COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. GRAND HOTEL DU [Adresse 5] MARTIN c/ Société ARCADIA

N°25/

Du 07 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00947 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJIA

Grosse délivrée à

M^e Anne MANCEL

expédition délivrée à

le 07 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière “GRAND HOTEL [Adresse 7]”, Représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Société ARCADIA, prise en la personne de son représentant légal,

Sis [Adresse 2]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Arcadia est propriétaire des lots n°09 et 135 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 3].

Par lettre du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a mis en demeure la SCI Arcadia de payer la somme de 746,63 euros de charges de copropriété et frais dus au 19 mai 2022.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 8] du [Adresse 6]” a fait délivrer le 21 décembre 2024 à la SCI Arcadia une sommation de payer la somme principale de 7.836,18 euros de charges de copropriété impayées et frais.

Par acte du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Grand Hôtel du [Adresse 6]” situé [Adresse 3] a fait assigner la SCI Arcadia aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

9.537, 36 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 21 décembre 2024,2.000 euros de dommages et intérêts,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la société Arcadia a fait opposition sur ses comptes et que depuis plus d’un an, elle a cessé de régler toute contribution aux charges communes si bien que sa dette n’a cessé de croître malgré la délivrance d’une sommation de payer, non suivie d’effet. Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021, 2022, 2023 et 2024, les appels de fonds et relevés des sommes dues. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à sa charge et devront lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice financier et des difficultés de gestion, indépendant de celui causé par le retard de paiement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI Arcadia n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” produit :

le relevé de propriété démontrant que SCI Arcadia est propriétaire des lots de copropriété n°09 et 135 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Arcadia,une mise en demeure de payer la somme de 746,63 euros de charges de copropriété dues au 19 mai 2022 adressée à la SCI Arcadia par lettre du 25 mai 2022,une sommation de payer la somme de 7.836,18 euros de charges de copropriété impayées par acte d’huissier délivré à la SCI Arcadia du 21 décembre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 9.537,36 euros au 27 janvier 2025.

Toutefois, ce solde débiteur de 9.537,36 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de rar non retiré d’un montant de 7,09 euros le 11 mai 2022,

— des frais de relance d’un montant de 13,46 euros le 4 décembre 2023,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 34,71 euros le 9 juillet 2024,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 34,71 euros le 30 septembre 2024,

— des frais de mise au contentieux d’un montant de 231,66 euros le 9 décembre 2024,

le tout pour un montant total de 321,63 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des “frais de relance”, ou des “frais de mise au contentieux” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 34,71 euros et le coût de la sommation de payer qui sera inclus dans les dépens de la présente décision.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 9.250,47 euros, arrêtée au 27 janvier 2025, que la SCI Arcadia sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.836,18 euros à compter de la sommation de payer du 21 décembre 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation introductive d’instance du 7 mars 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la SCI Arcadia s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose de ce fait à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier sa défaillance et faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.

La SCI Arcadia sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Arcadia sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Arcadia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 3] la somme de 9.250,47 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.836,18 euros à compter du 21 décembre 2024 et sur la totalité à compter du 7 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI Arcadia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Grand Hôtel du [Adresse 6]” situé [Adresse 3] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Arcadia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 3] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Arcadia aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer du 21 décembre 2024 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT