COUR D’APPEL D'[Localité 20]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 28]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/01182 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYSQ

du 16 Mai 2025

M. I 25/000560

N° de minute 25/0789

affaire : [C] [X]

c/ S.A.S. SPIRIT IMMOBILIER, S.C.I. [Localité 23] [Localité 30] [Adresse 29], S.A.S. LLOGIC, S.A. GMF ASSURANCES

Grosse délivrée à

M^e Tiffany VASLON

Expédition délivrée à

M^e Philippe DUTERTRE

M^e Elodie ZANOTTI

M^e Dany ZOHAR

EXPERTISE

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Juin 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [C] [X]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. SPIRIT IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 19]

Rep/assistant : M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE

S.C.I. [Adresse 24]

[Adresse 27]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE

S.A.S. LLOGIC

[Adresse 18]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Elodie ZANOTTI, avocat au barreau de GRASSE

S.A. GMF ASSURANCES

[Adresse 7]

[Localité 19]

Rep/assistant : M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice des 14, 17 et 19 octobre 2024, Monsieur [C] [X] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS SPIRIT Immobilier, la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29], la SAS LLOGIC et la SA GMF ASSURANCES, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière ;

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [C] [X] représenté par son conseil, a maintenu sa demande dans ses dernières écritures et a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de la SAS SPIRIT Immobilier et de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29].

Il fait valoir qu’il est propriétaire des plusieurs parcelles au lieu-dit « [Adresse 21] », qu’elles jouxtent, en aval, le projet de construction d’un complexe immobilier réalisé par la SAS SPIRIT IMMOBILIER, que le permis de construire a été transféré sept mois après le début des travaux à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29] dont le gérant est la SAS SPIRIT et que le 1er décembre 2020 il a alerté cette dernière des multiples désordres et dommages occasionnés sur son terrain en raison des travaux de construction. Il expose subir des chutes répétées de végétaux, de pierres et de coulées de terre endommageant ses parcelles, sa clôture électrique et les murs de pierres de soutènement, qu’aucune stabilisation des terres n’a été réalisée ce qui a provoqué des glissements de talus lors des périodes de pluies et que les défenderesses ont pris l’initiative d’intervenir sur sa propriété afin d’empiler sur son terrain des pierres et en faire évacuer et que les désordres perdurent. En réponse aux moyens soulevés en défense, il expose que la mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER doit être rejetée car le permis de construire lui a été délivré par la commune de Châteauneuf-Villevieille, que les travaux de construction ont débuté sept mois avant le transfert du permis à la SCI [Localité 23] VILLEVIEILLE [Adresse 29] et que le permis modificatif a été accordé à la SAS SPIRIT IMMOBILIER en 2021. Il ajoute que la demande de réduction des chefs de mission sollicitée par la SCI est infondée et a pour seul objectif de minimiser sa part de responsabilité.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SA GMF Assurances représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter Monsieur [C] [X] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre et sollicite la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que le contrant liant la SA GMF et Monsieur [X] porte sur les garanties liées au bien sis [Adresse 9] soit la résidence principale du demandeur mais que les garanties du contrat ne sont pas mobilisables au titre du préjudice subi par Monsieur [C] [X] du fait d’une intervention extérieure et imputable à un tiers.

Par conclusions déposées à l’audience, la SAS SPIRIT IMMOBILIER et la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29] représentées par leur conseil demandent :

— Juger que la SAS SPIRIT Immobilier n’est que la gérante de la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29], maître de l’ouvrage,

— Mettre purement et simplement hors de cause la SAS SPIRIT Immobilier ;

— Juger que le maître de l’ouvrage la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29] formule les protestations et réserves d’usage sur la mesure sollicitée,

— Juger qu’une mission classique sera confiée à l’expert judicaire qui sera désigné, prévoyant notamment de :

Décrire les désordres invoqués par Monsieur [X], en précisant leur siège, leur gravite, leur évolution et leur date d’apparition,Déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,Indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,Donner tous éléments d’information techniques et de fait permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportionsDonner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par les parties du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,Plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,-Ecarter les chefs de missions sollicités par Monsieur [X] ;

— Ecarter les demandes de Monsieur [X] au titre des frais engagés pour la défense de ses intérêts ;

— Condamner Monsieur [X] à verser à la SAS SPIRIT IMMOBILIER, injustement attraite la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles exposent que la SAS SPIRIT IMMOBILIER n’a ni le titre ni la qualité de maître d’ouvrage, ni d’intervenante à la construction, cette dernière ayant transféré son permis de construire à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29] de sorte qu’elle ne pourra qu’être mise hors de cause et ce d’autant que le maître de l’ouvrage a bien été attrait aux débats. La SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE TOUR expose qu’une modification des missions d’expertises est nécessaire car ces missions consistent en un « audit » de l’ensemble immobilier construit et un examen de conformité, qu’il n’y a pas lieu de décrire la qualité du réseau de collecte des eaux pluviales, l’impact de l’imperméabilisation des sols, l’absence de stabilisation et de sécurisation des terres talutées ainsi que l’impact de l’écoulement des eaux de ruissellements, l’expert ne devant se prononcer que sur l’examen des désordres et leurs causes afin de déterminer les responsabilités éventuellement encourues.

La SAS LLOGIC représentée par son conseil a formé oralement les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur les demandes de mises hors de cause

Sur la demande de la SAS SPIRIT Immobilier

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du panneau d’affichage du chantier situé aux abords des constructions ainsi que de l’arrêté du 22 mars 2019 de commune de Châteauneuf-Villevieille, que le permis de construire visant la création d’un programme comprenant 45 logements a été accordé à la SAS SPIRIT IMMOBILIER et qu’il n’a été transféré à la SCI [Localité 23] VIEILLEVILLE dont elle est la gérante le 22 octobre 2019, soit sept mois après. Il est en outre établi qu’un permis modificatif a été accordé le 25 novembre 2020 à la SCI [Localité 23] VIEILLEVILLE représentée par M. [F] [J] pour la SAS SPIRIT IMMOBILIER.

M.[X] soutient que lors du transfert du permis de construire les travaux avaient déjà débuté et que la SAS SPIRIT IMMOBILIER est intervenue dans l’acte à construire.

Dès lors, au vu de ces seuls éléments ne permettant pas d’établir avec l’évidence requise en référé, la date exacte à laquelle les travaux ont démarré, il n’y a pas lieu d’ordonner la mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER.

La mise hors de cause de la SAS SPIRIT Immobilier sera rejetée.

Sur la demande la SA GMF

En l’espèce, Monsieur [C] [V] a souscrit auprès de la SA GMF un contrat d’assurance en date du 7 mars 2022, garantissant les parcelles de ce dernier, cadastrées section C, n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], sises au lieu-dit « [Localité 22] », sur la commune de [Localité 25].

Bien que la SA GMF sollicite sa mise hors de cause aux motifs que les garanties ne sont pas mobilisables, force est de considérer qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer sur la mobilisation ou non des garanties souscrites, qui nécessite au préalable une analyse des dommages subis et des conditions prévues au contrat.

Dès lors, la demande de mise hors de cause de la SA GMF sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment des procès-verbaux de constatation du 7 juillet 2023 et 20 novembre 2023 une absence de stabilisation du terrain, que des pierres tombent, que des traces de chenille sont visibles sur son terrain ce qui démontre que des engins mécaniques sont passés sans son accord, qu’un mur de soutènement en pierre sèche est déformé et présente un léger contre fruit. Il est relevé que des dizaines de pierres sont encore présentes sur le terrain en aval de M. [X], qu’un éboulement de terrain est visible, que les restanques présentent des dégradations, qu’un des murs est fortement endommagé et que des ravinements du talus ainsi que divers glissements de terrain sont visibles à plusieurs endroits.

M.[X] justifie avoir adressé une mise en demeure à la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE [Adresse 29] le 7 novembre 2023 afin qu’elle remédie à ses frais aux désordres causés à son fonds.

Par courrier du 7 novembre 2023, la SCI CHATEAUNEUF VILLEVIEILLE TOUR s’y est opposée en indiquant être intervenue à plusieurs reprises pour réparer et nettoyer son terrain suite à ses demandes, avoir restauré un mur en pierres tout en indiquant que les travaux réalisés étaient en conformité avec les résultats de l’étude hydrogéologique.

Par un nouveau courrier du 8 février 2024, M. [X] a de nouveau mis en demeure la SCI [Localité 23] VILLEVIEILLE [Adresse 29] de réparer les dommages

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit.

La mission d’expertise sollicitée par Monsieur [C] [V] portera sur l’examen des désordres affectant son fonds, la rechercher des causes et les travaux nécessaires pour y mettre un terme selon les modalités prévues au dispositif de la décision. Dès lors, il appartiendra à l’expert de déterminer dans le cadre de ses investigations s’il est nécessaire ou non d’examiner à ce titre le réseau de collecte des eaux pluviales, l’imperméabilisation des sols et les modalités prises ou non pour la stabilisation et sécurisation des terres.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [C] [X], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de chacune des parties ses propres dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de mise hors de cause de la SAS SPIRIT IMMOBILIER ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société GMF ASSURANCES ;

Donnons acte à la SCI [Localité 23] VILLEVIEILLE [Adresse 29] et à la SAS LLOGIC de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder Monsieur [Z] [I], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 20] demeurant :

[Adresse 17]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 26],

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* préciser la date d’ouverture du chantier, les dates auxquelles les travaux ont été exécutés et terminés ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par Monsieur [C] [X] dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que procès-verbaux de constat ;

* décrire et examiner la stabilité structurelle des talus et ouvrages existants (murs restanques) ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination ; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Monsieur [C] [X] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 16 juillet 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 16 février 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de chacune des parties les dépens exposées par elles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS