COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02222 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDYX

Du 27 Février 2025

MINUTE N°24/00072

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 6]

c/ [K], [I]

Grosse(s) délivrée(s)

àM^e Laetitia GABORIT

Expédition(s) délivrée(s)

à Monsieur [T] [K]

à Madame [D] [I] épouse [K]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 09 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 6], sis [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice la SNC AGENCE DU PORT

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [T] [K]

né le 20 Février 1978 à UKRAINE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparant, non représenté

Madame [D] [I] épouse [K]

née le 27 Juin 1976 à UKRAINE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 Février 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [K] et Madame [D] [K] épouse née [I] sont propriétaires en indivision du lot n° 88 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] sis [Adresse 5].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a, par actes de commissaire de justice du 9 décembre 2024, fait assigner Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

2210,05 euros au titre des sommes échues, somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 6 décembre 2023 date de la mise en demeure ;

1693,36 euros au titre des sommes à échoir assortie de l’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

778,04 euros au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires (art.10-1 Loi de 1965) somme assortie de l’intérêt légal applicable à compter du 22 mai 2024, date de la mise en demeure ;

2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit, avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965.

À l’audience du 16 janvier 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, Monsieur [T] [K] et Madame [D] née [I] épouse [K] régulièrement assignés par acte déposé en l’étude, n’ont pas comparu, ni personne pour eux de sorte que la décision susceptible d’appel au regard du montant des demandes en charges, frais et dommages et intérêts, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [T] [K] et Madame [D] [K] épouse née [I] sont propriétaires du lot n° 88 dépendant de l’immeuble [Adresse 6].

Il est produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale du 7 mars 2023 et du 18 mars 2024 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis aux défendeurs pour la période correspondante et d’une mise en demeure du 17 octobre 2024 adressée à ces derniers portant sur la somme de 4386.45 euros, leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir qui deviendront exigibles.

Il ressort du décompte versé en date du 27 novembre 2024, que Monsieur [T] [K] et Madame [D] [K] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, et qu’ils sont redevables de la somme de 2210,05 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 24 octobre 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe outre des autres provisions non encore échues de 1693,36 euros portant la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, qui sont devenues exigibles.

Dès lors, Monsieur [T] [K] et Madame [D] [K] épouse née [I] seront également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 2210,05 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 24 octobre 2024 assortie de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024 et la somme de 1693,36 euros au titre des provisions devenues exigibles portant la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, assortie de l’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 6 décembre 2023 et2 2 mai 2024 mis en demeure les défendeurs de régler les charges et provisions échues et leur a fait délivrer une sommation de payer le 13 septembre 2024.

Les frais afférents de 178.74 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ces derniers.

Les frais de matrice cadastrale de 36.12 euros qui sont également des frais nécessaires seront mis à leur charge.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Toutefois, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat ou à l’huissier, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Il peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 490 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Les défendeurs sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 178.74 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, M et Mme [K] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis de nombreux mois, ils commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [K] et Madame [D] [K] épouse née [I] qui succombent, seront condamnés aux dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10/07/1965 le tout lié au défaut de paiement.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 2210.05 euros au titre des charges et provisions arrêtées au 24 octobre 2024 outre la somme de 178.74 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 1693,36 euros au titre des sommes devenus exigibles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 assortie de l’intérêt légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [D] [I] épouse [K] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Laetitia Gaborit Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes de commissaire de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 le tout lié au défaut de paiement;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT