Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 10 mars 2025, n° 24/02875

TJ Nice 10 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Monsieur [F] [D] n'a pas contesté les charges qui lui étaient réclamées et qu'il était donc tenu de les acquitter.
Rejeté
Existence d'un préjudice distinct
La cour a estimé que le syndicat ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui causé par le simple retard de paiement des charges.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné Monsieur [F] [D] à verser une somme au titre de l'article 700, considérant qu'il succombait dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 10 mars 2025, n° 24/02875
Numéro(s) :	24/02875
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Madeleine DE MOLThierry BAUDIN
Parties :	pris, son syndic en exercice la SAS CABINET [ X ], Syndicat des copropriétaires de l' immeuble PALAIS HELIOS sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ [D]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 24/02875 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2MU

Grosse délivrée

à M^e BAUDIN

Expédition délivrée

à M. [D]

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PALAIS HELIOS sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET [X]

[Adresse 6]

représentée par M^e Thierry BAUDIN substitué par M^e Marie-Madeleine DE MOL, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [F] [D]

né le 27 Février 1952

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représenté par Madame [R] [D], sa fille, muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 21 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [D] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé « PALAIS HELIOS » sis [Adresse 5] Nice [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « PALAIS HELIOS », représenté par son syndic en exercice le cabinet [X], a fait assigner en paiement des charges de copropriété Monsieur [F] [D] devant le tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 21 novembre 2024 à 15 heures.

Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée au 21 janvier 2025 à 14 heures.

Lors de cette audience,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] », représenté par son syndic en exercice le cabinet [X], représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance, aux termes desquelles il demande à voir :

— condamner Monsieur [F] [D] à lui verser la somme de 8074,89 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2024,

— dire et juger que les honoraires particuliers du syndic non compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile dépens seront à la charge de Monsieur [F] [D],

— condamner Monsieur [F] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens .

Monsieur [F] [D] a comparu représenté par sa fille [R] [D], laquelle a indiqué que l’appartement a été mis en vente et qu’une offre avait été faite par un acheteur la veille.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » verse aux débats :

La matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [F] [D] ;Le décompte des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 ;Le procès-verbal des assemblées générales des copropriétaires du 7 avril 2023 et 19 février 2024 portant approbation des comptes des exercices ;Des mises en demeure d’avoir à régler des 29 mai 2023 et 28 novembre 2023 ;L’état des dépenses, la répartition des charges, les états financiers et les comptes de gestions pour les exercices 2021, 2022 et 2023 ;Les appels de fonds en date du 22 juin 2023, 29 Septembre 2023 et 29 décembre 2023 ;Le contrat de syndicLe décompte actualisé au 1er juillet 2024 faisant état d’une dette de 8074,89 Euros

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [F] [D] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriétés due à la date du 1er juillet 2024 pour un montant de 7780,12 euros (après déduction des frais de mise en demeure de 24 Euros le 28 novembre 2023, frais d’avocat de 150,77 Euros le 28 août 2023, et mise en contentieux de 120 Euros le 3 juin 2024),

Le débiteur ne démontre pas s’en être acquittés.

Il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [F] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] », la somme de 7780,12 euros au titre des charges arrêtés au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 4278,41 Euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui généré par le simple retard de paiement des charges de copropriété ni ne démontre la mauvaise foi du débiteur. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [D] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens, et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE, Monsieur [F] [D] à verser au syndicat des copropriétaire de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 7780,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 4278,41 Euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires « PALAIS HELIOS » de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE