COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01942 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P73I

du 15 Juillet 2025

N° de minute 25/01077

affaire : S.C.I. CP BOTTERO

c/ S.A.R.L. 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE

Grosse délivrée à

M^e Philippe TEBOUL

Expédition délivrée à

M^e Philippe DUTERTRE

le

l’an deux mil vingt cinq et le quinze juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Octobre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. CP BOTTERO

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE (avocat postulant)

Rep/assistant : M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 septembre 2019, la SCI CP BOTTERO a donné à bail commercial à la SASU CASA CARROSSERIE 06 des locaux situés [Adresse 5] (lots 24,25 et 28) mon à effet du 1er juillet 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11 826 euros, payable par trimestre, hors taxes et charges à usage de menuiserie, miroiterie, vitrerie, métallerie et toutes autres activités connexes ou complémentaires.

Le 30 juillet 2024, la SCI CP BOTTERO a fait délivrer à la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative, visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, la SCI CP BOTTERO a fait assigner la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 3 juin 2025, la SCI CP BOTTERO demande dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— Débouter la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE de ses demandes ;

Constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 30 août 2024 ;Ordonner son expulsion immédiate et sans délai des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef ;La condamner au paiement d’une provision de 4704,28 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû au 28 mai 2025 outre une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 un montant de 1138,17 euros jusqu’à complète libération des lieux ;La condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

La SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :

— à titre principal, le rejet des demandes ;

— à titre subsidiaire, de se déclarer incompétent au vu des contestations sérieuses ;

— à titre encore plus subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner la SCI CP BOTTERO à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur a justifié de l’existence d’un créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, à savoir la SA Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 10 octobre 2024 et lui a dénoncé l’assignation par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 remis à personne morale.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré

Bien que non autorisée à produire dans ce dossier une note en délibéré, la SARL 3MA a adressé une note en délibéré par RPVA le 09 juillet 2025, et ce seulement six jours avant la date de délibéré, qui sera en conséquence déclarée irrecevable en application de l’article 445 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article L145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

En l’espèce, la SCI CP BOTTERO verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail commercial, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges ou de non-respect des clauses du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail prévoit l’obligation pour le preneur de faire assurer les lieux loués contre les risques locatifs et d’en justifier au bailleur pendant toute la durée d’occupation des lieux loués.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 4889,70 euros, visant la clause résolutoire, à la requête de la SCI CP BOTTERO par acte de commissaire de justice le 30 juillet 2024, à la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE.

La SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE reconnaît qu’elle n’a pas transmis son attestation d’assurance dans le délai visé dans le commandement mais fait valoir qu’elle en justifie à ce jour en produisant une attestation d’assurance du 19 février 2025 établissant que la SARL 3MA -8 [Adresse 9] est assurée en multirisque professionnel pour le risque situé [Adresse 9] à [Localité 8] pour l’année 2025.

S’agissant de la somme réclamée dans le commandement de payer qui n’a pas été réglée dans le délai , la défenderesse expose que le décompte annexé au commandement de payer est imprécis, qu’elle règle mensuellement l’intégralité de ses loyers et qu’un différend concernant les charges l’oppose à son bailleur de sorte qu’elle a fait opposition au prélèvement de ces dernières sur son compte bancaire car elle conteste les charges locatives réclamées à l’exception de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères qu’elle règle régulièrement. Elle fait valoir que la demanderesse s’abstient de manière volontaire, de produire aux débats les prétendus décomptes de charges fondant sa demande et qu’elle tente de lui imputer des charges qui ne sont pas récupérables et ce alors que les dispositions de l’article L 145 -40-2 du code de commerce prévoient que le contrat de bail ou ses annexes déterminent les modalités de répartition des charges. Elle expose ainsi que l’absence de bonne foi du bailleur l’empêche de se prévaloir des effets du commandement de payer qui est entaché de nullité et que des contestations sérieuses font obstacle aux demandes car la somme réclamée est contestable.

La société demanderesse justifie qu’un inventaire avec imputation des charges, impôts, taxes et redevances afférents aux biens loués est annexé au contrat de bail et que ce dernier prévoit en page 5 et 6, qu’en sus du loyer le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part des charges au prorata des surfaces louées et ce sur présentation des justificatifs à l’exclusion des travaux visés à l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du bailleur et ce en conformité avec les dispositions de l’article L 145 -40-2 du code de commerce dont les parties ont prient connaissance dans le paraphe en le paraphant.

Il est en outre indiqué qu’il sera procédé à une régularisation en fin d’exercice et que le preneur disposera d’un délai de trois mois à compter de l’envoi de la régularisation des charges pour éventuellement former une contestation près du bailleur et qu’un état récapitulatif annuel sera adressé au preneur dans les trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété. Il est en outre prévu que le preneur s’engage à payer au prorata des surfaces louées, ses contributions personnelles mobilières, taxes locatives le concernant liées à son activité outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière.

Toutefois, force est de relever que la SARL 3MA justifie qu’un litige l’oppose à sa bailleresse s’agissant du calcul des charges réclamées et qu’elle lui a adressé plusieurs courriers en ce sens dès le mois de mai 2023 afin d’en contester le montant.

La demanderesse verse en outre des décomptes individuels de charges rectificatifs émanant du syndic de l’immeuble portant sur les années 2020 à 2024 ne correspondant pas aux sommes visées dans le décompte annexé au commandement de payer mentionnant au débit du compte des soldes de charges locatives d’un montant de 3016,98 appelé en avril 2023, de 1151,68 euros appelé en août 2023 et de 721,04 euros appelé en février 2024 et ce alors que les décomptes rectificatifs comprennent des montants inférieurs pour la même période.

Il ressort d’ailleurs du décompte actualisé en date du 28 mai 2025 que la somme de 3016,98 euros a été annulée par la bailleresse en avril 2025, que la somme de 2186,48 euros a été portée au débit du compte en lieu et place, que le solde de charges réclamées en août 2023 a été ramené à la somme de 636,63 euros et que celui de février 2024 a été ramené à la somme de 380,78 euros ce qui démontre bien que le montant des charges appelées était incorrect.

Dès lors, il doit être considéré au vu du litige ayant opposé les parties sur les décomptes de charges et des montants erronés visés dans le décompte annexé au commandement de payer, qu’une contestation sérieuse existe quant à l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement.

Toutefois, s’agissant du commandement d’avoir à justifier d’une assurance qui se montre régulier, force est de considérer qu’aucune contestation sérieuse n’est démontrée et que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies, au 30 août 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la défenderesse verse une attestation d’assurance établissant qu’elle a bien assuré les locaux objets du bail pour l’année 2025.

Il est de principe que les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce s’appliquent à toutes les clauses prévoyant une résiliation de plein droit y compris celles qui sanctionnent des obligations de faire.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE par l’octroi de délais rétroactifs, cette dernière justifiant s’être exécutée en cours d’instance, postérieurement au délai imparti dans le commandement qui lui a été délivré.

En l’absence de résiliation du bail, les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 28 mai 2025 versé aux débats, que la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE est redevable de la somme de 4704,28 euros au titre des charges et loyer arrêtée au mois de mai 2025 inclus, les loyers étant régulièrement payés jusqu’en avril 2025.

Ce décompte annule la somme de 3016,98 euros qui avait été appelée au titre du solde des charges locatives en avril 2023 et comprend un solde de charges de 636,63 euros (octobre 2021 à 21 septembre 2022) appelé en août 2023, de 380,78 euros (octobre 2022 à septembre 2023) appelé en février 2024, de 362,22 euros (octobre 2023 à septembre 2024) et de 2186,48 euros (octobre 2019 à octobre 2021) appelé en avril 2025 outre les impôts fonciers et les taxes d’ordures ménagères, les sommes portées au débit du décompte correspondant aux décomptes rectificatifs individuels de charges émis par le syndic pour les périodes considérées.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail ainsi qu’indiqué précédemment.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE sera condamnée au paiement de la somme de 4704,28 euros arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la SCI CP BOTTERO la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE sera condamnée au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS irrecevable la note en délibéré adressée par la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE le 9 juillet 2025 ;

CONSTATONS que le commandement de justifier d’une assurance locative en date du 30 juillet 2024 délivré par la SCI CP BOTTERO à la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE au titre du contrat de bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 4] Nice [Adresse 7] (lots 24,25 et 28) est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

CONSTATONS que la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE, justifie d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année 2025 ;

ORDONNONS en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement délivré le 30 juillet 2024 par l’octroi de délais rétroactifs à la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE, en l’état de la production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année 2025 ;

REJETONS en conséquence les demandes visant l’expulsion de la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle ;

CONDAMNONS la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE à payer à la SCI CP BOTTERO à titre provisionnel, la somme de 4704,28 euros au titre des charges et loyer due au mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNONS la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE à payer à la SCI CP BOTTERO la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SARL 3MA MIROITERIE MENUISERIE METALLERIE D’ALSACE aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement du 30 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES