Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Chambre des referes, 26 mars 2026, n° 25/00454

TJ Saint-Denis de la Réunion 26 mars 2026

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, ch. des réf., 26 mars 2026, n° 25/00454
Numéro(s) :	25/00454
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	9 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurore DOULOUMAChafi AKHOUN
Cabinet(s) :	SELARL DUGOUJON & ASSOCIES
Parties :	S.A. CBO TERRITORIA c/ S.A.S. BIEN HETRE ET NATURE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00454 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLBC

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. CBO TERRITORIA , identifiée au RCS de [Localité 1] sous le n° SIREN 452 038 805, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. BIEN HETRE ET NATURE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 822 998 340

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 05 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 26 Mars 2026 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître DOULOUMA et Maître AKHOUN délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la société CBO TERRITORIA a fait assigner la société BIEN HETRE ET NATURE devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 5 août 2016, résilié de plein droit à compter du 16 mai 2025,condamner la société BIEN HETRE ET NATURE à lui verser à titre de provisions la somme de 23.652, 99 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive,ordonner l’expulsion sous astreinte de la société BIEN HETRE ET NATURE et de tous occupants de son chef,condamner la société BIEN HETRE ET NATURE aux entiers dépens et à la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 6] à [Localité 5] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 5 août 2016 à la société BIEN HETRE ET NATURE pour un loyer annuel de 16.080 € outre des charges mensuelles de 67 €.

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 16 avril 2025, demeuré infructueux.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société BIEN HETRE ET NATURE sollicite le bénéfice de délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions, la société CBO TERRITORIA maintient ses demandes, actualisées à la somme de 30.324, 84 € sans s’opposer à des délais au bénéfice de la société BIEN HETRE ET NATURE.

A l’audience du 5 mars 2026, le juge a informé les parties que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société CBO TERRITORIA a fait délivrer à la société BIEN HETRE ET NATURE le 16 avril 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 21.546, 52 €, selon décompte arrêté à cette date, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 5 août 2016 prévoit en effet que «à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges, ou de tout accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après par un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra-judiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Au commandement était annexé le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société CBO TERRITORIA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 21.546, 52 €. Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BIEN HETRE ET NATURE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La société CBO TERRITORIA sollicite une indemnité d’occupation égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du bail signé le 5 août 2016.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire »

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait « redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la dernière échéance trimestrielle due en vertu du présent bail », est manifestement excessive.

Dès lors, la société BIEN HETRE ET NATURE sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 1.838, 52 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société CBO TERRITORIA, l’obligation de la société BIEN HETRE ET NATURE n’est pas sérieusement contestable, à hauteur de 30.324, 84 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société BIEN HETRE ET NATURE.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-1 du code du commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société BIEN HETRE ET NATURE invoque que l’importance de la dette ne lui permet pas de s’en acquitter en une seule fois mais assure qu’elle n’entend pas se soustraire à ses obligations et est en mesure de s’acquitter de sa dette locative sur une période de 24 mois.

Compte tenu de l’accord de la société CBO TERRITORIA il sera accordé à la société BIEN HETRE ET NATURE des délais à 24 mois.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société BIEN HETRE ET NATURE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 mai 2025 ;

CONDAMNONS la société BIEN HETRE ET NATURE à payer à la société CBO TERRITORIA, à titre provisionnel, une somme de 30.324, 84 € (outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 avril 2025 sur la somme de 21.546, 52 € et à compter de l’assignation sur le surplus), à valoir sur les arriérés de loyers et de charges et d’indemnités d’occupation ;

ACCORDONS à la société BIEN HETRE ET NATURE des délais de paiement et DISONS qu’elle devra s’acquitter du paiement de sa dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer courant, à compter du 1er du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

CONDAMNONS la société BIEN HETRE ET NATURE à payer à la société CBO TERRITORIA une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.838, 52 € du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS que la société BIEN HETRE ET NATURE, ainsi que tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux reçus à bail dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints par un huissier assisté de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

En toute hypothèse :

CONDAMNONS la société BIEN HETRE ET NATURE aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT