TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 26 MARS 2026

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N° RG 25/00023 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4XZ

Code NAC : 70H

OPÉRATION : ORCOD-IN du, [Adresse 1] à, [Localité 1]

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de, [Localité 2] en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Elodie NINEL, Greffier placé pour les débats et de Sarah TAKENINT, Greffier pour la mise à disposition,

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l’Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé, [Adresse 2] à PARIS (75014), pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA-CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat aux mêmes cabinet et barreau.

ET

Monsieur, [O], [V], [C], [K], né le 11 janvier 1984 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 4].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-78646-2025-007831 du 19/09/2025 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2].

Monsieur, [X], [K], [Z], né le 21 août 2016 à, [Localité 5], demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 6].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle (55%) numéro N-78646-2026-000582 du 05/02/2026 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2].

Monsieur, [Y], [K], [Z], né le 01er janvier 2012 à, [Localité 6], demeurant, [Adresse 3] à, [Localité 6].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle (55%) numéro N-78646-2026-000583 du 06/02/2026 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 2].

Tous deux représentés par Monsieur, [O], [V], [C], [K], leur père et Madame, [Q], [Z], leur mère, en qualité de représentants légaux de leurs fils mineurs.

PROPRIETAIRES EXPROPRIES ET DEFENDEURS

Tous représentés par Maître Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695.

DÉBATS

À l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur, [O], [K], Monsieur, [X], [K], [Z] et Monsieur, [Y], [K], [Z] étaient propriétaires d’un appartement, lot n°88, et d’une cave, lot n°193, au sein de la copropriété «, [Adresse 4] », ainsi que d’une place de parking, lot n°199, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 5] à, [Localité 1].

Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l’ilot Ronsard situé au sein de l’ORCOD-IN du, [Adresse 6] à, [Localité 7], déclarée d’utilité publique au profit de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l’EPFIF a engagé une procédure d’expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l’opération dont la parcelle précitée.

L’EPFIF a notifié aux consorts, [K],/[Z] son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir aux consorts, [K],/[Z].

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 11 avril 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 2 juin 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 12 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 5 décembre 2025, puis du 30 janvier 2026 au cours de laquelle les parties ont été entendues.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l’EPFIF s’agissant de ces lots.

Aux termes de son mémoire récapitulatif et en duplique réceptionné par le greffe le 30 janvier 2026, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

Fixer la date de référence au 21 février 2020,Déclarer irrecevables les prétentions formées par les défendeurs faute de représentation régulière dans le cadre de la présente procédure, Rejeter les propositions indemnitaires du commissaire du gouvernement, Fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à la somme de 59.568 euros, soit 53.244 euros au titre de l’indemnité principale, en valeur occupé, et 6.324 euros au titre de l’indemnité de remploi,Rejeter les prétentions de Monsieur, [O], [K],A titre subsidiaire : Fixer l’indemnité due à Monsieur, [O], [K] au titre de la perte de loyers à la somme maximale de 975 euros,Fixer l’indemnité due à Monsieur, [O], [K] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ordonner la consignation à la Caisse des dépôts et consignation de l’indemnité qui sera fixée par le tribunal consécutivement à l’expropriation des lots, Laisser les dépens à la charge de l’EPFIF.

Aux termes de son mémoire intitulé « conclusions » réceptionné par le greffe le 30 janvier 2026, les consorts, [K],/[Z] demandent au juge de l’expropriation de :

Fixer le montants des indemnités devant leur revenir comme suit : 76.500 euros au titre de l’indemnité principale, 9.000 euros au titre de l’indemnité de remploi, 2.145 euros au titre de l’indemnité de déménagement, 8.400 euros au titre de l’indemnité pour perte de loyers,Condamner l’autorité expropriante au paiement de 3.500 euros à Me, [F], [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 2 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de dépossession à une somme totale de 69.722,50 euros, en valeur libre, décomposée comme suit :

62.475 euros au titre de l’indemnité principale, 7.247,50 euros au titre de l’indemnité de remploiEn application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L.121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au, [Localité 8], [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

Pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l’emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du, [Localité 8], [Localité 9] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières.

La date de référence est donc le 21 février 2020.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le bien comprend un appartement n°88 situé au 17e étage. Les parties s’accordent sur une superficie totale de 51 m2. Le bien comporte également une cave, lot n°193, et une place de parking au sous-sol, lot n°199.

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien

L’EPFIF indique que les lots sont occupés par un ou des locataires. Les défendeurs paraissent confirmer cet état d’occupation en sollicitant une indemnité pour perte de loyers. Le commissaire du gouvernement ayant conclu avant transport, il retient que le bien est libre. Lors du transport, le bien n’a pas pu être visité pour évaluer l’état d’occupation ou non.

En conséquence, le bien sera évalué comme étant occupé.

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

La Tour Jupiter se situe au sein du quartier du Val Fourré, à environ 45-50 minutes en voiture de, [Localité 2] que l’on rejoint par l’autoroute A13.

Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de, [Localité 7] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à, [Localité 9] (ligne J).

La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier.

La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état.

Sur les parties communes au 17ème étage

Au 17ème étage, les parties communes paraissent plus basses de plafond.

Sur la visite de l’appartement

Nous nous présentons à l’appartement n°88 il est 10h49, personne ne répond lorsque l’on frappe à la porte.

Le conseil de l’EPFIF relève que les personnes expropriées ont bien reçu la convocation.

II. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DES DEFENDEURS

Selon l’alinéa 2 de l’article R.311-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les parties sont tenues de constituer avocat. L’Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics peuvent se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent de leur administration ».

L’EPFIF demande l’irrecevabilité des prétentions concernant la fixation de l’indemnité dès lors que seul Monsieur, [O], [K] est représenté à la présente procédure, à l’exception des trois autres indivisaires qui ne sont pas représentés.

En l’espèce, Maître, [G] a déclaré au greffe se constituer devant le juge de l’expropriation pour Monsieur, [O], [K] et également ce dernier et Madame, [Q], [Z], es qualité de représentants de leurs fils mineurs, Monsieur, [Y], [K], [Z] et Monsieur, [X], [K], [Z].

Au regard de cette constitution d’avocat, les présentations formulées par les défendeurs sont recevables.

III. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Sur la valeur proposée par l’EPFIF

L’EPFIF rappelle qu’aux termes de l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation doit tenir des accords intervenus entre l’expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la Tour Jupiter et d’une surface similaire :

1- Cession du 24 mars 2022 du logement n°68, libre, état bon,

Surface du bien : 52,02 m²

Prix de vente : 60.187 €

Prix au m² : 1.157 €

2- Cession du 13 juin 2024 du logement n°78, libre, état moyen,

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 54.978 €

Prix au m² : 1.078 €

3- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°66, libre, état bon,

Surface du bien : 50,33 m²

Prix de vente : 66.217,6 €

Prix au m² : 1.178 €

4- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°85, occupé, état moyen,

Surface du bien : 52,5 m²

Prix de vente : 53.899 €

Prix au m² : 916 €

5- Cession du 21 septembre 2025 du logement n°75, occupé, état mauvais,

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 46.665 €

Prix au m² : 814 €

6- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°56, occupé, état bon +,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 58.225 €

Prix au m² : 1.041 €

7- Cession du 30 septembre 2025 du logement n°71, occupé, état moyen,

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 51.325 €

Prix au m² : 915 €

Après le transport sur les lieux, l’EPFIF estime que l’état d’entretien est « bon + » et retient un montant de 1.044 €/m2.

L’EPFIF critique la valeur retenue par les expropriés dès lors qu’elle repose sur des estimations immobilières qui ne constituent pas des termes de comparaison selon la jurisprudence (Cass. 3e Civ, 19 mars 2020, n°19-11463 et 19 septembre 2024, n°23-19783).

S’agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF souligne que l’analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d’autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, l’expropriant écarte ces termes de comparaison issus d’autres copropriétés, que celle de la, [Adresse 4], dès lors que leur état est trop différent de celui de la Tour Jupiter visée par l’expropriation. L’EPFIF rappelle que le juge de l’expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d’autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d’une plus grande valeur (taux d’occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d’espaces verts…). Il s’oppose à la prise en compte dans l’évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de, [Localité 7], dès lors que le juge de l’expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l’évolution du marché.

Sur la valeur proposée par les expropriés

Les expropriés ne présentent pas de termes de comparaison. Ils se fondent sur des estimations comme celle de Meilleurs Agents avec un prix moyen de 2.627 €/m2, avec des valeurs entre 1.200 et 4.065 €/m2, celle de PAP avec un prix moyen de 2.712 €/m2 celle d’Orpi avec une moyenne de 3.832 €/m2. Ils font état d’annonces de logement proposé à 1.518 €/m2 sur le site SeLoger et à 2.845 €/m2 sur le site SuperImmo. Ils font valoir que l’appartement est situé au 17ème étage, disposant ainsi d’une vue dégagée, ce qui justifie une valorisation dans la fourchette haute. Ils sollicitent une majoration de 10% par rapport à la méthodologie retenue du commissaire du gouvernement compte tenu du bon état du logement. De plus, le bien comprend une cave et un parking.

Ils retiennent une valeur de 1.500 €/m2.

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l’EPFIF font état d’une valeur homogène, bien qu’il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d’appartement de typologies T1 à T5 d’une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le quartier du Val Fourré, dont 14 au sein de la Tour Jupiter :

1- Cession du 19 avril 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 7]

Surface du bien : 64 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 1.171,88 €

2- Cession du 30 juillet 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 8]

Surface du bien : 79 m²

Prix de vente : 75.000 €

Prix au m² : 949,37 €

3- Cession du 21 juillet 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 9]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 70.000 €

Prix au m² : 972,22 €

4- Cession du 29 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 9]

Surface du bien : 72 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.166,67 €

5- Cession du 4 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 9]

Surface du bien : 86 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 976,74 €

6- Cession du 20 avril 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 83 m²

Prix de vente : 76.248 €

Prix au m² : 918,65 €

7- Cession du 17 octobre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 50 m²

Prix de vente : 49.201 €

Prix au m² : 984,02 €

8- Cession du 30 novembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 77.136 €

Prix au m² : 918,29 €

9- Cession du 5 décembre 2023 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 56.295 €

Prix au m² : 1.103,82 €

10- Cession du 14 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 41.123 €

Prix au m² : 1.246,15 €

11- Cession du 27 décembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 96.375 €

Prix au m² : 1.147,32 €

12- Cession du 30 janvier 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.083,33 €

13- Cession du 13 février 2024 d’un bien occupé situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 84 m²

Prix de vente : 84.000 €

Prix au m² : 1.000 €

14- Cession du 28 mars 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 46.585 €

Prix au m² : 1.370,15 €

15- Cession du 13 juin 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 51 m²

Prix de vente : 55.312 €

Prix au m² : 1.084,55 €

16- Cession du 17 septembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 33 m²

Prix de vente : 40.425 €

Prix au m² : 1.225 €

17- Cession du 29 octobre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 86.917 €

Prix au m² : 1.022,55 €

18- Cession du 14 novembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 85 m²

Prix de vente : 87.487 €

Prix au m² : 1.029,26 €

19- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 5]

Surface du bien : 34 m²

Prix de vente : 35.092 €

Prix au m² : 1.032,12 €

20- Cession du 21 septembre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 10]

Surface du bien : 99 m²

Prix de vente : 119.500 €

Prix au m² : 1.207,07 €

21- Cession du 11 octobre 2023 d’un bien libre situé, [Adresse 10]

Surface du bien : 67 m²

Prix de vente : 91.000 €

Prix au m² : 1.358,21 €

22- Cession du 19 décembre 2024 d’un bien libre situé, [Adresse 10]

Surface du bien : 68 m²

Prix de vente : 80.981 €

Prix au m² : 1.190,90 €

Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu’il n’est pas constaté d’écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés.

Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l’état d’occupation (CA, [Localité 9]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du, [Adresse 5] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l’homogénéité du marché.

Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l’état constaté du logement.

Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre.

Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l’appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 6.364,80 euros (10,40 €/ m²/mois x 51 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 53.500 (6.364,80 euros / 11,90%). Il conclut que l’évaluation par la méthode par le revenu corrobore l’évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée.

Sur la méthode

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. L’EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste appliquer au revenu de l’immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l’observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s’agissant d’un bien destiné à l’investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l’état du bien.

Bien que les expropriés ne présentent pas de termes de comparaison, ils semblent en accord avec cette méthode dès lors qu’il demande à prendre en compte des offres immobilières.

Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées.

Sur la valeur retenue

Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes :

Pour l’EPFIF : 1.044 €/m² en valeur occupée,Pour les consorts, [T] : 1.500 euros/m²D’après le commissaire du gouvernement : 1.225 €/m2 en valeur libre.

Il n’y a pas lieu d’engager un débat concernant l’attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la Tour Jupiter est bien plus dégradée dans le quartier du Val Fourré que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la Tour Jupiter en valeur libre. Les résidences situées, [Adresse 11] et, [Adresse 12] comportent beaucoup moins d’étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la tour Jupiter, et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la Tour Jupiter,, [Adresse 5] à, [Localité 7] et d’écarter les termes n°1 à 5 et 20 à 22 du commissaire du gouvernement.

Les offres immobilières présentées par les expropriés ne peuvent être prises en compte dès lors qu’elles ne constituent pas des ventes effectivement passées. De manière usuelle en jurisprudence, les offres et estimations d’agents immobiliers sont écartées.

Pour évaluer le bien en valeur occupé, les termes n°4 à 7 de l’expropriant peuvent être retenus. Les termes n°6 à 9, 12 et 13 du commissaire du gouvernement seront retenus. La moyenne de ces termes est de :

(916 + 814 + 1.041 + 915 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /10 = 9.694,11 /10 = 969,411 €/ m2.

Toutefois, en ne retenant parmi ces termes que les termes correspondant à des biens occupés et d’une superficie d’environ 50 m2, la moyenne est de :

(916 + 814 + 1.041 + 915 + 984,02 + 1.103,82) / 6 = 5.773,84 /6 = 962,31 €/ m2 arrondis.

Ainsi, l’indemnité principale s’établit à 51 m2 x 969,411 euros/m2 = 49.439,961 euros. Néanmoins, au regard de la proposition faite par l’expropriant, l’indemnité principale sera fixée à 53.244 euros en valeur occupé.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité de remploi sera fixée – comme usuellement et conformément à la jurisprudence – de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

20 % jusqu’à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 3.824 euros arrondissoit un total de 6.324 euros.

Sur l’indemnité de déménagement

Les expropriés produisent un devis de déménagement pour un montant de 2.145 euros.

L’EPFIF souligne que seul le locataire peut solliciter une indemnité de déménagement, or, ni le défendeur ni les indivisaires demeurent dans le logement. L’expropriant souligne qu’en cas de relogement, il prend à sa charge cette prestation.

Compte tenu de ces éléments, les expropriés ne justifient pas qu’ils sont occupants eux-mêmes du bien. La demande au titre de l’indemnité de déménagement sera rejetée.

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et à la lumière de la jurisprudence, le propriétaire d’un bien affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire.

En application de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, seul le préjudice certain peut être indemnisé.

Les expropriés rapportent que le bien est loué pour un montant de 700 euros et sollicite une indemnité pour perte de loyers à 8.400 euros.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir l’indemnisation du préjudice de perte de revenus locatifs, sur six mois comme le fait la jurisprudence (CA, [Localité 9]. 12 septembre 2024, n°23/081176) à la condition que le contrat de bail conclu soit fourni et que le logement soit décent.

L’EPFIF souligne que le défendeur n’apporte aucune preuve d’une volonté de faire l’acquisition d’un nouveau bien, qu’il dispose à lui seul, ce qui ne permet pas de caractériser un préjudice. L’expropriant s’oppose à la demande d’indemnité pour perte de loyers. A titre subsidiaire, l’EPFIF demande qu’au regard de la facilité à trouver un locataire dans le contexte actuel, de fixer l’indemnité sur la base de six mois de loyer comme le fait la jurisprudence (CA, [Localité 9]. 11 mai 2023, n°22/06970 et 12 septembre 2024, n°23/081176), correspondant à une quote-part de 25%, et qu’un loyer de 650 euros soit retenu dès lors que la provision sur charge ne doit pas être retenue.

En l’espèce, les expropriés produisent un contrat de bail dans lequel le loyer de 700 euros est mentionné. Le transport n’a pas permis de vérifier la décence du logement puisque personne n’a ouvert la porte. Il n’apparait pas nécessaire que les expropriés rapportent la preuve d’une volonté de racheter un bien pour le louer pour que le préjudice lié à la perte de loyer soit considéré.

Par conséquent, l’indemnité pour perte de revenus locatifs sera fixée à la somme de 700 € x 6 mois = 4.200 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’EPFIF par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Les expropriés se verront allouer une indemnité de 1.500 euros, pour le remboursement des frais irrépétibles faute de leur présence lors du transport et de l’absence de tout terme de comparaison pour fixer l’indemnisation qui leur est due.

Enfin, L’EPFIF sollicite la consignation de l’indemnité sur le fondement de l’article R.323-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’expropriant relève que l’analyse de l’état hypothécaire des lots montre que ces derniers sont grevés d’une hypothèque légale au profit du TRESOR PUBLIC pour le paiement d’une dette de 375.143,46 euros. Dès lors, ils sollicitent la consignation de l’indemnité. Les expropriés ne s’expriment pas sur ce point. Cette demande étant motivée, il convient d’y faire droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) de sa demande tendant à l’irrecevabilité des demandes de Monsieur, [O], [K] ainsi que de Monsieur, [X], [K], [Z] et Monsieur, [Y], [K], [Z], mineurs représentés par Monsieur, [O], [K] et Madame, [Q], [Z] en qualité de responsables légaux ;

FIXE à le prix d’acquisition dû par l’EPFIF à Monsieur, [O], [K] ainsi qu’à Monsieur, [X], [K], [Z] et Monsieur, [Y], [K], [Z], mineurs représentés par Monsieur, [O], [K] et Madame, [Q], [Z] en qualité de responsables légaux, en contrepartie d’un appartement, lot n°88, et d’une cave, lot n°193, au sein de la copropriété «, [Adresse 4] », ainsi que d’une place de parking, lot n°199, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées, [Adresse 5] à, [Localité 1].

à la somme totale de 59.568 euros décomposée comme suit :

53.244 euros au titre de l’indemnité principale en valeur occupé, 6.324 euros au titre de l’indemnité de remploi, 4.200 euros au titre de l’indemnité pour perte de revenus locatifs ;

DEBOUTE Monsieur, [O], [K] ainsi que Monsieur, [X], [K], [Z] et Monsieur, [Y], [K], [Z], mineurs représentés par Monsieur, [O], [K] et Madame, [Q], [Z] en qualité de responsables légaux, de leur demande au titre de l’indemnité de déménagement ;

CONDAMNE l’EPFIF à verser à Monsieur, [O], [K] ainsi qu’à Monsieur, [X], [K], [Z] et Monsieur, [Y], [K], [Z], mineurs représentés par Monsieur, [O], [K] et Madame, [Q], [Z] en qualité de responsables légaux, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

ORDONNE la consignation à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION des sommes fixées par le juge de l’expropriation des Yvelines dans le cadre de la présente instance.

Fait et mis à disposition à, [Localité 2], le 26 Mars 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU