Nice 18 juin 2025

Arguments

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Autre
Inadéquation du loyer actuel par rapport au marché
Le juge a constaté qu'il n'y avait pas suffisamment d'éléments pour statuer sur le montant du loyer renouvelé, ce qui a conduit à la décision de recourir à une expertise judiciaire.
Autre
Retard de paiement des loyers
Le juge a réservé cette demande en attendant l'expertise qui déterminera le montant du loyer renouvelé.
Autre
Demande de capitalisation des intérêts dus
Le juge a réservé cette demande en attendant l'expertise qui déterminera le montant du loyer renouvelé.
Autre
Frais de justice engagés
Le juge a réservé cette demande en attendant l'expertise qui déterminera le montant du loyer renouvelé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame [F] [G] épouse [E] demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé à 5.760 euros annuels, en raison d'un désaccord avec la société NEXITY STUDEA sur le montant du loyer. Les questions juridiques posées concernent le renouvellement du bail commercial, la date d'effet de ce renouvellement, et la fixation du loyer. La juridiction conclut que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2023, mais qu'une expertise est nécessaire pour déterminer le montant du loyer, en raison de l'absence d'éléments suffisants pour statuer. Les frais d'expertise seront avancés par la bailleresse, et la société NEXITY STUDEA continuera de payer le loyer au prix ancien pendant l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, loyers commerciaux, 18 juin 2025, n° 24/00017
Numéro(s) :	24/00017
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul MANINEmmanuelle BRIAND
Cabinet(s) :	SELARL OFFICE DE GREFFIERS DE TRIBUNAL DE COMMERCE DE GRASSESELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	SOPHIA LEGAL SOCIETE D' AVOCATS c/ Société NEXITY STUDEA

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [D] [G] épouse [E] c/ Société NEXITY STUDEA

MINUTE N° 25/

Du 18 Juin 2025

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/00017 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7FB

Par jugement en date du dix huit Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2025,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025 , signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS

M^e Hervé ZUELGARAY

expédition délivrée à

[V] [W], expert

mentions diverses

DEMANDERESSE:

Madame [F] [D] [G] épouse [E]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

Société NEXITY STUDEA

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

*********

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 24 septembre 1997, [F] [G] épouse [E] à donné à bail à la société SGRS, aux droits de laquelle est venue la société NEXITY STUDEA un appartement situé [Adresse 5].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er octobre 1997 pour se terminer le 30 septembre 2006 pour une activité d’exploitation de résidence étudiante, consistant en la sous-location meublée de logements à usage d’habitation.

Le bail a été renouvelé par avenant du 3 août 2006, pour une nouvelle période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2015.

Par avenant du 3 décembre 2008, les parties ont convenu de soumettre l’indexation du loyer à l’indice de référence des loyers (IRL).

Depuis le 30 septembre 2015, le bail se poursuit par tacite reconduction.

Par acte de Commissaire de justice signifié le 27 décembre 2022, [F] [G] épouse [E] a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé avec offre de renouvellement avec effet au 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 5.000 euros. Cette offre est restée sans réponse.

Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec AR le 1er juillet 2024, [F] [G] épouse [E] demande au Juge des loyers commerciaux de voir :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à l valeur locative annuelle minimale de 5.760 euros HT et HC

Par acte de Commissaire de justice signifié le 8 août 2024, [F] [G] épouse [E] a assigné la société NEXITY STUDEA devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2023 à la valeur locative annuelle de 5.760 euros HT et HC ;

— Condamner la société NEXITY STUDEA au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1er juillet 2023 ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la société NEXITY STUDEA à payer à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec AR le 24 mars 2025, [F] [G] épouse [E] réitère ses demandes.

Elle sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. Elle expose que le loyer mensuel du local donné à bail s’élève actuellement à la somme de 298,68 euros hors charges alors même que la société NEXITY STUDEA loue des appartements de taille équivalente dans la même résidence pour un loyer mensuel de 701 euros [10] soit environ 600 euros par mois HT et HC.

Dans son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandé avec AR le 28 mars 2025, la société NEXITY STUDEA demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Débouter [F] [G] épouse [E] de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 5.760 euros annuelle HT et HC à compter du 1er juillet 2023;

— Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis quant à la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2023 ;

— Débouter [F] [G] épouse [E] de ses demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civil et des dépens ;

— Condamner [F] [G] épouse [E] à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance ainsi que la somme à valoir sur les honoraires de l’expert, en sa qualité de demanderesse à la présente procédure de fixation du loyer renouvelé.

La société NEXITY STUDEA expose que le montant du loyer renouvelé requis par la demanderesse ne repose sur aucun élément de nature à justifier l’augmentation sollicitée de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 avril 2015 et mis en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Il s’évince des éléments versés au débat par les parties que par acte de Commissaire de justice signifié le 27 décembre 2022, [F] [G] épouse [E] a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé avec offre de renouvellement avec effet au 1er juillet 2023 moyennant un loyer annuel de 5.000 euros.

La société preneuse n’a pas fait connaître ses intentions suite à la délivrance du congé.

Il s’évince toutefois des éléments versés au débat par les parties et notamment du mémoire notifié par lettre recommandé avec AR le 28 mars 2025 par la société NEXITY STUDEA que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Il est donc acquis que le bail commercial du 24 septembre 1997 a été renouvelé pour une nouvelle période.

2. Sur la fixation de la date de renouvellement du bail

L’article L.145-9 du Code de commerce, la durée du bail renouvelé est de neuf années sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Aux termes de l’article L.145-12 alinéa 3 du Code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il n’existe aucune contestation entre les parties quant à la date de renouvellement du bail commercial les liant, de sorte qu’il a vocation à débuter le 1er juillet 2023.

3. Sur le montant du loyer renouvelé

Aux termes de son mémoire [F] [G] épouse [E] sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. Elle expose que le loyer mensuel du local donné à bail s’élève actuellement à la somme de de 298,68 euros hors charges alors même que la société NEXITY STUDEA loue des appartements de taille équivalente dans la même résidence pour un loyer mensuel de 701 euros [10] soit environ 600 euros par mois HT et HC.

La société preneuse expose que le montant du loyer renouvelé requis de la demanderesse ne repose sur aucun élément de nature à justifier l’augmentation sollicitée de sorte qu’elle doit être débouté de sa demande.

En l’espèce, le juge ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant du loyer renouvelé, celui-ci étant l’objet de divergences entre les parties, il convient de recourir à une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de renouvellement à la date du 1er juillet 2023.

Les frais d’expertise devront être avancés par la bailleresse, demanderesse à la présente procédure et à qui incombe la charge de la preuve du montant de la valeur locative déclarée.

Conformément à l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur sera tenu de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel.

4. Sur les demandes accessoires

En l’état de la mesure d’expertise ordonnées, les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe;

Avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 1er juillet 2023 :

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du code de commerce,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [W]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.62.70.02.07

Fax : 04.93.13.94.35

Mèl : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— Visiter les lieux loués sis [Adresse 5],

— Décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— Se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— Fournir au juge tous les éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au1er juillet 2023 suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

I) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

II) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

III) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

IV) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

V) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er juillet 2023 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce;

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3. 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que [F] [G] épouse [E] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard dans un délai de 6 mois à compter du dépôt de la provision à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 4mars 2026 à 09 h 30, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

Et dans l’attente de l’audience qui suivra le dépôt du rapport :

Dit que pendant le cours de l’instance, la société NEXITY STUDEA sera redevable du paiement des loyers échus au prix ancien, soit le loyer actuel,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE