COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Société [Adresse 14] c/ Société LA LORGUAISE, S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR

MINUTE N°25/459

Du 31 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/01568 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NN5Q

Grosse délivrée à

expédition délivrée à: M^e Philippe BARBIER

M^e Hervé ZUELGARAY

M^e Pierre BENAYOUN

le 31 juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente et un Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice-Président

Assesseur :Françoise BENZAQUEN,Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Greffier : Taanlimi BENALI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président

DEBATS

A l’audience du 18 mars 2025,les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ:

Par mise à disposition au Greffe le 31 Juillet 2025 après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA,Vice Présidente, et Taanlimi BENALI,Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Société [Adresse 13] venant aux droits de la Société HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

SCCV LA LORGUAISE prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]”

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre BENAYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe BARBIER, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV LA LORGUAISE a entrepris l’édification d’un ensemble immobilier dénommé CARRE 45 sur un terrain situé [Adresse 8], acquis de la SCI LA PENETRANTE par acte notarié du 29 octobre 2015. Elle a vendu les lots en état futur d’achèvement.

Par acte notarié du même jour, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR (ci-après la SA CAISSE D’EPARGNE) a accordé un prêt à la SCCV LA LORGUAISE aux fins d’acquisition du terrain, et a consenti une garantie financière d’achèvement.

Par acte notarié du même jour encore, la SCI LA PENETRANTE a acquis en état futur d’achèvement de la SCCV LA LORGUAISE les lots 42, 43, 45, et 31 à 35 de l’ensemble immobilier. La date de livraison prévue avait été fixée à la fin du premier trimestre 2017.

Par acte notarié du 19 avril 2016 la SA [Adresse 10] a acquis en état futur d’achèvement de la société LA LORGUAISE les lots 11,12,13,15,16,17,18,20,21,et 46 à 54 de l’ensemble immobilier. La livraison était prévue pour la fin du premier trimestre 2017. La SA UNICIL est ensuite venue aux droits de la société [Adresse 10].

La SCCV LA LORGUAISE a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de GRASSE qui, par ordonnance du 6 novembre 2020 a désigné Monsieur [D] en qualité d’expert. A rejeté les demandes de missions complémentaires, et a rejeté sa demande de restitution de fonds.

Par ordonnance du 11 janvier 2021, le juge chargé du contrôle des expertise du tribunal judiciaire de TOULON a désigné Monsieur [P] [H] en remplacement de Monsieur [D].

Monsieur [H] a rendu un rapport de carence le 14 mars 2022.

Vu les exploits d’huissier en date des 11 et 12 avril 2021 aux termes desquels la SA d’habitation à loyer modéré UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 10] a fait assigner la SCCV LA LORGUAISE et la caisse d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR devant le tribunal de céans ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 juillet 2023 qui a déclaré irrecevable la demande de mise hors de cause formée par la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge de la mise en état , débouté la SA IN’LI PACA, prise en la personne de son représentant légal, venant aux droits de la société PARLONIAM, de sa demande de provisions et de celle subséquente de compensation, réservé les dépens ,dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Vu les dernières conclusions (RPVA 9 avril 2024) aux termes desquelles la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 10] sollicite au visa des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, de voir

— condamner la Société LA LORGUAISE à lui payer à la société UNICIL SOCIETE

ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE venant aux droits de la Société

[Adresse 11] les sommes provisionnelles suivantes :

—  1 704 792,51 € au titre des pénalités de retard prévues au contrat

de vente (somme à parfaire)

—  256 046,88 € au titre de la perte des loyers depuis le 1 er Avril 2017, décompte arrêté au 20 juin 2023

— voir ordonner la compensation entre la créance dont dispose la Société UNICIL

[Adresse 12] venant aux droits de la

Société HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS et le solde des travaux restant dû à la

SCCV LA LORGUAISE.

A l’achèvement des travaux,

— voir condamner la Société LA LORGUAISE à remettre les clés des lots acquis par la

société [Adresse 14], et ce

sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la déclaration

d’achèvement, ou, à défaut, voir autoriser société UNICIL SOCIETE ANONYME

D’HABITATION A LOYER MODERE prendre possession des lots avec le concours

d’un huissier de justice et a besoin de la force publique.

— voir ordonner à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE, la mise en jeu de la

garantie financière d’achèvement, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à

compter de la signification de la décision à intervenir,

— voir condamner in solidum la Société LA LORGUAISE et la CAISSE D’EPARGNE ET

DE PREVOYANCE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du

code de procédure civile

— voir condamner in solidum la Société LA LORGUAISE et la CAISSE D’EPARGNE ET

DE PREVOYANCE aux entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions (RPVA 3 septembre 2025) aux termes desquelles la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR sollicite de:

— voir rejeter les demandes la visant en l’état du dépôt du rapport de l’expert [H] désigné par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 11 janvier 2021 en remplacement de l’expert initialement désigné par ordonnance du même siège en date du 6 novembre 2020,

— voir juger en toute hypothèse que l’absence de défaillance du promoteur est avérée par les procès-verbaux de réception des lots vendus à UNICIL et que la garantie consentie par la

CAISSE D’EPARGNE COTE D’AZUR n’est pas mobilisable.

— voir condamner reconventionnellement la Société UNICIL à créditer le compte centralisateur

ouvert dans ses livres de la somme de 56 251,97 € sous astreinte de 1 000 € courant jour par jour du prononcé du jugement à intervenir et subsidiairement de sa signification

— voir débouter en toute hypothèse la société UNICIL de toute ses demandes la visant ainsi que de sa prétention à compensation des sommes dont elle reste redevable au titre de la vente intervenue avec les condamnations indemnitaires qui seraient prononcées à son profit à l’encontre de la SCCV LA LORGUAISE

— la voir condamner à lui payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre dépens, le cas échéant in solidum avec la SCCV LA LORGUAISE

— voir juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée de droit au jugement à intervenir.

Vu les conclusions ( RPVA 17 mars 2025 ) de la SCCV LA LORGUAISE qui sollicite au visa de l’article 1218 du Code civil de:

— voir ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture de manière à ce que le débat

puisse inclure notamment le jugement déterminant du 30 Juillet 2024 rendu par

le Tribunal Judiciaire de Grasse, ayant tranché quant à la responsabilité

contractuelle du fournisseur de béton

— voir dire qu’elle a justifié de causes légitimes de suspension de délai de livraison contractuel

— voir juger que les retards de livraison de l’ouvrage proviennent de causes extérieures irrésistibles à assimiler à une force majeure

— voir constater que la responsabilité contractuelle de la société LAFARGE BETONS a été retenue devant le Tribunal Judiciaire de Grasse par Jugement du 30 Juillet 2024 justifiant la procédure de référé expertise et l’arrêt des travaux pendant la durée de l’expertise judiciaire entre 2017 et 2020

— voir débouter de plus fort la société UNICIL de l’intégralité de ses demandes.

— voir condamner la société UNICIL au paiement d’une somme de 4.000 euros

en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement,

— voir dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024 avec effet différé au 4 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2024 avec effet différé au 4 mars 2025, que la SCCV LA LORGUAISE a notifié par RPVA le 17 mars 2025, soit après la date de clôture, ses premières conclusions au fond.

A l’audience du 18 mars 2025 le tribunal a rejeté sa demande de voir révoquer l’ordonnance de clôture ordonnée le 14 novembre 2024, au motif que la pièce invoquée par la SCCV LA LORGUAISE pour justifier de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture a été obtenue le 30 juillet 2024.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui -même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement, il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats .Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Par acte notarié du 19 avril 2016 la SCCV LA LORGUAISE a vendu à la SA [Adresse 9] aux droits de laquelle vient la société UNICIL en l’état futur d’achèvement les lots n°11,12,13,15,16,17,18,20,21 chacun constitué d’un garage et les lots n° 46, 47,48, 49, 50 51,52,53 et 54 chacun constitué d’un appartement.

La société UNICIL fait valoir dans ses dernières écritures d’une part que les parties privatives des biens qu’elle a acquis et les parties communes n’ont toujours pas été livrées et d’autre part que les parties communes n’ont toujours pas été livrées.

La société UNICIL produit un mémoire technique relatif aux logements 101 à 109 de juillet 2024 qui a pour objet l’examen de la conformité des ouvrages exécutés en cours de livraison dans ces logements situés immeuble CARRE 45. Il y est mentionné notamment que les logements sont en cours de finition, qu’ils sont en phase de réception.

Elle produit un mémoire technique des logements 201 à 209 de juillet 2024 qui mentionne notamment que les logements sont en cours de finition, qu’ils sont en phase de réception, que les logements ont été vandalisés avant réception que certains travaux de réparation sont en cours.

Elle verse par ailleurs un mémoire technique de juillet 2024 qui porte notamment sur un audit des parties communes et les aménagements extérieurs.

La SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR produit plusieurs procès- verbaux de réception en date du 20 janvier 2023.

Cependant ces procès -verbaux portent mention du lot n° 201 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 23, le lot n° le numéro 202 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 24 ,le lot n°203, le lot n° 204 avec écrit à cote entre parenthèse le numéro 26, le lot 205 et écrit à coté lot 27, lot n° 206 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 28, lot n° 207 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 29, lot n° 208 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 21, lot n° 209 avec écrit et entouré à la main à coté le numéro 22.

Tous les procès -verbaux de réception portent la mention « accession INLI » sans plus de précision;

Il n’est pas possible de déterminer de manière formelle un lien entre les mentions visés aux procès-verbaux de réception ou entre les lots visés les mémoires techniques et ceux acquis par acte notarié par la société UNICIL

Par conséquent il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture, d 'ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à la société UNICIL de préciser d’une part si les parties privatives de ses lots ont été ou non réceptionnées d’autre part de justifier du lien entre les lots visés dans l’acte notarié d’acquisition du 14 janvier 2016 et ceux pour lesquels elle sollicite une indemnité de retard.

Dans l’attente, les demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT à la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 10] de préciser si les parties privatives de ses lots ont été ou non réceptionnées,

ENJOINT à la SA UNICIL venant aux droits de la société [Adresse 10] de justifier du lien entre les lots visés dans l’acte notarié d’acquisition du 14 janvier 2016 et ceux pour lesquels elle sollicite notamment une indemnité de retard,

RESERVE l’ensemble des demandes,

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état du 13 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT