COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[Z], Syndic. de copro. [Adresse 7] c/ [S], [S]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 23/03012 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PF6N

Grosse délivrée

à M^e CURCURU-BOLIER

Expédition délivrée

à M^e DALMASSO

à M. [S]

le

DEMANDEURS:

Madame [R] [Z] épouse [N]

née le 09 Avril 1969 à [Localité 6] (06)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS IMMOBILIS

[Adresse 3]

représenté par M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [P] [G] divorcée [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Magali DALMASSO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [N] née [Z] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] qu’elle louait à Madame [P] [G] divorcée [S] selon contrat de bail d’habitation en date du 16 janvier 2018 à effet au 18 janvier 2018 jusqu’au 10 janvier 2024, date du départ des lieux de Madame [P] [S] divorcée [G].

Se plaignant de nuisances causées par le fils de Madame [P] [S] divorcée [G], Monsieur [H] [S], Madame [R] [N] née [Z] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] ", représenté par son syndic en exercice, le Cabinet IMMOBILIS, ont fait assigner Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 17 janvier 2024 à 9h00, aux fins au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil, de prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage, d’ordonner l’expulsion immédiate de la locataire et celle de tous occupants de son chef, de la condamner à lui verser la somme mensuelle de 1120,00 euros au titre d’indemnité d’occupation, de condamner Monsieur [H] [S] à lui verser la somme de 604,22 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et celle de 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, enfin de condamner individuellement Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] à lui verser la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les divers renvois et renvois contradictoires de l’affaire, dont le dernier à l’audience du 15 janvier 2025 à 9h00,

A l’audience,

Madame [P] [G] divorcée [S] se réfère à ses conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil, elle demande, à titre liminaire de faire sommation au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] « de justifier de l’éventuel refus de prise en charge d’AXA et des justificatifs de paiement effectués par le Syndicat des copropriétaires de la résidence » [Adresse 7] « et à défaut de déclarer son action irrecevable, à titre principal de déclarer sans objet les demandes formulées au titre de la résiliation de bail, de l’expulsion et au titre du paiement d’une indemnité d’occupation, de juger la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence » [Adresse 7] " en ce qu’il n’est pas pris en la personne de son syndic la S.A.S IMMOBILIS aux termes du dispositif irrecevable, en tout état de cause, de statuer ce que de droit sur les demandes de remboursement des factures formulées à l’encontre de Monsieur [H] [S], de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " de ses demandes à l’égard de Madame [P] [G] divorcée [S] et de ses demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens, enfin de laisser les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] ",

Madame [R] [N] née [Z] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] « se réfèrent à leurs conclusions, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent de condamner conjointement et solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence » [Adresse 7] " la somme de 8 811,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel lié au trouble anormal de voisinage dont Monsieur [H] [S] est l’auteur, celle de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 1er juin 2023,

Monsieur [H] [S] n’a pas comparu bien que régulièrement cité à étude du Commissaire de Justice.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] "

Madame [P] [G] divorcée [S] demande à la juridiction d’ordonner au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " de justifier de l’éventuel refus de prise en charge d’AXA et à défaut de juger ses demandes irrecevables.

Elle soutient en effet en produisant la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 novembre 2023 par laquelle elle a été convoquée à une réunion d’expertise que le sinistre a été déclaré à l’assureur du Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] « , la compagnie AXA et qu’elle ignore si elle a remboursé certaines réparations. Elle ajoute qu’il appartient le cas échéant à la compagnie AXA d’agir à son encontre et non au Syndicat des copropriétaires de la résidence » [Adresse 7] ".

Or, il appartient au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] « en sa qualité de demandeur de produire les pièces et éléments qu’il estime nécessaires à la démonstration de ses moyens. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence »[Adresse 7] " n’est pas tenu de justifier de l’éventuelle réparation des dommages ayant eu lieu dans la résidence par sa compagnie d’assurance.

En conséquence, la demande de Madame [P] [G] divorcée [S] sur ce point sera rejetée, l’action des demandeurs étant déclarée recevable.

Sur la demande à titre de dommages et intérêts

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le préjudice fondé sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’est indemnisable que s’il dépasse le seuil des inconvénients normaux du voisinage.

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation tant à l’auteur des troubles qu’au propriétaire de l’immeuble d’où provient le trouble, ce dernier, responsable de plein droit, ne pouvant s’exonérer que par la force majeure.

Il appartient aux juridictions du fond d’apprécier si les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage et de rechercher s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné.

L’article 2.2 du contrat de bail stipule que le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement dans le respect de la tranquillité du voisinage.

En application de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que le locataire est tenu des troubles anormaux du voisinage des occupants de son chef.

Madame [R] [N] née [Z] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " soutiennent que Monsieur [H] [S] est l’auteur de troubles anormaux du voisinage.

Ils sollicitent à ce titre la condamnation solidaire de Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] au paiement de la somme de 8 811,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel lié au trouble anormal du voisinage.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [R] [N] née [Z] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " versent divers éléments à la procédure dont notamment :

— un courrier du Cabinet IMMOBILIS du 21 novembre 2022 adressé au Cabinet NEXITY l’informant de l’aggravation du comportement de Monsieur [H] [S] qui a « commis plusieurs infractions au règlement de copropriété et plus généralement à la bienséance » et qui a détruit un arceau de stationnement privatif,

— un courrier du Cabinet NEXITY du 25 novembre 2022 informant Madame [P] [G] divorcée [S] des nuisances causées par son fils dont la destruction de l’arceau de stationnement privatif et sollicitant son intervention auprès de lui afin que les nuisances cessent,

— un courrier du Cabinet NEXITY du 7 décembre 2022 adressé à Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] mettant à nouveau en demeure Madame [P] [G] divorcée [S] de faire cesser les nuisances causées par son fils,

— un courrier de Madame [P] [G] divorcée [S] du 9 janvier 2023 adressé au Cabinet NEXITY où elle expose que son fils a pris connaissance des courriers datés des 21 et 25 novembre 2022 et du courrier du 7 décembre 2022, qu’il a reconnu les comportements qui lui ont été imputés et l’informe qu’elle a assumé et assume les frais de réparation qui lui sont imputables,

— trois courriers du Cabinet IMMOBILIS du 25 mai 2023 chacun adressés à Madame [R] [N], le Cabinet NEXITY et Madame [P] [S] divorcée [G] les informant que Monsieur [H] [S] a cassé un panneau « stationnement interdit » car il souhaitait stationner son scooter dans un endroit non destiné au remisage des deux roues,

— un procès-verbal dressé par un commissaire de justice le 1er juin 2023 où il relate avoir visionné plusieurs fichiers vidéos des parties communes de la copropriété enregistrés sur un ordinateur portable détenu par Monsieur [Y] [O], lequel désigne l’homme étant sur les vidéos comme étant Monsieur [H] [S]. Il constate sur les fichiers vidéos du 17 mai 2023 qu’un jeune homme scie le panneau interdiction de stationner situé sur le parking entre deux arceaux en deux morceaux, l’arrache du poteau et repart avec les morceaux et la scie,

— un jugement du tribunal correctionnel de NICE rendu le 27 mars 2024 le déclarant coupable pour les faits de dégradation ou détérioration d’un bien appartenant à autrui commis le 21 octobre 2023 en coupant les câbles d’alimentation des caméras de vidéosurveillance de la copropriété ainsi que dans la nuit du 9 novembre 2023 au 10 novembre 2023 en aspergeant les caméras de vidéosurveillance de la copropriété avec de la peinture noire et en brûlant les globes de certaines d’entre elles,

— les factures pour la réparation des éléments dégradés de la copropriété qu’ils imputent à Monsieur [H] [S], à savoir la facture pour l’achat du panneau interdiction de stationner d’un montant de 129,71 euros TTC, celle pour la pose du nouveau panneau interdiction de stationner d’un montant de 104,50 euros TTC, celle pour la remise en état du système de vidéo surveillance pour un montant de 2 066,15 euros TTC et celle pour le remplacement du système de vidéo surveillance d’un montant de 6 422,88 euros TTC.

En l’état, Madame [P] [G] divorcée [S] ne conteste pas les dégradations imputées à son fils mais sollicite le débouté de la demande en dommages et intérêts formulée Madame [R] [N] née [Z] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " à son encontre.

Elle explique en effet que son fils souffre d’épisodes psychotiques qui ont été exacerbées par le comportement de certains voisins et qui ont présenté un caractère de force majeure qu’elle n’a pas pu éviter. Elle justifie du statut d’adulte handicapé de son fils et produit divers documents médicaux établissant qu’il fait l’objet de troubles psychiatriques pour lesquels il a subi plusieurs hospitalisations.

Elle expose par ailleurs que son fils a déjà versé la somme de 3 487,07 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " au titre du jugement du tribunal correctionnel du 27 mars 2024. Elle communique à cet effet deux justificatifs de virement, l’un en date du 8 décembre 2024 pour le paiement de la somme de 1 000,00 euros, l’autre en date du 3 janvier 2025 pour le paiement de la somme de 2 487,07 euros.

Cependant, Madame [P] [G] divorcée [S] ne démontre pas l’évènement de force majeure dont elle se prévaut, en outre elle ne saurait échapper à sa responsabilité en se retranchant derrière la considération selon laquelle le trouble est le fait de son occupant dès lors qu’elle est responsable en tant que locataire des troubles occasionnés par les occupants de son chef.

Enfin, le fait que Monsieur [H] [S] ait déjà réglé la somme de 3 487,07 euros au titre du jugement du 27 mars 2024 est inopérant dès lors qu’en application de l’article 4 du code de procédure pénale, le criminel ne tient pas le civil l’état et que d’autre part, étant précisé que Monsieur [H] [S] a été condamné par le tribunal correctionnel au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre du préjudice moral subi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " et que la demande en dommages et intérêts du syndicat dans le cadre de la présente instance est formulée au titre du préjudice matériel.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " a subi un trouble anormal du voisinage occasionné par le comportement de Monsieur [H] [S] qui a détruit le panneau de stationnement et dégradé système de vidéosurveillance.

Il convient en conséquence de condamner Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " la somme de 8 811,00 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] qui succombent in solidum au sens de l’article 696 du code de procédure civile supporteront les entiers dépens de l’instance dont le coût du procès-verbal de constat du 1er juin 2023 et seront condamnés in solidum à payer à une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, aucun élément particulier ne justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’action des demandeurs,

Condamne Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " la somme de 8 811,00 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice matériel lié au trouble anormal du voisinage dont Monsieur [H] [S] est l’auteur,

Rejette l’intégralité des demandes de Madame [P] [S] divorcée [G],

Condamne Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 7] " la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [P] [G] divorcée [S] et Monsieur [H] [S] in solidum aux entiers dépens de l’instance dont le coût du procès-verbal de constat du 1er juin 2023,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Présidente