Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 12 septembre 2025, n° 24/01220

TJ Troyes 12 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Mme [M] [U] est occupante sans droit ni titre après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Mme [M] [U] n'a pas contesté le montant de la dette, la condamnant au paiement des arriérés.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a jugé que Mme [M] [U] doit verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné Mme [M] [U] à verser une somme pour couvrir les frais de justice engagés par la société.
Accepté
Charge des dépens
La cour a jugé que Mme [M] [U], partie perdante, doit supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 12 sept. 2025, n° 24/01220
Numéro(s) :	24/01220
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01220 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E5IP

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

12 septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Madame [M] [U]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [M] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 30 juillet 2023, la SCI MILLET a donné à bail à Mme [M] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 415 € et 10€ de provisions sur charges.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [M] [U] pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre de la garantie VISALE par un contrat en date du 25 juillet 2023 signé entre la SCI MILLET et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MILLET a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 9 octobre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer en date du 17 novembre 2023 visant la clause résolutoire.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, la SCI MILLET a fait jouer l’engagement de caution et une quittance subrogative a été signée le 4 mars 2024.

La CCAPEX a été saisie le 4 décembre 2023.

Par acte du 6 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [U] ainsi que celle de tous de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Mme [M] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9065 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 850€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [M] [U] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été du au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner Mme [M] [U] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [M] [U] aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir être valablement subrogée dans les droits et action du bailleur et que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Le demandeur indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette à l’audience.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 6 mai 2024, Mme [M] [U] n’ est ni présente ni représentée .

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6] par la voie électronique le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Au visa de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 25 juillet 2023 entre elle et la SCI MILLET ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 9 octobre 2023 et le 4 mars 2024 .

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SCI MILLET , bailleur.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Le bail conclu le 30 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article XII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 850€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 janvier 2024.

Le contrat de bail est donc résilié au 18 janvier 2024 et Mme [M] [U] est donc désormais occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [M] [U] .

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [M] [U] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 18 janvier 2024 et qui sera fixé à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Mme [M] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9065 € à la date du 3 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois de mai 2025 incluse.

La défenderesse n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 9065 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 850 € à compter du commandement de payer (17 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Mme [M] [U] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [U] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [M] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2023 entre la SCI MILLET et Mme [M] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 janvier 2024;

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9065€ (décompte arrêté au 3 juin 2025, incluant échéance du mois de mai 2025 incluse), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 850€ à compter du 17 novembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [M] [U] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,