COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [D] c/ S.A.S. Cabinet [B] ET DELAUNAY, Syndicat des copropriétaires [Adresse 10]

N° 25 /

Du 16 janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 18/04732 – N° Portalis DBWR-W-B7C-L2WK

Grosse délivrée à

M^e Thierry TROIN

M^e Krystel MALLET

expédition délivrée à

le 16 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [W] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.A.S. Cabinet [B] ET DELAUNAY, pris en la personne de son président en exercice

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndycat des copropriétaires LE PALAIS DES PONCHETTES, pris en la personne de son syndice en exercice, le Cabinet [B] ET DELAUNAY dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [D] est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble dénommé Le Palais des Ponchettes situé [Adresse 7] ([Adresse 2]).

Cet immeuble comporte 23 appartements et 8 caves dont 3 appartiennent à des propriétaires en pleine propriété et 5 autres constituent des parties communes.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 11 mars 1975 a approuvé les modalités de location des caves parties communes.

Par actes d’huissier du 5 juillet 2018, Mme [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes et le cabinet [B] et [M] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’exécution de la décision de cette assemblée générale.

Par conclusions récapitulatives et responsaives n° 3 notifiées le 6 octobre 2023, Mme [W] [D] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du cabinet [B] et [M], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à :

procéder à l’exécution de l’assemblée générale du 11 mars 1975 en appelant le loyer mensuel auprès des copropriétaires occupant les caves, parties communes, selon le prix moyen du marché de location au mètre carré, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,administrer les caves, parties communes et, par voie de conséquence, déterminer les occupations de ces caves,lui louer une cave dès lors qu’elle est en seconde position d’ancienneté des copropriétaires,lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [D] fait valoir qu’une résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires en 1975 prévoyait que les caves devaient être attribuées aux copropriétaires les plus anciens au prix de 10 francs, que la location n’était pas transmissible en cas de vente et que les caves devaient revenir aux copropriétaires suivants dans l’ordre d’ancienneté. Elle explique qu’elle est copropriétaire depuis 1969 et le deuxième copropriétaire le plus ancien au sein de la copropriété.

Elle reproche du laxisme et de la carence aux syndics successifs et au syndicat des copropriétaires en ce qu’ils n’ont pas assuré l’administration des caves et le paiement des loyers pour les caves parties communes.

En réplique aux écritures adverses, elle souligne que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne disposent pas de la qualité et de l’intérêt leur permettant de revendiquer la prescription trentenaire pour le compte des occupants des caves parties communes et que ce moyen va de surcroît à l’encontre de l’intérêt collectif de la copropriété et engage leur responsabilité. Elle note enfin que la possession ne permet pas l’application de la prescription acquisitive.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2023, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes demandent au tribunal de :

prononcer l’irrecevabilité de l’action et des demandes formulées par Mme [D],la débouter de ses demandes de condamnation formulées à leur encontre,condamner Mme [D] à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils affirment que les modalités d’attribution des caves adoptées par l’assemblée générale du 11 mars 1975 n’ont pas été assurées par les syndics successifs depuis 1980 et que les demandes de Mme [D] relèvent d’une action personnelle se prescrivant par cinq ans.

A titre subsidiaire, ils affirment que la résolution adoptée par l’assemblée générale du 11 mars 1975 ne constitue pas une décision au sens de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elle n’a pas fait expressément l’objet d’un vote, qu’elle ne saurait donc recevoir la qualification de décision et qu’elle est inopposable aux nouveaux copropriétaires à défaut d’avoir été publiée au fichier immobilier conformément à l’article 13 de cette loi en tant que modification du règlement de copropriété.

Ils estiment que la prescription trentenaire prévue par l’article 2272 du code civil, abrégée à dix ans en cas d’acquisition de bonne foi et par juste titre, est par ailleurs applicable en l’espèce et qu’ils ne peuvent plus se livrer à l’exécution demandée par Mme [D].

A titre infiniment subsidiaire, ils affirment que le tribunal ne peut pas s’immiscer dans la gestion de l’immeuble et l’administration de la copropriété, seule l’assemblée générale étant compétente pour statuer sur les conditions d’affectation des caves, parties communes.

La clôture de l’affaire est intervenue le 4 avril 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 18 avril 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 9 septembre 2024 prorogé au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2227 du même code précise que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires font valoir que l’action de Mme [D] est une action personnelle qui se prescrit par cinq ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2224 du code civil.

L’action tendant à la restitution des parties communes indûment appropriées par certains copropriétaires constitue cependant une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

Mme [D] indique en page 2 de ses écritures avoir constaté dans les comptes de la copropriété obtenus courant l’année 2016 que le paiement de la jouissance des caves a été mis en œuvre par le syndicat des copropriétaires de 1976 à 1980. Le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires n’apportent pas la preuve que Mme [D] avait eu connaissance

de la carence dans la gestion des caves, parties communes, qui leur est reprochée. Les demandes formées par Mme [D] à leur encontre sont par conséquent non prescrites et recevables.

En outre, il ressort des éléments de la procédure que la propriété des cinq caves, parties communes, n’a jamais été cédée par le syndicat aux personnes occupant ces caves, mais que les caves ont initialement été louées en contrepartie du paiement d’un loyer, puis leur occupation a été simplement tolérée sans que le règlement d’un loyer soit réclamé. Une occupation des parties communes ne peut pas fonder la prescription alléguée.

Le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires n’apportent pas la preuve d’une possession des occupants des caves à titre de propriétaires et le moyen tiré de la prescription est inopérant.

Les demandes de Mme [D] seront par conséquent déclarées recevables.

Sur le défaut de publication au fichier immobilier

L’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

En l’espèce, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires font valoir que faute d’avoir été publiée au fichier immobilier, la modification du règlement de copropriété est inopposable aux nouveaux copropriétaires.

Ils ne démontrent cependant pas quelles modifications au règlement de copropriété ont été apportées par la résolution litigieuse tendant uniquement à la location de certaines caves parties communes.

Ce moyen est par conséquent également inopérant.

Sur la validité de la résolution litigieuse

La résolution litigieuse du procès-verbal de l’assemblée générale de 1975 est ainsi rédigée :

« L’assemblée décide de louer les caves non affectées aux plus anciens propriétaires qui sont dans l’ordre […]. Le loyer mensuel est fixé à 10 Fr. Il est précisé que cette location n’est pas transmissible en cas de vente, la cave revenant au copropriétaire suivant dans l’ordre d’ancienneté ».

Le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires font valoir que cette résolution ne semble pas avoir fait l’objet d’un vote exprès des copropriétaires et qu’en l’absence d’un tel vote, elle ne saurait recevoir la qualification juridique de décision.

Ils n’apportent cependant pas la preuve que cette résolution a fait l’objet d’une demande d’annulation dans le délai légal. Les déclarations faites dans leurs écritures sont par ailleurs contradictoires avec celles faites avant la présente instance.

Le cabinet [B] et [M] a ainsi indiqué dans un courrier adressé le 28 février 2018 au conseil de Mme [D] au sujet de l’intervention du géomètre-expert M. [R] pour effectuer un rapport sur la copropriété : « Sur le sujet des caves, les caves non attribuées par acte notarié seront la propriété du syndicat. Celles et ceux qui les ont annexées devront les restituer […] soit les caves sont vendues, soit elles sont la propriété de la copropriété ».

De même, un courrier électronique adressé le 7 mars 2018 par le cabinet [B] et [M] à plusieurs copropriétaires dont Mme [D] précise : « Je vous adresse les documents reçus de Monsieur [R] sur l’affectation des caves. Je pense que les caves non attribuées par titre de propriété sont à restituer à la copropriété ».

Il ressort enfin de l’examen des comptes de gestion du syndicat des copropriétaires versés aux débats que des loyers ont bien été perçus pour les caves parties communes de 1976 à 1979.

Sur la base de ce qui précède, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires ne sont pas affirmer que la résolution litigieuse ne constitue pas une décision valablement prise par l’assemblée générale des copropriétaires.

Sur l’exécution de l’assemblée générale du 11 mars 1975

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces produites que le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires n’assurent pas le respect de la résolution de l’assemblée générale relative aux caves. Ils seront par conséquent condamnés à réaliser un état d’occupation des caves parties communes, à appeler un loyer actualisé correspondant au prix moyen du marché de location au mètre carré pour les caves occupées et à procéder à la location des caves selon les modalités prévues par l’assemblée générale du 11 mars 1975, c’est-à-dire selon l’ordre d’ancienneté des copropriétaires.

Eu égard à l’inaction démontrée et à l’opposition à l’exécution de la décision de l’assemblée générale concernant les caves, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés sous astreinte dans les termes du dispositif.

La demande de Mme [D] tendant à ce qu’une cave lui soit louée sera en revanche rejetée, à défaut de preuve de sa position d’ancienneté dans la copropriété et de l’incertitude sur l’état d’occupation des caves parties communes.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le cabinet [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés aux dépens et à payer à Mme [W] [D] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à l’ancienneté et à la nature du litige, l’exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE les demandes de Mme [W] [D] recevables car non prescrites ;

CONDAMNE in solidum la SAS [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Palais des Ponchettes situé [Adresse 7] ([Adresse 2]) à réaliser un état d’occupation des caves constitutives de parties communes dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai et pendant 400 jours ;

CONDAMNE in solidum la SAS [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes à appeler un loyer actualisé correspondant au prix moyen du marché de location au mètre carré pour les caves occupées dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai et pendant 400 jours ;

CONDAMNE in solidum la SAS [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes à procéder à la location des caves parties communes selon les modalités prévues par l’assemblée générale du 11 mars 1975, c’est-à-dire selon l’ordre d’ancienneté des copropriétaires, dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard passé ce délai et pendant 400 jours ;

CONDAMNE in solidum la SAS [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes à payer à Mme [W] [D] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS [B] et [M] et le syndicat des copropriétaires Le Palais des Ponchettes aux dépens, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT