TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [M] [R]

Madame [D] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sébastien GARNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 3] – EAU

non comparant, ni représenté

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 2] – EAU

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02108 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DU LITIGE

[M] [R] et [D] [R] sont propriétaires des lots n°16 et 43 situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 03/04/2025 remis selon les dispositions de l’article 684 du code de procédure civile à l’autorité compétente des EMIRATS ARABES UNIS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice STARES COPROPRIETE, a fait assigner [M] [R] et [D] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  2919,70 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01/01/2025 inclus ;

—  1279,42 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1200 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27/06/2025 et a fait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 07/10/2025.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[M] [R] et [D] [R], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 16/12/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever que le demandeur a respecté les conditions de notification d’un acte de justice à l’étranger (hors UE) selon les dispositions de l’accord bilatéral signé le 09/09/1991, les EMIRATS ARABES UNIS n’étant pas parties à la Convention de la Haye en matière de notification des actes. Un délai raisonnable de plus de six mois suivant la transmission de l’assignation à l’autorité compétente du pays de résidence des défendeurs a été appliqué avant d’examiner le dossier.

Dès lors, il y a lieu de statuer au fond sur ce dossier, en l’absence des défendeurs régulièrement convoqués et avisés de l’audience.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de propriétaire de [M] [R] et [D] [R] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°16 et 43 ;le décompte individuel du 01/10/2022 au 01/01/2025 inclus ;les appels de fonds du 01/10/2022 au 31/12/2024 ;les courriers simples de mise en demeure des 17/02/2023 et 29/11/2023 ;les procès-verbaux d’AG en date des 28/09/2023 et 27/05/2024 et les attestations de non recours ; le contrat de Syndic les factures des frais exposés.

Il ressort du décompte arrêté au 01/01/2025 qu’à cette date, le compte de copropriétaire de [M] [R] et [D] [R] était débiteur de la somme de 4199,12 euros dont il convient de déduire la somme de 1279,42 euros correspondant aux frais (mises en demeure, sommation, constitution du dossier et transmission à l’avocat), soit un montant de 2919,70 euros hors frais, selon décompte courant du 01/10/2022 au 01/01/2025 inclus.

Par conséquent, [M] [R] et [D] [R] sont solidairement redevables de la somme de 2919,70 euros à laquelle ils seront condamnés au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/10/2022 au 01/01/2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur produit deux courriers simples de mises en demeure, mais ne transmet pas la preuve de l’envoi d’une sommation ou de courriers en formation recommandé. Par ailleurs, les frais de dossier avocat constituent des frais irrépétibles, qui seront examinés à ce titre.

Il convient de fixer le montant total des frais de recouvrement justifiés à la somme de 20 euros.

Par conséquent, [M] [R] et [D] [R] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [M] [R] et [D] [R] n’ont pas réglé leurs charges entre octobre 2022 et janvier 2025. Malgré la présente procédure et la tentative de règlement amiable (conciliation), les défendeurs n’ont pas pris contact avec le syndicat des copropriétaires et n’ont pas tenté de mettre en place un règlement amiable. Compte tenu de l’absence de règlement sur une période de plus deux années, même partiel, il est manifeste que le demandeur a subi un préjudice de trésorerie et d’organisation certain du fait du comportement de [M] [R] et [D] [R]. Il convient néanmoins de réduire la demande au titre des dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d’une condamnation antérieure et d’un comportement abusif des défendeurs.

Il convient de faire droit à la demande d’indemnisation à hauteur de 600 euros.

Sur les demandes accessoires

[M] [R] et [D] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [M] [R] et [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice STARES COPROPRIETE, la somme de 2919,70 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 01/10/2022 au 01/01/2025 inclus, selon décompte arrêté au 01/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [M] [R] et [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice STARES COPROPRIETE, la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 01/01/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [M] [R] et [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice STARES COPROPRIETE, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [M] [R] et [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice STARES COPROPRIETE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [M] [R] et [D] [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Présidente