TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [J] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47AU

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière lors des délibérés;

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05293 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47AU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2021, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [J] [Y] un appartement situé [Adresse 2], 5èmé étage, porte 0090, pour un loyer mensuel de 333,49 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait signifier à Monsieur [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 15 703,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 novembre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [J] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; condamner Monsieur [J] [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4370,21 euros au titre de la dette locative, mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 ;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 30 avril 2024.

À l’audience du 26 septembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil actualise la dette locative à la somme de 3492,30 euros arrêtée au 7 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus, indiquant qu’elle a régularisé le surloyer. Elle précise qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle maintient pour le surplus les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle avance qu’une procédure de surendettement a été entamée par le locataire et qu’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé par la commission de surendettement des particuliers de Paris, décision contre la laquelle la bailleresse a formé un recours.

L’EPIC PARIS HABITAT OPH souligne, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse soutient enfin qu’une procédure de surendettement a été introduite par le locataire et qu’un plan de rétablissement personnel a été décidé par la commission de surendettement des particuliers, tout en précisant qu’elle a formé un recours contre cette décision.

Monsieur [J] [Y], régulièrement assigné à étude n’est ni présent ni représenté à l’audience sans motif légitime de sorte que la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’EPIC PARIS HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’EPIC PARIS HABITAT OPH le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’EPIC PARIS HABITAT OPH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 16-2 intitulé Clauses résolutoires) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, dispositions applicables au cas d’espèce au regard de la date du bail. La bailleresse justifie d’une réduction de la dette liée à la régularisation des surloyers pour un montant de 12 781,50 euros effectué le 27 janvier 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2021 à compter du 27 janvier 2024.

Toutefois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation en application de l’article 24 VIII al 2 de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018, selon les modalités fixées au dispositif.

En tout état de cause :

En cas de non-paiement du loyer courant jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [Y], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisée au 7 septembre 2024 que l’EPIC PARIS HABITAT OPH justifie de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 346,97 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [Y] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 3492,30 euros, au titre des sommes dues au 7 septembre 2024, mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 novembre 2023 sur la totalité de la somme.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [Y] :

En cas de non-respect des délais par Monsieur [J] [Y], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer, et des charges, surloyers qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner le locataire au paiement de celle-ci.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [Y] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC PARIS HABITAT OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 janvier 2021 entre lEPIC PARIS HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [J] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], ESC 01, 5èmé étage, porte 0090, sont réunies à la date du 27 janvier 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la décision de la Commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 3492,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 27 novembre 2023 sur la totalité de la somme ;

DIT qu’en cas de paiement des loyers courants jusqu’à la décision du juge du surendettement précitée, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant à son échéance jusqu’à la décision du juge du surendettement précitée, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

EN cas de non-respect des modalités accordées par la présente décision :

DIT que l’EPIC PARIS HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [Y], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH l’indemnité d’occupation mensuelle, due de la date de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, sous réserve des sommes déjà payées au titre de la dette locative ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l’EPIC PARIS HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 27 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE l’EPIC PARIS HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE