TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

à Maître BELLAICHE et

à Maître HEURTEL

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à Maître CHATIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035

N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 06 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [A] [O] [W] [P] (décédée)

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet CONOPÉE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Anne HEURTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1113

S.A.S. CANOPEE GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0103

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [C] [X], venant en sa qualité d’héritier, aux droits de Madame [A] [O] [W] [P]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [T] [X], venant en sa qualité d’héritier, aux droits de Madame [A] [O] [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître Isabelle CHATIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0659

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 03 Mai 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [P] était copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2020, Mme [A] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la SAS Canopée Gestion, syndic, devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de désignation, avant dire droit, d’un expert comptable et aux fins d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 29 juin 2020.

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 17 mai 2021, M. [C] [X] et M. [T] [X] venant, en leur qualité d’héritiers, aux droits de Mme [A] [P], décédée le 21 mai 2021, ont soulevé un incident devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 29 octobre 2021, le juge de la mise en état a :

— débouté M. [C] [X] et M. [T] [X] de leur demande d’expertise ;

— réservé les dépens ;

— réservé les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté M. [C] [X] et M. [T] [X] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune de frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 15 février 2022 10h00 pour conclusions des défendeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2022, M. [C] [X] et M. [T] [X] demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10, 11, 14, 14-1, 18, 22 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 10 du décret n° 65-557 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article 263 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions du règlement de copropriété applicable,

Vu le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de PARIS le 7 juin 2019,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2020,

Vu les pièces communiquées,

— DIRE ET JUGER les Consorts [P] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions et les déclarer bien fondées,

— CONSTATER la faute du syndic, le Cabinet CANOPEE GESTION, dans le défaut de mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des questions posées par Madame [P] dans son courrier du 2 mai 2020,

— ANNULER en conséquence l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] en date du 29 juin 2020,

— CONSTATER l’engagement de la responsabilité du syndic, le Cabinet CANOPEE GESTION dans le défaut de mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des questions posées par Madame [P] dans son courrier du 2 mai 2020,

— CONDAMNER le Cabinet CANOPEE GESTION à verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts aux Consorts [P] en réparation du préjudice moral subi,

— ANNULER les résolutions n° 5, 9, 14, 15, 16, 18 et 20 à 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] en date du 29 juin 2020,

— DEBOUTER Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 1] et le Cabinet CANOPEE GESTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— DISPENSER les Consorts [P] de toute participation à la dépense commune relative aux frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Adresse 1] à verser aux Consorts [P] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente procédure.".

Aux termes de ses dernières conclusions notifiée par RPVA le 24 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande au tribunal de :

« Vu notamment la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu notamment le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu notamment l’article 263 du Code de procédure civile,

— DIRE ET JUGER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

— DÉBOUTER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] au paiement d’une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL HEURTEL & MOGA, représentée par M^e Anne HEURTEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 juin 2022, la S.A.S Cabinet Canopée Gestion demande au tribunal de :

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

« Vu l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 1240 du code civil ;

Vu les articles 143 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

— DECLARER la demande de Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] en date du 29 juin 2020 irrecevable ;

— DEBOUTER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] de leur demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] en date du 29 juin 2020 ;

— DEBOUTER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] de leur demande de condamnation de la société CANOPEE GESTION à leur verser la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] à verser à la société CANOPEE GESTION la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

— DEBOUTER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] à verser à la société CANOPEE GESTION la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [C] [X] et Monsieur [T] [X] aux entiers dépens."

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 3 mai 2024 a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Les demandeurs sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2020 pour absence de mise à l’ordre du jour des questions soulevées par Mme [A] [P] aux termes d’un courrier adressé au syndic le 2 mai 2020. Ils fondent leur demande sur les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Une demande d’annulation d’une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l’inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d’entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé.

C’est au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d’opposant.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale querellée que Mme [A] [P] a voté en faveur de plusieurs résolutions qui ont été adoptées, en l’espèce, les résolutions n°1, 2, 3, 7, 8, 11, 12, 13, 17 et 25, de sorte que les demandeurs ne peuvent agir utilement en annulation de ladite assemblée dans son intégralité.

Les demandeurs seront donc déclarés irrecevables en leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale querellée pour ce motif, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs allégués par ceux-ci.

Décision du 06 Septembre 2024

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3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et n° 9 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Les résolutions n° 5 et n° 9 portent sur l’approbation des comptes 2019 et le quitus du syndic.

Les consorts [X] considèrent que le nombre total des tantièmes de voix varie en fonction des votes abstentionnistes, favorables ou défavorables, ce qui justifie l’annulation desdites résolutions. Ils en déduisent que le nombre total des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés sur la base desquels il est possible de déterminer si la majorité des copropriétaires s’est prononcée n’est pas certain.

Ils justifient, en second lieu, leur demande d’annulation compte tenu « du caractère abscons des comptes de la copropriété ». Ils indiquent que la copropriété n’a pas versé aux débats l’ensemble des éléments qu’ils avaient sollicités et que les pièces versées sont parcellaires et insuffisantes pour vérifier d’une part le sort des indemnités obtenues à la suite des condamnations prononcées au profit de la copropriété par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 7 juin 2019 et d’autre part le sort des indemnités versées par l’assurance dommages ouvrage.

Ils affirment que Mme [A] [P] avait déjà pointé des irrégularités dans les comptes et notamment sur les annexes 1 et 2. Ils indiquent que selon Mme [A] [P], une somme de 71 489, 78 euros et non de 61 916,78 euros aurait due être perçue par le syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ; qu’une somme de 45 527 euros et non 28 434, 61 euros devrait figurer sur le solde créditeur au titre du solde après versement de l’indemnité par l’assureur dommages ouvrage.

Ils exposent que sur l’annexe 2, le compte 60 mentionne la somme de 8 898,20 euros – 324, 55 euros soit 8 573,65 euros, qui correspondrait à la consommation privative ; que toutefois, le tableau récapitulatif des consommations n’était pas joint à la convocation et ne permettait pas de s’en assurer. Ils affirment qu’aucun détail ni aucune justification ne sont apportés relativement à la somme de 12 935 euros mentionnée sur le compte 671.

Ils font valoir, concernant les badges d’accès au parking, que vingt-quatre émetteurs supplémentaires, ont été distribués, dont quatre sans que l’on puisse déterminer leurs destinataires et deux autres sont à facturer à l’espace lumière en tant que copropriétaire d’un parking si bien qu’il faut revoir le calcul des émetteurs à imputer aux copropriétaires du bâtiment dans lequel se trouvent les parkings.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale mentionne les éléments suivants :

La résolution n° 5 :

« Approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 (vote à la majorité de l’article 24 de la loi – clé de répartition 001 – Charges communes générales)

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation de la présente assemblée générale, à savoir le relevé des dépenses et les annexes conformes au décret comptable du 14/03/2005 de la loi du 10/07/1965 approuve les comptes arrêtés du syndicat de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019 pour un montant de 46 834,09 €.

S’abstient : 846/9212 tantièmes, Mme [Y] (258), M. [R] (306), M. [N] (282)

Votent pour : 7203/9212 tantièmes

Votent contre : 1163/9212 tantièmes, M. ou Mme [U] (471), M. [B] (407), Mme [P] (285)

Cette résolution est adoptée à la majorité simple des voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

La résolution n° 9 :

« Quitus au syndic (vote à la majorité de l’article 24 de la loi – clé de répartition 001 – Charges communes générales)

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31/12/2019.

S’abstient : 1741/9212 tantièmes, Mme [E] [K] (302), M. [V] (290, Mme [D] [H] (273), M. ou Mme [S] (338), M. [Y] (258) Mme [I] (280) 8

Votent contre : 2034/7471 tantièmes, M. ou Mme [U] (471), M. [B] (407), M. [R] (306), M. [J] [M] (283), M. [N] (282), Mme [P] (285)

Votent pour : 5437/7471 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité simple des voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

Le tribunal relève qu’aucun fondement juridique n’est développé dans les motifs des conclusions s’agissant des moyens soulevés tant en qui concerne l’irrégularité alléguée quant au décompte des voix qu’en ce qui concerne le caractère abscons des comptes de la copropriété.

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] ne démontrent pas l’existence d’une irrégularité dans le décompte des voix s’agissant de ces deux résolutions. S’agissant de la résolution n°5, contrairement à ce qu’indiquent les consorts [X] tous les décomptes des résultats ont été établis sur la base de 9212 tantièmes. Les 7203 tantièmes ayant voté « pour » constituent bien la majorité requise.

En ce qui concerne la résolution n° 9, les 5347 votes favorables constituent également bien la majorité requise. L’addition des 5347 votes favorables avec les 1741 qui se sont abstenus et les 2034 tantièmes qui ont voté contre permet de parvenir au résultat de 9212 tantièmes.

L’annulation de l’approbation des comptes annuels d’une copropriété peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes, que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, si les copropriétaires n’ont pas pu accéder aux pièces justificatives de charges selon les modalités prévues par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le tribunal relève que les consorts [X] évoquent les annexes 1et 2 mais qu’ils ne les versent pas aux débats. Ils formulent plusieurs allégations s’agissant notamment de sommes qui auraient dues être perçues mais ne fournissent à la présente juridiction aucun élément de nature à établir des irrégularités. Il ressort des débats que le syndicat des copropriétaires a produit des éléments relatifs au sinistre litigieux, qui a été indemnisé, et à la procédure judiciaire, en ce compris le rapport d’expertise de M. [G]. Il a également versé les éléments justifiant des déclarations à l’assurance et les rapports dommages-ouvrage, convention d’honoraires d’avocat et relevés de compte de la copropriété de 2013 à 2020.

Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter les consorts [X] de leur demande d’annulation des résolutions n° 5 et n° 9 de l’assemblée générale du 29 juin 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Cette résolution porte sur l’augmentation du montant de l’avance de trésorerie de 9 000 euros.

Les consorts [X] considèrent que le nombre total des tantièmes de voix varie en fonction des votes abstentionnistes, favorables ou défavorables, ce qui justifie l’annulation de ladite résolution.

En second lieu, ils justifient leur demande d’annulation au motif qu’il ne relève assurément pas de l’intérêt commun des copropriétaires d’augmenter l’avance de trésorerie, destinée à pallier dans le budget de fonctionnement, les manques dus au impayés de charges de copropriété, et ce au moyen des indemnisations perçues en réparation des désordres de la construction. Ils en déduisent que l’assemblée générale des copropriétaires a commis un abus de majorité dans la mesure où il s’agit d’un vote contraire à l’intérêt commun du syndicat des copropriétaires.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale, la résolution n° 14 est mentionnée comme suit :

« Décision à prendre concernant l’augmentation du montant de l’avance de trésorerie de 9.000 € (vote à la majorité de l’article 24 de la loi – clé de répartition 001 – Charges communes générales)

A financer par le fond de la procédure SIEMP (61.916,78 €)

Lors de la prochaine approbation des comptes et de leur répartition, si le montant d’avance de trésorerie paraît excédentaire, les fonds seront alors reversés sur le fonds indemnité judiciaire SIEMP.

S’abstient : 402/9212 tantièmes, Mme [L] (402)

Vote contre : 2582/8810 tantièmes, M. [V] (290), M. [J] [M] (283), M. [N] (282), Mme [P] (285), M. ou Mme [U] (471), M. [R] (306), M. [Y] (258), M. [B] (407)

Votent pour : 6228/8810 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité simple des voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] ne démontrent pas l’existence d’une irrégularité dans le décompte des voix s’agissant de ces deux résolutions. Les 6228 votes favorables constituent bien la majorité requise. L’addition des 6228 votes favorables avec les 402 qui se sont abstenus et les 2582 tantièmes qui ont voté contre permet de parvenir au résultat de 9212 tantièmes.

Les consorts [X] reprochent à l’assemblée générale d’avoir commis un abus de majorité.

Il y a lieu de rappeler qu’il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’assemblée générale est souveraine et les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Sans aucun autre élément, la simple allégation selon laquelle cette décision serait contraire à l’intérêt commun des copropriétaires ne permet pas de caractériser l’abus de majorité allégué.

Le moyen de nullité sera donc rejeté.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Les consorts [X] reprochent à l’assemblée d’avoir voté favorablement à la répartition, entre tous les copropriétaires, d’une indemnité de 1 500 euros et d’une indemnité de 2000 euros alors que ces sommes auraient dû, selon eux, n’être réparties qu’entre les seuls copropriétaires de l’immeuble collectif.

Ils estiment que l’assemblée générale a méconnu les dispositions du règlement de copropriété et que ces indemnités auraient dû bénéficier exclusivement aux propriétaires de places de parking.

En l’espèce, la résolution n° 15 est formulée comme suit :

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

« Décision à prendre concernant le remboursement à tous les copropriétaires du montant de préjudice pour porte du parking et système d’ouverture des portes communes pour 3.500 € (vote à la majorité de l’article 24 de la loi – clé de répartition 001 – Charges communes générales)

A financer par le fond de la procédure SIEMP (61.916,78 €)

L’assemblée générale décide de procéder au remboursement, en date du 1 er juillet 2020, à tous les copropriétaires du montant de préjudice pour porte de parking et système d’ouverture des portes communes pour 3.500 €

Personne ne s’abstient.

Vote contre : 2740/9212 tantièmes, Mme [E] [K] (302), Mme [D] [H] (273), M. [B] (407), M. [Y] (258), Mme [I] (280), M. [J] [M] (283), Mme [P] (285)

Votent pour : 7124/9212 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité simple des voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

La résolution indique que les indemnités versées correspondent au montant du préjudice pour “ porte du parking et système d’ouverture des portes communes pour 3 500 euros”.

Le règlement de copropriété prévoit des charges communes générales, des charges communes particulières au bâtiment dit « bâtiment collectif » et des charges communes spéciales aux maisons de ville.

Le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que les indemnités allouées seront nécessairement utilisées au titre des charges communes particulières au bâtiment collectif. Le syndicat des copropriétaires mentionne que tant les copropriétaires de l’immeuble collectif que ceux des maisons disposeraient de locaux dont les portes auraient été impactées par ce dispositif outre le fait que l’accès au jardin collectif concerne tous les copropriétaires, et, d’autre part, que l’indemnité perçue pour la porte d’accès au parking l’a été en raison d’une incidence esthétique qui impacterait l’ensemble immobilier de manière générale. Le tribunal relève que les consorts [X] ne contestent pas de telles affirmations.

Il n’est pas démontré que les indemnités litigieuses ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires et qu’elles doivent être considérées comme suivant le même régime que les charges spécifiques à chacun des bâtiments.

Or il y a lieu de rappeler que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 15.

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Aux termes de cette résolution, l’assemblée générale a décidé de procéder, au profit des copropriétaires, au remboursement de la somme de 16 723, 27 euros perçue par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du contentieux avec la SIEMP au titre des frais d’expertise et d’avocat exposés.

Les consorts [X] font valoir qu’aucun justificatif n’a été apporté s’agissant du montant des frais engagés au titre de l’expertise, du montant des frais d’avocat réglés par le syndicat des copropriétaires, de la répartition de la charge de ces frais sur l’ensemble des copropriétaires. Ils ajoutent qu’une partie des charges de copropriété afférentes à ces frais n’a pas été réglée par certains copropriétaires. Ils en déduisent que les copropriétaires n’étaient pas suffisamment informés pour se prononcer en connaissance de cause sur cette résolution et partant sur l’imputation définitive d’une somme importante du fonds indemnisation, ce qui justifie son annulation.

Le tribunal relève qu’aucun fondement juridique n’est développé dans les motifs des conclusions s’agissant du moyen de nullité soulevé.

En l’espèce, comme le mentionne à juste titre le syndicat des copropriétaires, il résulte tant du jugement rendu le 7 juin 2019, produit aux débats, que du justificatif des sommes versées au syndicat des copropriétaires, que la somme de 16 723, 27 a bien été perçue par le syndicat des copropriétaires. Les consorts [X] prétendent que les copropriétaires n’étaient pas informés des impayés de charges dans la copropriété mais il résulte de leurs propres écritures que cet élément de fait était mentionné dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Comme rappelé ci-dessus, le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 16.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Aux termes de la résolution n° 18, l’assemblée a voté la clôture des comptes travaux 003 pour la pose d’un récepteur Intratone.

La résolution est formulée comme suit :

« Décision à prendre concernant la clôture des comptes travaux 003 pour la pose du récepteur intratone (vote à la majorité de l’article 24 de la loi – clé de répartition 001 – Charges communes générales)

L’assemblée générale décide de clôturer le compte travaux 003 pour la pose du récepteur intratone.

Personne ne s’abstient.

Vote contre : 1736/9212 tantièmes, M. [V] (290), M. ou Mme [U] (471), M. [B] (407), M. [J] [M] (283), Mme [P] (285)

Votent pour : 7176/9212 tantièmes

Cette résolution est adoptée à la majorité simple des voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

Les consorts [X] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif que l’origine des fonds mobilisés pour régler les travaux relatifs à la pose de ce récepteur est incertaine. Ils exposent que contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, les travaux n’ont pas été votés lors de l’assemblée générale du 20 avril 2017 mais ont été financés par des fonds versés par l’assurance dommages ouvrage à d’autres fins.

Le tribunal relève qu’aucun fondement juridique n’est développé dans les motifs des conclusions s’agissant du moyen de nullité soulevé.

Comme le relève le syndicat des copropriétaires, les consorts [X] ne démontrent pas en quoi les fonds seraient « incertains » et en quoi cette incertitude poserait difficulté et entacherait la résolution d’irrégularité.

Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n° 18.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 20 à 24 de l’assemblée générale du 29 juin 2020

Ces résolutions concernent la mise en oeuvre de travaux tendant à remédier à des désordres objet de la procédure que le syndicat des copropriétaires a menée à l’encontre de la SIEMP et aux termes de laquelle il a obtenu diverses indemnités.

Les consorts [X] sollicitent l’annulation des résolutions n° 20 à n° 24. Il affirment que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pu se prononcer librement et souverainement sur les résolutions entreprises dans la mesure où elle ne disposait pas des informations suffisantes sur les indemnités perçues et sur l’intégralité des travaux à réaliser grâce à ces fonds ; que ces éléments étaient néanmoins très importants afin de permettre la reprise de l’intégralité des malfaçons identifiées judiciairement.

Ils affirment qu’il n’a pas été établi et communiqué aux copropriétaires de décompte dûment justifié des indemnités perçues et à percevoir à la suite du jugement devenu définitif du tribunal de grande instance de Paris le 7 juin 2019 ; que selon Mme [A] [P], c’est une somme de 71 489, 78 euros qui aurait dû être perçue au titre des dommages et intérêts obtenus par le syndicat des copropriétaires et non une somme de 61 916, 78 comme le mentionne le compte épargne ouvert au nom du syndicat ; qu’aucune explication n’a été donnée ni à Mme [A] [P] ni aux autres copropriétaires quant à la divergence de ces chiffres.

Décision du 06 Septembre 2024

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/09035 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZUB

Ils mentionnent qu’il existe une opacité importante quant aux indemnités perçues de la part de l’assurance dommages ouvrage indépendamment de la procédure judiciaire précitée ; que Mme [A] [P] a estimé qu’une somme de 53 012, 08 euros TTC a été versée par l’assureur dommages ouvrage la société Covéa Risk ; qu’il aurait donc dû rester un solde créditeur de 45 527 euros après déduction du montant des travaux et non une somme de 28 434, 61 euros comme le mentionne le crédit du compte ; qu’aucune explication n’a été donnée ni à Mme [A] [P] ni aux autres copropriétaires quant à la divergence de ces chiffres.

Il font valoir que des erreurs importantes ont été commises dans la mise en oeuvre des clefs de répartition des charges. Ils indiquent que contrairement aux prescriptions du règlement de copropriété qui prévoit une distinction entre les charges générales et les charges spécifiques à chaque bâtiment, l’assemblée générale ne s’est prononcée que sur la base de charges générales.

Le tribunal relève qu’aucun fondement juridique n’est développé dans les motifs des conclusions s’agissant des moyens de nullité soulevés. Il y a lieu notamment de mentionner que les allégations des consorts [X] sur la répartition des charges portent sans distinction sur les cinq résolutions et qu’ils ne démontrent pas en quoi les résolutions seraient contraires à la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété.

Les consorts [X] estiment que les copropriétaires n’ont pas disposé des informations nécessaires s’agissant des indemnités perçues et ils en tirent pour preuve les calculs qui auraient été faits par Mme [A] [P]. Le tribunal relève que de tels calculs de Mme [A] [P] corroborés par aucun élément extérieur ne sont pas susceptibles à eux seuls de remettre en cause les éléments détaillés et fournis par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation des résolutions n° 20 à 24.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS Canopée Gestion

Les consorts [X] sollicitent la condamnation de la SAS Canopée Gestion à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des irrégularités commises lors de l’assemblée générale du 29 juin 2020. Ils ne précisent pas sur quel fondement juridique ils formulent leur demande. Il convient de considérer, au vu des motifs de leurs écritures, qu’ils fondent leur demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, qui implique donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Compte tenu du sens de la présente décision, et en l’absence de caractérisation d’une faute, il convient de débouter les consorts [X] de leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre des consorts [X]

Aux termes de ses conclusions, la SAS Canopée Gestion sollicite la condamnation des consorts [X] à la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle expose que cette demande est justifiée par les propos particulièrement désobligeants tenus par Mme [A] [P] auprès des membres du conseil syndical à son égard. Elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle produit aux débats un courrier adressé le 18 mai 2020 par Mme [A] [P] à M. [F], membre du conseil syndical.

Il ressort des termes de ce courrier que Mme [A] [P] a tenu des propos désobligeants à l’encontre du syndic dans un mail adressé à M. [F] avec en copie d’autres membres du conseil syndical. Le tribunal relève néanmoins que tous les copropriétaires n’ont pas été destinataires de ce courrier et que ce courrier s’inscrit dans un contexte de différends quant aux questions devant figurer à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Si de tels propos désobligeants n’auraient pas dû être tenus, le préjudice moral allégué est néanmoins insuffisamment démontré.

Par conséquent, il convient de débouter la SAS Canopée Gestion de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [X] qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de Maître Anne Heurtel en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à verser tant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] qu’à la SAS Canopée Gestion la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sont déboutés de leur demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu publiquement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [C] [X] et M. [T] [X] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 juin 2020 en son intégralité ;

Déboute M. [C] [X] et M. [T] [X] de l’ensemble de leurs autres demandes ;

Déboute la SAS Canopée Gestion de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [C] [X] et M. [T] [X] aux dépens ;

Accorde à Maître Anne Heurtel le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [C] [X] et M. [T] [X] à verser tant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] ainsi qu’à la SAS Canopée Gestion la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 06 Septembre 2024.

La Greffière La Présidente