COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. RESIDENCE LE CLARA c/ [P]

MINUTE N°

DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/04284 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBYX

Grosse délivrée

à M^e CURCURU-BOLIER Christine

Copie délivrée

à Madame [C] [P]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLARA, situé [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e CURCURU-BOLIER Christine, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [C] [P]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [P] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 11] » sis [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] », représenté par son syndic en exercice La SASU ACROPOLIS’IMMO, a fait assigner en paiement des charges de copropriété Madame [C] [P] devant le tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 6 mars 2025 à 15 heures.

Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée au 20 mai 2025 à 14 heures.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « RESIDENCE LE [Adresse 9] », représenté par son syndic en exercice La SASU ACROPOLIS’IMMO, représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, aux termes desquelles il demande à voir :

— condamner Madame [C] [P] à lui verser la somme de 6861,52 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 15 octobre 2024,

— Faire application de l’article 1154 du code civil,

— condamner Madame [C] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et celle de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et au paiement du droit proportionnel progressif mis à la charge du créancier tel que prévu par l’article 10 du décret du 10 décembre 2016 modifié par le décret du 8 mars 2001

Madame [C] [P] a comparu représentée par son avocat lors de la première audience, mais n’a pas comparu lors de l’audience du 6 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » verse aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires indivis de Madame [C] [P] ;Le décompte des charges de copropriété du 1er mai 2023 au 30 mai 2024 ;Le procès-verbal des assemblées générales des copropriétaires du 31 octobre 2023 et 30 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices ;Une mise en demeure d’avoir à régler du 24 avril 2024 ;L’état du grand livre du 1er mai 2022 au 30 avril 2023 ;Les appels de fonds en date du 1er mai 2023, au 31 octobre 2024 ;Le contrat de syndicLe décompte actualisé au 15 octobre 2024 faisant état d’une dette de 6861,52 Euros

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [C] [P] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriétés due à la date du 15 octobre 2024 pour un montant de 6357,52 euros (après déduction des frais de mise en demeure de 24 Euros le 29 avril 2024, frais d’avocat de 240 Euros le 18 septembre 2024, et mise en contentieux de 240 Euros le 28 mai 2024),

Madame [C] [P] ne démontre pas s’en être acquittés.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] », la somme de 6357,52 euros au titre des charges arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 5181,76 Euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété ni ne démontre la mauvaise foi du débiteur. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [P] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens, et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de condamner la défenderesse au paiement du droit proportionnel progressif mis à la charge du créancier tel que prévu par l’article 10 du décret du 10 décembre 2016 modifié par le décret du 8 mars 2001, rien ne le justifiant.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE, Madame [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble « [Adresse 11] » la somme de 6357,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 5181,76 Euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « RESIDENCE LE CLARA » de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « RESIDENCE LE CLARA » de sa demande de voir condamner la défenderesse au paiement du droit proportionnel progressif mis à la charge du créancier tel que prévu par l’article 10 du décret du 10 décembre 2016 modifié par le décret du 8 mars 2001;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « RESIDENCE LE [Adresse 9] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE