TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/04110 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XSTT

N° de MINUTE : 25/00048

Monsieur [G] [M], associé gérant de la société ZB AZUR

né le 30 Janvier 1986 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 11]

La S.C.I. ZB AZUR

[Adresse 1]

[Localité 8]

Ayant pour Avocat : M^e David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 630

DEMANDEURS

C/

Monsieur [J] [B]

né le 26 Janvier 1953 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 7]

La S.C.I. KDS

[Adresse 4]

[Localité 10]

Ayant pour Avocats : M^e Doriane LALANDE, avocat (postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150, M^e Francesca SATTA, membre de la SELARL Francesca SATTA, avocat ( plaidant) au barreau de SAINTES

La S.E.L.A.R.L. [P] [T], Office Notariale

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, SCP RONZEAU & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0499

intervenante forcée

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 6 octobre 2022 par la SELARL [P] [T], la SCI KDS (représentée par son gérant, M. [B]) a consenti à la SAS BVC Azur (représentée par M. [M]) une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur un bien en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 9] et expirant le 15 décembre 2022.

Le 1er décembre 2022, la SCI ZB Azur et la SAS BVC Azur ont signé un acte sous seing privé prévoyant la substitution de la seconde par la première en qualité de bénéficiaire de la promesse.

Une condition suspensive de 30 000 euros a été stipulée et la SAS BVC Azur a versé entre les mains du notaire la somme de 15 000 euros à titre de séquestre.

Ayant découvert que le bien avait fait l’objet de modifications apportées par la SCI KDS sans autorisation d’urbanisme, la SCI ZB Azur a refusé de poursuivre la vente et a sollicité la restitution du séquestre.

C’est dans ces conditions que M. [M] et la SCI ZB azur ont, par acte d’huissier du 17 avril 2023, fait assigner la SCI KDS devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Par acte du 19 juin 2023, la SCI KDS et M. [B] ont fait assigner la SELARL [P] [T] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

La jonction des deux procédures a été prononcée par mention au dossier.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 14 novembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 20 janvier 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, M. [M] et la SCI ZB azur demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

In limine litis,

— juger que la SCI KDS a parfaitement été informée de la substitution de la société ZB Azur dont elle a pris acte en autorisant expressément que le séquestre lui soit restitué, conformément à l’article 1216 al.2 du code civil ;

— rejeter la demande d’irrecevabilité de l’action de la SCI ZB Azur ayant qualité à agir ;

— juger recevables et bien fondées les demandes de la SCI ZB Azur ;

En conséquence,

— juger que la SCI KDS, promettant, a omis de mentionner son infraction au refus de permis de construire en procédant discrétionnairement et illégalement à la division et la création de lots ainsi qu’en s’abstenant de mentionner les servitudes sur le bien ;

En conséquence,

— prononcer la résolution de la promesse de vente en date du 6 octobre 2022 aux torts du promettant, les conditions suspensives n’ayant pas été réalisées de par sa faute ;

— prendre acte du désistement de la demande de déblocage des fonds séquestrés en l’étude notarial au profit de la SCI ZB Azur pour un montant de 15 000 euros, le versement ayant été accepté et versé par le promettant après avoir été assigné ;

— condamner la SCI KDS ou tout succombant à verser à la SCI ZB Azur, la somme de 30 000 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

— condamner la SCI KDS ou tout succombant à verser M. [M], associé gérant de la SCI ZB Azur, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêt en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la SCI KDS ou tout succombant à verser à la SCI ZB Azur la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI KDS out tout succombant aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la SCI KDS demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

In limine litis,

— juger que la présomption de connaissance par le promettant intervenue postérieurement à la promesse devenue caduque ne peut avoir pour effets de rendre valable une substitution irrégulière et de reconnaître à la SCI ZB Azur la qualité pour agir ;

— déclarer irrecevable l’assignation de la SCI ZB Azur et de M. [M] en ce qu’ils sont dépourvus du droit d’agir ;

— déclarer les demandes formulées par la SCI KDS et son représentant légal, M. [B], recevables et fondées ;

Sur le fond,

— débouter la SCI ZB Azur et de M. [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

— débouter la SELARL [P] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— prendre acte de l’autorisation de déblocage par la SCI ZB Azur des fonds séquestrés en l’étude notariale de Maître [T] au profit de la SCI ZB Azur pour un montant de 15 000 euros sous condition de l’accord de la société BVC Azur ;

En tout état de cause,

— juger que la SELARL [P] [T], notaire, a commis des fautes dans le cadre de l’exercice de sa mission en ne mentionnant pas au sein de la promesse de vente l’irrégularité du permis de construire et les servitudes grevant le bien, lesquelles engagent sa responsabilité en ce qu’elles constituent des manquements graves à son devoir de conseil et son obligation de vigilance renforcée ;

— juger que la SELARL [P] [T], notaire, a commis des fautes à l’origine de la non- réitération de la vente ;

En conséquence,

— prononcer la résolution de la promesse de vente en date du 6 octobre 2022 aux torts de la SELARL [P] [T] ;

— condamner la SELARL [P] [T] à verser à la SCI KDS la somme de 1 710 euros en indemnisation de son préjudice économique au titre des frais et charges qui auraient dû être supportés par l’acquéreur et qui sont restées à sa charge par suite de l’annulation de la vente ainsi que des frais d’établissement de la promesse ;

— condamner la SELARL [P] [T] à verser à la SCI KDS la somme 30 000 euros en indemnisation de la perte de chance de la SCI KDS de vendre son bien immobilier ;

— condamner la SELARL [P] [T] à garantir toute condamnation sur les demandes formées à son encontre par la SCI ZB Azur au titre des préjudices matériel et moral ;

— condamner la SELARL [P] [T] à verser à M. [B] la somme 10 000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

— condamner la SELARL [P] [T] à verser à M. [B] la somme 7 590 euros en indemnisation de son préjudice financier ;

— condamner in solidum la SELARL [P] [T], la SCI ZB Azur et de M. [M] à verser à la SCI KDS la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens ;

— assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la SELARL [P] [T] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que la SCI KDS succombe dans la charge de la preuve lui incombant aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle de la SELARL [P] [T] ;

— juger la SCI KDS mal fondée en ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SELARL [P] [T] ;

— débouter la SCI KDS de l’intégralité de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la SELARL [P] [T] ;

— donner acte à la SELARL [P] [T], de ce qu’elle a libéré la somme de 15 000 euros séquestrée en son étude notariale auprès de la SCI ZB Azur ;

— débouter la SCI ZB Azur de sa demande de condamnation de la SELARL [P] [T] à débloquer lesdits fonds ;

— condamner la SCI KDS à payer à la SELARL [P] [T], une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI KDS aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, 6° du code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ; […] les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

L’article 125 du code de procédure civile dispose cependant que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, si la SCI KDS n’est pas recevable à présenter une fin de non-recevoir à la juridiction saisie au fond, l’article 125 du code de procédure civile permet néanmoins au juge de relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Compte-tenu de la nature du litige, qui implique d’identifier le bénéficiaire de la promesse, le tribunal entend examiner d’office cette fin de non-recevoir, sans réouverture des débats dès lors qu’elle est entrée dans la discussion.

La promesse unilatérale de vente contient une clause de substitution ainsi rédigée : « Il est toutefois convenu que la réalisation des présentes par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit du BENEFICIAIRE soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; mais dans ce cas, il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les charges et conditions stipulées aux présentes sans exception ni réserve.

[…]

Le BENEFICIAIRE devra informer le PROMETTANT de l’exercice de cette substitution.

[…]

Cette faculté de substitution ne pourra être exercée et ce par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l’acte de vente. »

Etant rappelé que l’article 1192 du code civil dispose que l’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation, force est de constater que la clause de substitution exige que le bénéficiaire informe le promettant de l’exercice de cette substitution.

Par ailleurs, si les deux stipulations relatives à l’information du notaire et du promettant sont contradictoires du fait d’une rédaction fort maladroite, il n’en demeure pas moins que les parties ont entendu conditionner l’efficacité de la substitution à l’information du promettant.

Or, aucune des pièces produites ne permet d’établir une telle information durant le délai de la promesse, la seule circonstance que la SCI KDS ait, postérieurement, donné son accord pour la libération du séquestre entre les mains de la SCI ZB Azur ne pouvant suffire à démontrer une telle information.

Il en résulte que la SCI ZB Azur ne s’est pas valablement substituée à la SAS BVC Azur et qu’elle n’a donc point la qualité de bénéficiaire de la promesse.

Dépourvue d’intérêt à agir, la SCI ZB Azur sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Il en résulte que ni la demande de résolution, que seule une partie au contrat, ce qui n’est pas le cas de M. [M], peut solliciter, ni les demandes indemnitaires formées par la SCI ZB Azur ne seront examinées.

Sur la demande indemnitaire de M. [M]

M. [M] n’étant pas partie au contrat, il ne peut réclamer l’indemnisation d’un quelconque manquement au devoir précontractuel d’information.

De la même façon, il ne peut se prévaloir d’un dol, qui est une cause de nullité relative du contrat dont seul un cocontractant peut invoquer.

Il ne peut enfin réclamer l’indemnisation des conséquences de la résolution du contrat puisque les demandes en ce sens sont déclarées irrecevables.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes de la SCI KDS

Sur la demande de résolution

L’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon les articles 1217 et 1224 du même code, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Aux termes de l’article 1199 du code civil, Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

En l’espèce, il sera d’abord relevé que la SCI KDS fonde ses demandes à l’égard du notaire sur l’article 1240 du code civil, soit le régime de la responsabilité extracontractuelle, parfaitement étranger à la matière contractuelle et, partant, insusceptible de fonder une demande en résolution d’un contrat.

Par ailleurs, la résolution d’un contrat ne peut résulter que de la faute d’une partie au contrat, ce que n’est pas le notaire.

La demande sera ainsi rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En particulier, le notaire qui reçoit une vente immobilière est tenu d’informer l’acquéreur de l’étendue des droits de propriété cédés avec précision et sans ambiguïté, et de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle il participe, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont il est par ailleurs en possession.

Il appartient en revanche à celui qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; en particulier, la perte de chance, liée à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, est réparée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il est constant que la SCI KDS était parfaitement instruite de ce que la mairie lui a refusé le permis de construire, de sorte qu’elle ne peut reprocher au notaire de n’avoir point fait de recherches sur ce point alors qu’aucun élément n’était de nature à faire naître un doute quant aux déclarations de la promettante.

Par ailleurs, il résulte des faits de l’espèce que la SCI KDS a dissimulé l’ampleur des travaux effectués, de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui se prévaloir contre le notaire d’un quelconque manquement au devoir de renseignement quant à l’acte instrumenté.

S’agissant des servitudes, aucune pièce versée n’en démontre l’existence, de sorte qu’il ne saurait être reproché une quelconque faute au notaire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI KDS, qui est à l’origine de la situation litigieuse.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI KDS, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SELARL [P] [T] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

La SCI KDS et la SCI ZB Azur seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

M. [M] ne forme pas de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes formées par la SCI ZB Azur ;

DECLARE irrecevable la demande de résolution de la promesse de vente formée par M. [M] ;

DEBOUTE M. [M] de sa demande indemnitaire ;

DEBOUTE la SCI KDS de sa demande de résolution de la promesse unilatérale de vente ;

DEBOUTE la SCI KDS de ses demandes indemnitaires dirigées contre la SELARL [P] [T] ;

MET les dépens à la charge de la SCI KDS ;

CONDAMNE la SCI KDS à payer à la SELARL [P] [T] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ZB Azur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI KDS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT